招商蛇口，正在給房地產行業打樣！

這幾年，濤哥跑了很多城市，看過非常多優秀的項目，也發現了一個現象：

頭部房企扎堆一二線的時候，中國縣域市場的住宅，幾乎成了無人問津的洼地。

但最近，一件事刷新了我的認知——

招商啟園，首開認購128套 當日簽約105套，直接突破了啟東樓市5年首開紀錄！

這個項目之所以值得被關注，是因為招商蛇口做出了一件在行業里難以想象的事：

用1萬+的單價，在啟東這座縣級市，做出了比肩上海10萬+豪宅的質感，堪稱中國“縣域住宅天花板”

實景圖

繼和園、紫園之后，啟園成為招商蛇口在南通的“第三園”，也是全國縣域第一座“十全好房”樣板。

招商蛇口證明了一件事：城市有別，對好房子的向往無二。縣域住宅市場也可以有能和一線城市豪宅正面對話的好作品。

今天，濤哥就來聊聊，啟園是如何“重構縣域住宅標準”的。

1

首開即爆款

一次縣域市場的熱銷奇跡

啟東，坐落于長三角北翼，“教育之鄉”“建筑之鄉”的名號由來已久。

常住人口雖不足百萬，但啟東已成為全國經濟百強縣，在船舶重工、新能源等領域都堪稱是“隱形冠軍”。

城市在向上，產業在向上，了不起的啟東人也在向上，然而有一件事，啟東人等了很久——好房子的浪潮要多久才能來到啟東？

招商啟園的出現，開創了啟東的好房子時代，一座正在躍遷的城市，終于等來了一張配得上自己的居住名片。

圖源：啟東發布

品牌開創：首個TOP央企進駐，填補啟東品牌房企空白

在過去二十年，鮮有大型房企進駐啟東，啟東樓市長期缺乏真正實現代際躍升的優秀作品。

招商蛇口，是首個進駐啟東的TOP央企。這無疑是一個具有標志意義的事件，讓啟東這座“建筑之鄉”有了頂級房企品牌與產品的加持。

在啟東落子之前，招商蛇口已在南通相繼打造和園、紫園，兩個項目都成為當地高端住宅的標桿。在南通已連續四年市場第一，市場份額超過20%。

正是憑借這種區域深耕的積累，招商蛇口才有底氣，把一線城市豪宅的完整體系帶到啟東，打造中國縣域產品標桿。

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產品開創：全國縣域首座“十全好房”，重構啟東住宅標準

啟園被賦予了一個極具分量的定義：全國縣域首座“十全好房”樣板。

招商蛇口將過去在一線高端項目上踐行的一套覆蓋7大維度、28個模塊、485項技術細節的產品標準體系，完整落地在這個啟東首個“好房子”試點項目。

讓啟東第一次擁有了全抬板社區、第一次擁有了第四代住宅、第一次擁有了情景交互會所、第一次擁有了圈層權益體系。

這是一次對縣域住宅品質全維度的標準重建。

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業績開創：首開刷新五年紀錄，重新定義縣域購買力

在啟東這樣一個常住人口不足百萬的縣級市，2025年市區全年銷售不足500套。很多項目開盤能賣個幾十套，就算不錯的成績了。

啟園的出現，徹底打破了這個僵局：首開認購128套，當日簽約105套，勁銷約2.98億元。

同時，它直接刷新了啟東近5年的首開紀錄，成為南通今年首個觸發搖號的項目，單盤拿下啟東大部分市場份額。

品牌、產品、業績三重開創，讓啟園成為招商蛇口獻給啟東的好房子答案，為中國縣域住宅樹立新天花板。

2

全鏈條體系化打法

打造縣域標桿操盤方法論

一個項目的成功，絕不是偶然，特別是在縣域市場尤其難得。

