投資者5年減少一半，22.5萬申請搶8400套房！法國租房市場到底怎么了？

添“星標”，點“在看”，

在法國租過房的人，大概都經歷過這樣的場面：一套位置不錯、租金還算合理的公寓剛剛上線，很快便收到幾十份申請；看房時，門外排著其他候選人；材料里除了工資單、稅單和工作合同，還可能需要收入更高的擔保人。即使條件全部符合，最后依然未必能夠拿到房子。

如今，這種“租房像面試”的現象正在變得更加普遍。

法國房地產管理集團Foncia披露，2026年以來，公司共收到22.5萬份符合條件的租房申請，比上一年同期增加30%，但手中可供出租的房源僅有8400套。與此同時，法國全國房地產聯合會指出，過去5年間，法國租賃投資者的數量已經減少了一半。《費加羅報》因此將當前局面稱為Foncia成立54年以來最嚴重的一場租賃危機。

一邊是越來越多的人找不到房，另一邊卻是越來越少的人愿意買房出租。法國租房市場究竟怎么了？

22.5萬份申請，對應8400套房源

先說這組最引人注目的數字。

Foncia所說的22.5萬，并不是22.5萬人同時爭搶同一批房子，而是今年以來收到的22.5萬份“合格租房申請”。也就是說，這些候選人的收入、職業和擔保條件已經達到基本要求，有資格進入房東或中介的篩選范圍。

然而，在如此龐大的需求面前，Foncia目前可供出租的住房只有8400套，其中其在巴黎掌握的可出租房源僅有70套。這并不意味著整個巴黎只有70套房子出租，而是這家大型房地產管理集團當時手中能夠提供的房源數量。即便如此，這個數字依然足以反映市場的緊張程度。

粗略計算，相當于每一套房源背后對應近27份合格申請。現實中，熱門地區、交通便利的小戶型以及租金相對合理的房源，競爭只會更加激烈。

更值得關注的是，房源并沒有隨著需求增長而增加，反而正在不斷減少。法國租房危機表面上是租客越來越多，背后卻是房東和投資者正在撤離市場。

投資者5年減少一半

法國全國房地產聯合會主席Lo?c Cantin表示，過去5年間，法國租賃投資者已經減少了一半。租賃投資不再像過去那樣受到歡迎，市場原本需要重新建立投資者信心，但目前的政策和經濟環境并未做到這一點。

Century 21公布的數據也印證了這一趨勢。2026年上半年，巴黎投資型購房只占全部購房交易的20.9%，同比下降12.2%，跌至有統計以來的最低水平。曾經被視為最穩健房地產投資市場之一的巴黎，如今投資購房比例甚至已經低于法國全國和法蘭西島大區的平均水平。

法國的私人租賃市場主要依靠個人房東提供房源。如果投資者不再購買用于出租的住房，幾年后最直接的結果便是市場上的出租房越來越少。

問題也由此形成了一個惡性循環：投資回報下降，房東減少；房東減少，出租房源收縮；房源減少，租客競爭加劇；找不到合適住房的人不敢搬家，整個市場的流動性隨之下降。

為什么法國人越來越不愿意買房出租？

過去相當長一段時間里，法國政府通過稅收優惠鼓勵家庭購買新房并出租。其中最有代表性的便是Pinel政策。投資者購買符合條件的新建住房，承諾按照規定租金出租一定年限，便可以獲得所得稅減免。

不過，Pinel政策已經于2024年底結束。政府隨后推出新的私人租賃投資優惠，希望將節能改造、老舊住房翻新和稅收減免結合起來，但從目前的市場反應來看，新機制并沒有成功接替Pinel。

根據《費加羅報》援引Foncia的數據，新制度推出后，Foncia曾收到房地產開發商提交的400多份咨詢，但最終真正通過相關機制完成的交易只有約10筆。更具象征意義的是，在Foncia今年新增的約9000份出租房管理委托中，沒有一套房源是依靠新政策進入租賃市場的。

對于投資者來說，原因并不復雜：賬越來越難算了。

一套20萬歐元的房，

最終可能要投入近30萬歐元

假設一名投資者購買一套價值20萬歐元的老房，除了購房價格，還要支付公證費、貸款利息、保險、物業費和可能產生的中介費用。如果住房能源評級較低，還需要更換門窗、改善隔熱、更新供暖設備，甚至對整棟公寓樓進行集體翻修。

在法國逐步淘汰“能源漏勺住房”的背景下，能源評級較低的房產面臨越來越嚴格的出租限制。對自住業主來說，翻修或許可以換來更舒適的住房；但對出租房東而言，幾萬歐元的工程成本必須依靠未來租金慢慢收回。

與此同時，房租并不能隨意上漲。在巴黎等租房緊張地區，租金受到上限約束；全國范圍內，續租漲幅也受到租金參考指數限制。成本增加、貸款利率仍然不低、租金上漲空間有限，最終壓縮的就是房東的實際收益。

一套賬面價格20萬歐元的公寓，加上公證費、融資成本和大規模翻修后，總投入接近30萬歐元并不罕見。如果每月租金只有七八百歐元，扣掉稅費、空置期、維修和物業支出，回報率很難讓投資者滿意。

房地產投資原本就需要長期持有，如果政策規則還可能在持有過程中繼續變化，普通家庭自然會更加謹慎。

法國房東并不都是人們想象中的“有錢人”

