貴州
中指院最新數據顯示，北上深住宅租金已連續4個月環比上漲，上半年一線租金累計小幅上漲0.6%，結束連續兩年調整行情；但全國50城住宅租金上半年整體下跌0.56%，二線、三四線城市租金尚未扭轉下行趨勢，住房租賃市場“分化修復”特征顯著。
綜合判斷，季節性效應是本輪北上深等城市租金上行的直接驅動因素。住房租賃市場具具有顯著的季節性波動特征，3月“返工潮”帶動租住需求集中釋放，推動北上深住宅租金環比由跌轉漲；6月高校畢業季啟動，新畢業大學生大規模入市進一步加速重點城市租賃需求釋放，業主掛牌價格預期隨之修復。7月作為畢業季需求集中釋放的關鍵窗口期，這一支撐效應仍將持續顯現。
租金房價比是衡量住房資產配置價值的核心指標。受近年來房價持續調整而租金跌幅相對平緩影響，截至6月，重點50城租金房價比已升至2.28%，較2023年初低點提高0.3個百分點，租賃資產配置價值持續提升。3月以來，北京、上海、深圳等城市住宅租金連續4個月環比上漲，反映出核心城市租賃市場對住房價值的支撐作用有所增強。但全國租金仍延續調整態勢也說明，市場全面筑底尚不具備條件，樓市整體企穩仍需宏觀經濟、居民收入預期、調控政策多方協同發力，修復進程必然分城市、分梯隊次第推進。
展望下半年，綜合供給、需求與政策等多方面因素，全國住房租賃市場將延續"整體調整、分化加劇"的格局。其中一線城市下半年租金走勢預計仍將以筑底企穩為主基調，前期大規模籌集的保租房項目持續入市對市場化租金將形成一定壓制。二線城市內部分化加劇，產業基礎較好、人口持續流入的杭州、成都、蘇州等強二線城市，租金有望逐步企穩或跌幅繼續收窄；而普通二線城市租金仍將面臨調整壓力，但經歷多輪下行后下跌空間已較為有限。三四線城租賃需求相對較弱，疊加存量租賃房源供給充足，租金整體仍將延續小幅調整態勢，但跌幅有望進一步收窄。
租金兩極分化將從三個維度系統性重塑城市價值格局：城市間層面，核心城市租金與房價同步企穩，"雙錨定"效應進一步強化資產安全墊屬性，城市分化從幅度差異轉向周期差異，價值梯隊將持續固化。
城市內部層面，產業集聚、軌交沿線、職住平衡度高的板塊租賃溢價持續凸顯，遠郊外圍板塊仍面臨調整壓力，租金分化將進一步影響城市更新與存量盤活的空間布局，推動板塊價值重構。
資產估值層面，隨著租金房價比修復至2.28%、保租房REITs擴容至9支、多層次證券化體系逐步成型，租賃資產現金流價值正在被重新定價，上海、北京等核心城市優質租賃資產率先具備資本化退出條件，"買賣價值+租賃價值"共同構成不動產估值的雙支柱。
對于城市而言，能否構建有韌性的住房租賃市場、培育可持續的租賃資產生態，將成為衡量城市對長期資本吸引力和綜合競爭力的新維度。（中指研究院研究主管程威）
責編：李霞
編審：莫 非
監制：張立果
出品：城樓網/城樓財經
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