因為一線城市可以靠市場熱度掩蓋很多問題，但在啟東這樣年市場去化總量只有三四百套的地方，容錯空間幾乎為零——做對了，一炮而紅；做錯了，滿盤皆輸。

在濤哥看來，啟園的熱銷，背后有一套完整的體系化操盤打法：從拿地、定位、產品兌現到服務運營，每一個環節都經過深度思考，每一步都是突破。

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一是擇地破局能力，把“不可能”的地，做成“唯一”的標桿

招商啟園所在地塊雖然非常核心，但經歷商改住調規、容積率自定、獎補降低地價，整套土地獲取和測算邏輯非常復雜，加上市場沒有容錯空間，每一步必須100%正確且超預期。

最終，招商蛇口選擇“不計成本建標桿”，定調“高貴不貴”：銷售單價1萬+/㎡，而產品力的對標對象，是上海10萬+/㎡的豪宅。

說實話這在很多人看來幾乎是“不可能”做到，但招商蛇口卻付出巨大努力，將它做成了創造多個“唯一”的縣域產品標桿。

操盤團隊希望用這個項目樹立縣域高端口碑，而不是只賺短期的快錢。這個底層邏輯，決定了后來所有產品動作的上限。

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二是產品創新能力，深挖隱性需求，主動創造標準

啟園的產品力，來自兩個維度的疊加——一線城市積累的豪宅基因，和深度扎根本土的需求洞察。兩者缺一不可。

首先，作為南通的第三個園，啟園有前兩個項目的產品積淀打底，同時以跨城市技術復用的能力支撐，筑牢了項目產品力地基。

把安瀾上海的全域浮島基因帶過來，把老靜安康定壹拾玖的梧桐街區復刻過來，把和園紫園在四代宅和墅廳大平層上的經驗全部用上。

其次，操盤團隊在前作基礎上繼續創新，通過深度的客戶共創與本土調研，把啟東人藏在心里卻未被市場滿足的隱性居住期待挖了出來：

啟東首個四代宅、首個全域抬板社區、首個立體生態住宅、首個天光車馬院、首個情景交互會所…

基于真實本土需求，不僅推動啟東首個高品質住宅發布，甚至還紅線外代建西側帶狀公園、東側梧桐大道，把產品力延伸到了城市界面。

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三是快速兌現能力，180天拿地到首開，全鏈條高度協同

從拿地到實景首開，啟園只用180多天，節點非常緊密，體現出全鏈條協同作戰的能力。

1月產品發布會吸引春節返鄉客，4月樣板房開放清明節蓄客，5月梧桐大道呈現配合五一收客，5月底實景展示區開放迅速首開熱銷。

每一個節點都精準踩在流量最高的時間窗口上，每一個時間窗口對應一個客群動作，步步為營，環環相扣。

尤其首開前拿出約8000㎡全維實景展示區，沒有強大的產品、工程、營銷的全鏈條協同，這個速度不可能實現。

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四是資源整合能力，內外聯動，全體系動員指向同一個目標

一個項目能不能成，產品力是根基，資源整合能力是業績兌現的保障，招商蛇口則把內外部資源全面拉通形成合力。

組織上，啟園采用“聯席制+尖刀團”的打法：聯席雙項目總制統籌內外部資源，營銷PM提級管理，輔以階段性尖刀團，保證快速響應、零容錯執行。

操盤上，政府站臺、圈層打通、全員推薦三線并進。發布會主要領導出席，好房子政策聯合發布；圈層營銷深入企業家商會、啟東中學、上市公司；員工全員推薦，老帶新+推薦成交占比極高。

