從鈺珵大廈看商辦樓宇的運營力覺醒

研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：站在鈺珵大廈的云端會客廳遠眺鳥巢，一場關于新居住價值的大會與窗外這棟完成更新蛻變的樓宇本身，共同給出了存量時代的答案：唯有運營力，才能穿越周期。

7月9日，北京亞奧核心區迎來了一場關于“新周期下新居住價值”的深度思辨——由睿和智庫主辦的2026第三屆全國品質租住大會，在金隅鈺珵大廈42層隆重舉行。

作為一名行業研究者與親歷者，踏入這棟近200米超高層建筑時，最深刻的感觸并非單純來自高度的震撼，而是城市更新從符號化地標向資產效能載體轉型的具象化落地。

北京金隅鈺珵大廈

一次系統性更新升級：從閑置困局到資產新生

鈺珵大廈位于朝陽區北四環中路27號，地處奧林匹克公園核心區，緊鄰鳥巢與水立方。對于熟悉北京不動產市場的人而言，這座總建筑面積約13.6萬平方米的超高層建筑，曾一度陷入停滯困局，成為核心區難得的“沉默資產”。

轉機始于2019年。金隅集團接手后，啟動了一場歷時五年的系統性更新升級。這場改造并非簡單的裝修翻新，而是一次從結構到功能的全面重塑：拆除頂部原有違建與復雜裝飾構件，將外立面統一升級為銀灰色玻璃幕墻與金屬蜂窩板，建筑形象從張揚歸于沉穩。

這不僅是一次物理形態的“減法”，更是一次資產邏輯的“加法”。如今，鈺珵大廈已斬獲LEED金級認證，定位為國際超甲級智慧商務樓宇。在實地探訪中，18米超高挑空大堂呈現出國際化尺度的空間氣場，4.6米層高的無柱標準層賦予辦公空間極高的靈活性與通透感，而植入的“智慧樓宇大腦”系統則實現了對能耗、安防、電梯調度等的數字化管控。這些細節無一不透露出其對數字經濟與科技服務企業的精準適配。

價值共振：商務樓宇的“居住式精細化”

本次大會主題為“新周期下的新居住價值”，聚焦存量盤活與資管破局。選擇鈺珵大廈作為會場，本身就是一次頗具深意的行業對標。

其一，存量更新的示范效應。在不動產從增量開發轉向存量運營的當下，鈺珵大廈以國企主導的“分階段、分區域、低干擾”模式，提供了一個有機更新的鮮活樣本。它有力地證明：老舊地標無需推倒重來，通過系統性改造，同樣能實現資產價值的躍升與綠色可持續運營。這與租住行業盤活存量資產的底層邏輯高度契合。

其二，空間與服務的精細化進階。大會深入討論了從“好房子”到“好運營”的鴻溝，而鈺珵大廈在軟性服務上的深度打磨，恰恰為行業提供了一個可參照的范本。

實地探訪中，更能深切感受到這棟樓宇在“空間運營”層面的精細度。B1、3層被打造成共享會議中心與報告廳，從容承載著企業日常會務與路演需求；42層的云端會客廳視野開闊，成為商務洽談與圈層活動的理想場所；可容納600人的自助餐廳與高職餐廳，精準化解了入駐企業的餐飲痛點；覆蓋2000余個車位的智慧車庫，則極大地緩解了核心區的停車難題。

鈺珵大廈所構建的“辦公+生活+社交”生態，與品質租住社區追求的“全場景服務”異曲同工，本質上都是對人性化體驗與空間效率的極致尊重。

新周期下的新居住價值

2026第三屆全國品質租住大會

7月30日-31日（上海場）

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城市更新的底層邏輯之變

站在42層的會議廳遠眺，鳥巢的鋼構與水立方的膜結構盡收眼底，北京中軸線的壯麗文脈與現代商務的繁盛在此交匯。與會嘉賓們探討著REITs擴募、資管運營的精細化與居住價值回歸，而窗外的鈺珵大廈本身，正是這些議題最生動的注腳。

鈺珵大廈的蛻變，揭示了城市更新底層邏輯的根本轉向——從“大拆大建”走向“價值管理”。它沒有推倒重來，而是通過對既有建筑的精準診斷、系統改造與持續運營，實現了資產價值的躍升。這種模式不僅節約了資源、縮短了周期，更為核心區存量資產的盤活提供了可復制的范本。

更深一層看，鈺珵大廈的成功提醒我們：城市更新的本質，遠不止于建筑硬件的重塑，更在于重新激活其嵌入城市核心區位、交通網絡及產業生態的深層連接。通過地緣價值的再發現，讓資產得以從冰冷的“空間容器”，蛻變為活躍的“價值發生器”。

結語

正因如此，在2026年這個“十五五”開局與保租房建設收官的關鍵節點，無論是商務樓宇還是品質租住，最終的競爭都將回歸到同一個命題：誰能為資產注入持續的運營力，誰就能穿越周期，贏得未來。

鈺珵大廈的煥新正是答案。它證明了一座建筑可以從追逐單一的地標符號，轉而沉淀為兼顧產業承載、人群服務與長期價值創造的復合型資產。

（以上圖片來源于企業自供及網絡，侵刪）