在法國公共討論中，房東有時會被描繪成擁有大量資產、依靠租金生活的富裕階層。但Foncia負責人Zahir Keenoo指出，法國房東平均只擁有1.8套住房，很多人只是購買了一套小公寓，希望為退休生活增加一些收入。

換句話說，法國私人租賃市場并不主要依靠大型機構，而是依靠數量眾多的小房東。

這些房東對成本和政策變化往往更加敏感。一名擁有幾十套住房的專業投資者，可以分散維修、空置和拖欠租金的風險；但一名只擁有一套出租公寓的退休者，一次數萬歐元的能源改造，或者幾個月收不到租金，就可能徹底改變投資結果。

當出租住房變得越來越復雜，一部分業主選擇出售，一部分業主轉向帶家具短租，還有一些業主寧可讓房屋暫時空置，也不愿進入長期出租市場。

從單個房東的角度看，這些決定都有其經濟邏輯；但當越來越多人做出同樣選擇時，整個法國租賃市場的房源便會迅速減少。

租客為什么也不敢搬家了？

法國當前的租房危機還有一個看似矛盾的現象：一邊是22.5萬份申請競爭8400套房源，另一邊，住房重新出租的速度卻在變慢。

Foncia的數據顯示，與上一年相比，主動提出退租的租客數量減少了7%；租客流動率在2024年下降4%，2025年又下降2.5%。即使是在退租通知期只有一個月的巴黎，一套住房從原租客離開到重新租出去，平均仍需要約90天。

這并不是因為沒有人想租，而是因為住房市場的上下游都被卡住了。

一些家庭需要更大的住房，卻負擔不起更高的租金；一些租客原本想買房，但貸款能力不足，只能繼續留在現有住所；還有一些人擔心一旦退掉手中的房子，便再也找不到價格和位置相近的新住處。

于是，哪怕住房已經不再適合自己，人們也不敢輕易搬走。

這就是法國租房市場正在出現的“凍結”：不是大家沒有住房需求，而是需求越來越難以轉化為正常的搬家和流動。

買賣市場開始恢復，租賃危機卻可能繼續惡化

有意思的是，法國房地產買賣市場并非全面崩潰。

Century 21的2026年上半年報告顯示，法國房價整體變化相對有限，獨棟住宅每平方米均價同比下降0.7%，公寓下降0.5%。市場沒有出現斷崖式下跌，但出售周期有所延長，獨棟住宅平均需要105天才能售出，公寓平均需要99天。

也就是說，法國房地產交易正在緩慢尋找新的平衡。然而，買賣市場的企穩，并不意味著租賃市場也會自動恢復。

如果新增購房主要來自自住家庭，而不是出租投資者，那么房屋完成交易后并不會進入租賃市場。原本出租的住房還可能因為被出售給自住買家而永久退出出租房源池。

Century 21在2025年度總結中便曾警告，租賃投資下降與新房建設萎縮疊加，會繼續加劇出租住房短缺。沒有私人房東，就沒有足夠的私人出租住房；如果公共政策無法讓投資者重新回到市場，法國走出租賃危機的時間只會進一步推遲。

住房危機正在影響法國社會的正常流動

租不到房，影響的并不只是居住舒適度。

一名年輕人可能因為在工作城市找不到住房，而放棄一份工作；一名學生可能因為租金過高，無法選擇理想的學校；一對夫妻可能因為換不起更大的房子，推遲生育計劃；一名員工也可能因為無法在新城市安家，不愿接受調動。

對于企業來說，員工找不到住房意味著招聘困難；對于城市來說，教師、護士、餐飲員工和公共服務人員無法住在工作地點附近，會進一步影響城市運行。

法國長期將住房視為一種社會權利，因此不斷強化租客保護、租金管理和住房質量標準。這些目標本身都有現實理由。然而，租賃住房畢竟仍然需要有人愿意購買、翻修并承擔出租風險。

當保護租客的政策不斷增加，卻沒有同時保證出租行為具備基本吸引力時，最終可能出現一個政策悖論：每一項措施單獨看似乎都在幫助租客，疊加起來，卻讓越來越多房東退出，導致租客面對更少的房源和更激烈的競爭。

法國當前的租房危機，不能簡單歸結為“房東太貪”或者“租客太多”。真正的問題，是租賃市場的經濟鏈條已經越來越難以運轉。

過去，法國通過稅收優惠吸引普通家庭購買住房并出租；如今，舊政策退出，新政策效果有限，能源改造成本上升，貸款、稅費和管理風險仍然存在。對于越來越多投資者而言，買房出租不再是一項值得承擔的長期投資。

但法國又沒有足夠規模的公共住房和機構化租賃房源來填補這一缺口。私人投資者一旦撤退，租客幾乎立刻就會感受到房源減少帶來的壓力。

因此，法國住房政策接下來最難解決的問題，不是應該站在房東還是租客一邊，而是如何讓兩者之間重新形成一種可以持續的平衡：既要保證住房質量、避免租客權益受損，也要讓愿意提供長期出租房源的人看到合理而穩定的回報。

否則，即使申請材料準備得再完整，收入條件再優秀，法國租客未來面對的，也可能依然是幾十份申請爭奪一套住房的局面。

而所謂“54年來最嚴重的租賃危機”，恐怕也不會很快結束。

文字：Léa

審編：Léa

參考資料：

https://immobilier.lefigaro.fr/article/c-est-la-pire-crise-depuis-54-ans-le-logement-locatif-a-son-plus-bas-niveau-20260702

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