沒有容錯空間，必須一次成功。這是招商蛇口給自己立下的軍令狀，最終他們確實做到了。

五是圈層運營能力，梧桐會鏈接全球資源，構建純粹的社區生態

啟園的圈層運營，是濤哥見過的縣域項目里最有野心的一件事。

招商蛇口在啟園落地高端社群品牌“梧桐會”。它是一個以價值觀和興趣為紐帶的圈層生態，通過興趣社群、資源嫁接，讓圈層持續生長。

值得一提的是，它還對標是上海、深圳頂豪項目的私享社群：聯動招商局全球資源，提供招商銀行權益金卡、招商游輪環球旅行、直升機專線、華邑酒店等資源權益。

這是啟東第一次有項目把社群運營做到“全球資源聯動”級別。不僅產品做到縣域天花板，連服務和圈層也做到縣域天花板。

啟園的成功，在于它背后這一套可復制的縣域操盤方法論：選對地、立對標、快兌現、整合資源、死磕服務。它證明真正的好房子，不挑城市，只看決心。

3

用一線產品標準

重構縣域理想人居范式

啟東走出了無數建筑工匠，本地人懂材料、懂工藝、懂結構，在啟東賣房，最難糊弄的恰恰是本地人。

這意味著招商蛇口必須在這里證明能力的真材實料，所以啟園的每一步，都做到了“越級”。

這種越級，不是堆砌奢華，而是用一線城市的產品標準，重新規劃、設計、營造整個社區。

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越級的規劃：3.15米全抬板，打造一座立體城市

從安瀾上海到深圳后海璽，招商蛇口用“抬板社區”重新定義過高端居住的底層邏輯。

這一次，他們把這套經過一線城市驗證的頂級體系，完整帶到了啟東——啟園是啟東乃至整個南通第一個落地的全抬板社區，最高抬升約3.15米。

效果圖

讓濤哥驚訝的是，啟園不只向上抬板，還繼續向下做下沉會所，形成了一個一線頂豪都少見的復合立體結構：

下沉層是會所活動空間，地面層承擔歸家和車庫系統，抬板之上有架空層提供泛會所和鄰里活動，再往上才是私享住宅層。

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四層空間，層層清晰，各歸其位，人車分流。在濤哥看來，這一套抬板體系放在全國來看，都是屬于頂配水準。

與此同時，抬板之上約3.8萬㎡立體景觀體系垂直向上，讓整個社區像一座浮在綠洲之上的島嶼；抬板之下是首創“天光車馬院”的車庫，層高做到了奢侈的最低3.6米。

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這種設計，徹底終結一樓潮濕、采光差、噪音大等傳統住宅痛點。家與園獨立而相宜，動與靜分明而舒適，這就是抬板帶來的浮島生活。

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尊崇的歸家：8000㎡全維實景，兌現一線度假體驗

縣域市場里能在首開前拿出完整實景示范區的項目，鳳毛麟角。

啟園不僅做到了，還用一線城市“即開即兌”的開發理念，首開之前呈現了一座可看、可感、可享的8000㎡實景示范區。

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濤哥一直認為，一個高級的社區，歸家儀式感從城市街角就開始了。啟園東側道路被命名為“啟園路”，這是啟東首個以住宅名命名的城市道路。

招商蛇口主動突破紅線，為這條市政道路首創“梧桐歸家”儀式，19棵法國梧桐全冠移植，胸徑全部在50到70公分，棵棵都是孤品。

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梧桐大道穿行而出，社區東門映入眼簾，氣勢壓過濤哥見過的很多一線城市豪宅大門。

主門庭朝東，寓意紫氣東來，門頭含景墻總寬約45米，高約6米，投入超600萬元，是啟東迄今為止規格最高的住宅大門。

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門庭中采用月光米黃石材、安第斯雪景石材、鋁板等材質，頭頂是九層環形穹頂，配置日本羅漢松和柿子樹，既有東方審美，也有“事事如意”的美好寓意。

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走進社區，三進沉浸式園林動線層層遞進，從歸家大堂到矩陣疊水，再到以玉蘭花為靈感的專屬藝術裝置，情緒被一步步帶入。

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當你從城市道路轉入啟園路，梧桐林蔭、大門界面、建筑立面、門庭禮序開始連續出現——你還沒有進家門，情緒就已經開始切換，這就是高級的松弛感。

