日本地價暴漲 房價高騰 留學生活三重苦

中文導報訊日本國稅廳7月1日公布的2026年（令和8年）路線價顯示，日本房地產市場仍然處于上漲階段。全國標準住宅用地的評估基準價格平均同比上漲2.9%，高于去年的2.7%，實現連續5年上漲。這也是自2010年采用現行評估方式以來的最大漲幅（全國約31萬個評估點）。城市地區和旅游景點的地價上漲正逐漸波及全國。

銀座一平方米地價5000多萬

全國最高路線價仍為東京都中央區銀座5丁目“銀座中央大街”（鳩居堂前），同比上漲9%，繼續位居全國第一。淺草地區則成為東京都內漲幅最大的地區，訪日游客需求成為推動地價上漲的主要動力，也意味著土地的遺產稅評估價值持續提高。

東京銀座

從各都道府縣政府所在地最高路線價的變動情況來看，上漲城市44個（上年35個），持平3個（上年11個），下跌城市為0個（上年1個）。沒有任何城市出現下跌，這是自泡沫經濟時期1991年以來首次。漲幅最高的是佐賀市，上漲17.0%；其次是盛岡市，上漲13.0%。

全國路線價最高的地點仍然是東京都中央區銀座5丁目銀座中央大街的“鳩居堂前”。其路線價達到每平方米5336萬日元，較去年的4808萬日元上漲11.0%，自1986年以來已連續41年位居全國第一。換算下來，每張1萬日元紙幣面積對應的土地價值約為64.9萬日元。東京23區也是連續4年所有土地價格全面上漲。同時，同比漲幅超過10%的評估點數量也由去年的27個增加到今年的34個，反映出土地價格上漲趨勢進一步加強。

全國第二高路線價為大阪市北區角田町御堂筋，每平方米2120萬日元（同比上漲1.5%）；第三位為橫濱市西區南幸1丁目橫濱站西口公交總站前道路，每平方米1760萬日元（上漲2.3%）；第四位為名古屋市中村區名站1丁目名站大道，每平方米1304萬日元（上漲1.2%）；第五位為福岡市中央區天神2丁目渡邊大道，每平方米992萬日元（上漲2.5%）。

從都道府縣政府所在地城市的最高路線價來看，共有44個城市上漲，比去年的35個明顯增加。福岡、沖繩、京都等地區受旅游需求和人口流入影響，地價持續上漲。此外，佐賀、盛岡、奈良等地方核心城市，也因車站前再開發和旅游復蘇而提高了土地評估價值。

另一方面，人口持續減少或缺乏再開發前景的地區，未能充分享受到這一輪上漲行情。即使中心城區部分區域價格上漲，周邊地區和郊區仍然面臨空置住宅增加、需求減少等問題。

全國平均路線價已連續5年上漲，今年同比增長2.9%。

入境旅游帶來的效應，在地方度假區表現得尤為明顯。全國漲幅前三位分別為長野縣白馬村、長野縣野澤溫泉村和北海道富良野市。白馬村地價由去年的每平方米4.9萬日元躍升至今年的6.5萬日元，漲幅高達32.7%；山間的野澤溫泉村也上漲至每平方米4.2萬日元。這些地區因深受海外游客喜愛的冬季運動而備受追捧，日本優質雪質享有盛譽，因此即便交通相對不便，地價仍持續大幅上漲。在東京淺草，有些地方的路線價在過去10年里上漲了3倍以上。隨著面向外國游客的商店不斷增加，當地的街區風貌也正在發生變化。 今年，淺草雷門大道的路線價較去年上漲了27.5%，在全國各稅務署轄區的最高路線價漲幅排名中位居第四。

