老舊寫字樓變身青年安居港灣，上海“商改保”走出城市更新新樣板丨夏令熱線

畢業季帶動上海租房需求快速上漲，大量新市民、青年人尋找性價比高、配套完善的宜居居所。依托上海“非改居”保租房相關政策，一批運營乏力、長期空置的老舊寫字樓迎來改造轉機。

坐落于徐匯區中山西路的瑞元里·中山西路店，由閑置多年的滬水商務樓改造而來，盤活存量資產、補齊中心城區安居短板，成為國企推動城市更新、實現社會效益與經濟效益雙贏的示范樣本。

改造前

改造后

從低效寫字樓到青年社區 一棟老樓的煥新之路

中山西路宜山路口，白色7層的瑞元里公寓在寫字樓與居民區之間格外亮眼。很難想象，這片如今一房難求的青年社區，前身是隧道股份旗下滬水置業1994年建成的滬水商務樓，建筑面積超3100平方米。

受商辦市場持續承壓影響，這棟運營30年的樓宇出租率逐年下滑，2023年空置率接近50%。一邊是中心城區青年租房需求旺盛，一邊是閑置商辦空間資源浪費，供需矛盾愈發突出。為此，隧道股份搶抓上海非居住存量房屋改建保租房政策機遇，啟動整樓更新改造工程。

商辦改居住絕非簡單隔斷分割，項目團隊為樓宇實施全方位“精細化手術”。原有大開間辦公空間被重新規劃為20平方米至52平方米多元戶型，配套獨立廚衛、精裝軟裝，實現拎包入住；為適配居住安全標準，項目運用化學植筋工藝加固建筑基底，將樓梯間框架柱抗震等級提升一級，筑牢居住安全底線。徐匯區各職能部門提前介入全程跟進，高效協調民用水電認定、改造審批等關鍵事項，打通政策落地各類堵點，推動老舊寫字樓合規、安全、高效完成功能轉型。

去年10月30日，瑞元里·中山西路店正式開業，整棟樓宇共打造89套公寓，包含83套一居室與6套一室一廳。一樓大堂打造開放式公共空間，會客洽談區、自助健身房一應俱全，租客刷臉即可使用健身設施，每天20時至21時成為使用高峰。項目區位優勢突出，步行5分鐘直達3、4、9號線地鐵，9號線一站直達徐家匯商圈，周邊第六人民醫院、大型商場配套齊全，滿足了都市白領日常通勤、生活消費需求。

高性價比+暖心社群 打造有歸屬感的海派青年居所

作為合規保障性租賃住房，瑞元里租金嚴格按照周邊市場價九折定價，租期一年起，為剛踏入職場的年輕人提供穩定、可負擔的過渡居所。“我們租客以25至30歲青年為主，來自互聯網、醫療、教育培訓等行業。”瑞元里客戶運營部經理張丹梅介紹，項目開業以來，還接待了多組來自日韓、歐美的外籍租客，形成多元包容、開放友好的青年社區氛圍。

大堂打造成公寓公共空間

走入公寓大堂，一面獨具特色的海派文化展示墻拉近新市民與城市的距離。墻面陳列“儂好”“歡喜儂”等地道滬語短句，搭配“就住上海心里廂”的品牌標語，讓租客沉浸式感受本土城市溫度。運營團隊持續深耕社群服務，定期收集租客興趣問卷，每月免費開設手作、瑜伽、滬語課堂等特色活動；重大賽事、節日節點同步策劃主題活動，世界杯期間布置各國旗幟烘托氛圍，大大小小暖心細節，總能讓租客收獲到滿滿的歸屬感。

優越區位、完善配套、親民租金疊加豐富社群服務，讓公寓入住熱度持續走高。開業初期出租率迅速突破90%，如今常年一房難求。租客陳敏佳說：“公寓附近有三條地鐵線，出門去哪都方便，周邊生活配套也很完善，選擇在這里定居特別安心。”

資產盤活效益凸顯 國企探索可復制城市更新模式

老舊商辦轉型保租房，不僅緩解青年安居難題，更徹底激活沉睡存量資產，為國企開辟存量運營新賽道。上海瑞元里公寓管理有限公司總經理包昀介紹，改造完成后，樓宇租金坪效提升18%，整體資產價值增幅接近50%，閑置低效資產成功轉化為穩定收益載體，實現民生保障與企業增收雙向共贏。

依托旗下建元資管平臺，隧道股份以該項目為范本，全面梳理集團內部低效商務樓宇資源。下一步，品牌將復制中山西路店成熟運營經驗，落地高行鎮、徐家匯兩大新項目，持續擴大保租房供給規模。

今年，上海推進城市更新專項規劃、城市更新和住房發展“十五五”規劃以及《上海市城市更新三年行動計劃（2026-2028年）》的編制，推動劃定重點更新片區。聚焦低效商辦樓宇和商辦設施轉型升級，破解超大城市職住失衡、商辦資產低效兩大難題。截至6月底，商辦樓宇更新提升已完工項目13個，建筑面積58萬平方米；在建項目37個，建筑面積135萬平方米。

隨著城市更新行動深入推進，政策紅利持續釋放，越來越多低效商辦空間完成功能重塑。以瑞元里為代表的“商改保”項目，既擴充中心城區保租房供給，為新市民、青年人搭建安居平臺，又盤活海量存量不動產，為國有企業存量資產運營提供標準化范式。未來，更多老舊樓宇將走出閑置困境，轉化為宜居宜業的城市空間，持續為上海高質量發展注入新活力。

原標題：《老舊寫字樓變身青年安居港灣，上海“商改保”走出城市更新新樣板丨夏令熱線》