共鳴的生活：雙會所16大主題空間，讓社區生活真正發生

濤哥認為，啟園實景示范區里，最有全國對標意義的部分是它的會所。

啟園在這里首創情景交互會所，不卷奢華，卷“每一寸空間都被用到”——

約1500㎡下沉會所和架空層形成雙會所格局，涵蓋16大主題空間，重塑啟東社區生活方式。

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無論是在面積體量上還是在功能配置上，都不輸一線城市豪宅——

比如健身房，配備登山機、橢圓機、劃船機等高端運動設備，并使用專業運動地板，旁邊還連接瑜伽室，滿足不同強度、不同年齡段的運動需求。

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比如羽毛球館，是按照室內比賽級標準配置，并考慮到了自動預約系統、淋浴間、換洗室、收納柜等細節，提高使用頻率。

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比如私宴廳，則連接專屬庭院，可以靈活分隔成家宴廳、茶室、棋牌室，滿足家庭聚會、朋友小聚、商務會客等不同場景。

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還有四點半學堂、庭院小劇場、女王下午茶、手作空間、汽車SPA館等等，每一個空間都在解決真實的日常需求。

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更讓濤哥意外的是，示范區開放時，會所空間同步開放運營，不僅設施到位，各類品牌服務商已經簽約入駐，讓客戶在交付前就能體驗到未來生活。

這在一線城市都屬于少見，大多數項目要到第二、三批次開盤才能把服務落地，啟園在首開之前就做到了。這種確定性，在縣域市場幾乎是奢侈品。

向上的居住：啟東首個第四代住宅，戶戶私享空中花園

第四代住宅，是當下中國房地產最前沿、最革命性的產品形態，讓高層建筑也能擁有“有天有地”的院居生活。

而啟園，就是啟東首個第四代立體生態住宅。它的核心突破，是把地面庭院搬到了空中——

戶戶擁有約20-40㎡的空中花園，可種植、可休閑、可觀景，將自然徹底引入高空。部分戶型實際使用率最高達120%，實現了遠超傳統高層住宅的使用率。

概念展示間

建筑立面采用鋁板、玻璃、石材等材質組合，強調曲弧圓律與橫向線條，讓建筑在視覺上更輕盈。

結合立面打造的270°環幕落地窗，采光面較傳統戶型提升約40%，將江風海韻、園林盛景悉數收納。

效果圖

在這里，“別墅的庭院情懷”與“大平層的空間效率”完成了融合，家家都是空中墅，戶戶擁有全景艙。

約134㎡戶型，三開間朝南，總開間約12米，北次臥擁有超大L型轉角陽臺，景觀視野超出同面積段產品。

約170㎡戶型，四開間朝南，總開間約16米，LDK無柱化設計加南北雙露臺，景觀視野和空間感都明顯超出一線城市同面積段產品。

概念展示間

看完項目，給濤哥的感受是：啟園真的把一線城市豪宅的品質與居住體驗全面落地。

從規劃、到歸家、到生活、到居住，招商蛇口把一線城市的標準，完整系統地移植到啟東，打造了一個城市封面級的樣本。

結 語

啟園之于啟東，是一場居住標準的躍遷——這座城市第一次擁有了四代宅、第一次擁有了全抬板社區、第一次擁有了“好房子”試點項目。

啟園之于招商，是一次產品體系的證明——把一線城市已經驗證過的好房子邏輯帶到啟東，做成可感知、可體驗、可運營的完整樣本。

啟園之于行業，是一個時代變遷的信號——當好房子的產品標準開始脫離城市能級而存在，真正意義上的人居普惠，才算邁入新階段。

在這個行業持續分化、房企普遍收縮的時代，你永遠可以相信招商蛇口。

實景圖

過去我們總以為，好房子是核心城市的專屬。但啟園讓我們看到：無論城市大小，無論能級高低，人們對美好生活的向往是相同的。

招商蛇口，用啟園為中國縣域住宅寫出新一代的高品質答案。

城市有別，對好房子的向往無二。招商蛇口以啟園致敬時代，致敬每一位了不起的啟東人。

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