國土交通省公布的《令和8年（2026）地價公示結果概要》總結了最近地價趨勢。該文件指出：關于2025年1月以來一年間的地價：

●全國平均來看，綜合用途、住宅用地和商業用地價格均已連續5年上漲，其中綜合用途和商業用地漲幅進一步擴大，住宅用地漲幅則與去年持平。

●三大都市圈平均來看，綜合用途、住宅用地、商業用地均連續5年上漲，且漲幅進一步擴大。

- 東京圈、大阪圈綜合用途、住宅用地、商業用地漲幅均有所擴大。

- 名古屋圈則各類用途漲幅均有所縮小。

●地方圈平均來看，綜合用途、住宅用地、商業用地均連續5年上漲，其中綜合用途和住宅用地漲幅有所收窄，商業用地漲幅與去年持平。

- 地方四大城市（札幌、仙臺、廣島、福岡）的綜合用途、住宅用地和商業用地漲幅均有所縮小。

- 其他地區綜合用途和住宅用地漲幅與去年持平，商業用地漲幅則有所擴大。

●全國地價總體呈持續上漲趨勢。在經濟緩慢復蘇背景下，雖然不同地區和用途存在差異，但三大都市圈漲幅擴大，地方地區也繼續上漲，整體仍保持上升態勢。

◎地價走勢特點

【住宅用地】

◆住房需求持續旺盛，地價繼續上漲。東京圈、大阪圈等中心城區公寓需求強勁地區，地價持續大幅上漲。

◆度假區等地在別墅、公寓、移居人口及員工住房需求旺盛的帶動下，地價繼續快速上漲。

◆育兒環境完善、人口持續流入的地區，在穩定住房需求支撐下，地價持續上漲。

【商業用地】

◆主要城市商鋪、酒店需求旺盛，辦公樓空置率下降、租金上漲，收益性提高，因此地價繼續上漲。

◆特別是在入境游客大幅增加的旅游地區，商鋪和酒店需求旺盛，推動地價持續快速上漲。

◆再開發項目推進地區，由于人們對便利性和繁榮度提升充滿期待，地價持續快速上漲。

◆與住宅公寓開發形成競爭的地區，商業用地價格也繼續保持較高漲幅。

【工業用地】

◆受電子商務市場繁榮、大型物流設施用地需求旺盛影響，交通便利、靠近高速公路且勞動力易于保障的工業用地，地價持續快速上漲。

【其他】

◆大型半導體企業建廠地區，不僅員工住房需求旺盛，相關企業的工廠用地、辦公樓、酒店、商鋪需求也持續強勁，因此住宅用地、商業用地和工業用地價格均持續大幅上漲。

◆受令和6年能登半島地震等災害嚴重影響的地區，地價仍在下跌，但跌幅已有所收窄。

地價帶動房價高騰

根據不動產經濟研究所6月18日公布的數據，2026年5月首都圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）新建公寓的平均售價同比上漲14%，達到 1億660萬日元。東京23區的平均售價上漲16%，達到 1億6286萬日元，為自1973年開始統計以來的歷史第二高水平。專家指出：在東京23區購房年收需1000萬以上。

東京樓群

每套住房的平均價格同比上漲13.5%，達到 1億660萬日元，時隔兩個月再次突破1億日元大關。

東京23區5月新上市公寓數量同比增長19.5%，達到551套；平均價格為1億6286萬日元，同比上漲15.9%。

5月份首都圈新上市公寓的首月簽約率為64.9%，連續三個月低于被視為市場景氣分界線的70%。預計6月份的新盤供應量約為1500套。

首都圈（1都3縣）的平均價格為1億660萬日元，創歷史第三高紀錄。除東京23區外，千葉市幕張地區高層塔樓公寓（Tower Mansion）的供應增加，也推高了整體均價。近畿圈（大阪府、京都府及周邊4縣）的平均價格為5235萬日元。

地價房價上漲壓迫留學生生活

地價高漲帶來房價高漲，對于因考入大學而到大都市獨居生活的人來說，租金上漲似乎帶來了很大的影響。根據日本總務省2月20日公布的2026年1月消費者物價指數，民營住宅租金較上年同月上漲0.7%。而東京都23區的調查顯示，租金同比上漲2.1%，首都圈的房租上漲趨勢尤為明顯。

據提供房租信用卡支付服務的Crekari（東京都中央區）實施的一項調查顯示，2025年辦理租賃合同續約的20多歲和30多歲租客中，有42.1%在續約時遭遇了房租上漲。調查于2月上旬進行，共收到1016人的回復。 從漲幅來看，“上漲5000～9999日元”所占比例最高，為42.5%；整體而言，有52.8%的受訪者房租上漲了5000日元以上。 調查指出，近年來建筑成本和維修費用持續攀升，再加上固定資產稅上漲，使出租房經營成本負擔不斷加重，房租調整已成為難以避免的趨勢。 （nippon.com《房租續約：超過四成租客遭遇漲租——家庭經濟壓力加劇，開始考慮搬家》）

近年來，日本地價和房租同步上漲，已經開始影響大學生的生活方式，尤其是首都圈（東京）、大阪、京都、福岡等熱門城市。2026年，日本全國地價連續第5年上漲，漲幅達到1991年以來最高水平；東京公寓租金也出現約30年來最快上漲速度。

例如，2025年大學新生獨居平均房租已升至約5.76萬日元/月，比上一年繼續上漲，而東京熱門地區往往需要7萬～10萬日元以上。

日本大學生原本就有不少人選擇住在父母家中。隨著房租上漲，越來越多學生放棄獨居。

因此不少學生繼續住在父母家，哪怕每天通勤一兩個小時，或與朋友合租，選擇離學校較遠、房租便宜的地區。

房租上漲后，不少學生為了支付房租、水電煤氣、食品價格上漲、不得不增加打工時間。

而且日本現在掀起了留學生學費漲價潮。日本文部科學省于2024年4月1日正式取消了國立大學針對外國留學生的學費上限限制，并已于2024年3月29日完成相關省令修訂。

在此之前，日本實行“內外同價”原則，即日本學生與外國留學生繳納相同學費。東北大2025年12月1日發布聲明稱，自2027年度入學起，將本科及碩士階段外國留學生的學費上調至90萬日元；位于茨城縣筑波市的筑波大學也于2025年12月18日宣布，將提高2027年4月以后入學的外國留學生學費——這是該校歷史上首次僅針對留學生實施差異化收費；日本岡山大學今年于6月25日正式宣布，將從2027學年度的入學新生開始提高大學學費。其中，留學生的年學費將直接飆升至133萬9500日元，升至現行標準的2.5倍，隨著房價高漲、物價高漲和學費高漲，在日留學生的生活受到的壓力越來越大。