香港住宅土地出讓創(chuàng)15年新高

隨著上半年香港賣地計(jì)劃已接近年度土地供應(yīng)總量，香港特區(qū)政府“會(huì)繼續(xù)審時(shí)度勢(shì)，因應(yīng)政策需要及市場(chǎng)情況靈活安排推地，不會(huì)刻意放慢節(jié)奏”

文｜《財(cái)經(jīng)》記者 焦建 發(fā)自中國(guó)香港

編輯| 蘇琦

7月13日下午2時(shí)左右，隨著位于當(dāng)?shù)匦陆缤烷T第16區(qū)站第二期一個(gè)被稱為“巨無霸”級(jí)的地產(chǎn)項(xiàng)目截收發(fā)展意向并獲得較好市場(chǎng)反饋，中國(guó)香港樓市氣氛提振推動(dòng)的土地出讓熱潮受到業(yè)界關(guān)注。

作為中國(guó)香港近15年來最大的住宅項(xiàng)目，估值最高將超過百億港元的該項(xiàng)目可提供約5500伙（套）住宅，商住總樓面積將超過300萬平方呎。其中住宅上限269.1萬平方呎。為增強(qiáng)吸引力，中標(biāo)的開發(fā)商可選擇自行開發(fā)商場(chǎng)部分或交回港鐵。

開發(fā)該地塊的港鐵方面當(dāng)日下午公布的信息顯示，該項(xiàng)目開始招標(biāo)后共接獲至少28份意向書，將于7月15日正式招標(biāo)，預(yù)計(jì)9月初最終截止。按照市場(chǎng)目前對(duì)該項(xiàng)目的估值約81.7億至136.1億港元計(jì)算，每方呎樓面地價(jià)估值約2700港元至4500港元。

該項(xiàng)目之所以受到普遍關(guān)注，一方面源于其位于當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)開發(fā)的北部都會(huì)區(qū)（北都）的核心地段，包括新地、恒地、信置及華懋等當(dāng)?shù)亻_發(fā)商提交意向書被反映了對(duì)后期樓市前景的看好。作為已有約50萬居民的較為成熟的社區(qū)，該項(xiàng)目未來將連接北都即將建設(shè)的新車站。

另一方面，中國(guó)香港自2025年下半年至今的房地產(chǎn)回暖氣氛，也被認(rèn)為已逐漸向上傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，特區(qū)政府開始趁勢(shì)加快推出土地。

按照7月10日中國(guó)香港特區(qū)發(fā)展局公布的本財(cái)政年度二季度（即7月至9月）的賣地計(jì)劃，除前述屯門項(xiàng)目，包括近日截標(biāo)的洪水橋片區(qū)內(nèi)三幅住宅地，以及將于7月27日截標(biāo)的市建局土瓜灣庇利街/ 浙江街項(xiàng)目，香港特區(qū)政府還將推出一幅位于何文田佛光街的中小型住宅官地。

據(jù)香港特區(qū)發(fā)展局局長(zhǎng)寧漢豪在相關(guān)新聞發(fā)布會(huì)上透露，洪水橋片區(qū)的三幅住宅地將提供3120伙、屯門第16區(qū)站第2期涉及約5510伙，土瓜灣庇利街/ 浙江街項(xiàng)目提供1220伙。本年度賣地表內(nèi)的九塊土地目前已推出五塊，余下四塊土地將“再作打算”。

“土地供應(yīng)量顯著增長(zhǎng)，主要反映了特區(qū)政府在發(fā)展北部都會(huì)區(qū)及推展鐵路相關(guān)物業(yè)時(shí)嚴(yán)格把握發(fā)展時(shí)機(jī)，配合整體土地及基建策略。與此同時(shí)，隨著近期私人住宅市場(chǎng)交投轉(zhuǎn)趨活躍，開發(fā)商投地及推展項(xiàng)目的態(tài)度亦見積極。”寧漢豪也解釋稱。

綜合計(jì)算下來，二季度香港的賣地總量將涉及的建房總數(shù)已達(dá)10190伙，這一數(shù)字也將成為特區(qū)政府主動(dòng)賣地以來近15年的最高單季記錄。整體而言，今年上半年香港的賣地計(jì)劃已涉及約12430伙的供應(yīng)，已接近本年度的約12600伙的供應(yīng)總量。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)服務(wù)公司高力香港方面向《財(cái)經(jīng)》提供的信息顯示，回顧上一季度，香港賣地市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的回暖勢(shì)頭，發(fā)展商投地氣氛轉(zhuǎn)趨積極，地價(jià)收入表現(xiàn)理想。整體而言，今年起的五年內(nèi)私人住宅單位每年平均落成量約1.7萬個(gè)，與2025年一手住宅成交量（20500宗）比較，屬于市場(chǎng)可健康消化的水平。特區(qū)政府因應(yīng)實(shí)際情況繼續(xù)停售商業(yè)用地，并積極探討將部分商業(yè)地改作高校學(xué)生宿舍，“充分反映特區(qū)政府能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，按市場(chǎng)吸納能力及需求作出適時(shí)調(diào)整”。

團(tuán)結(jié)香港基金的一位相關(guān)研究人士則指出，雖當(dāng)?shù)貥鞘薪乱岩娀嘏鈬谓?jīng)濟(jì)變數(shù)及利率走勢(shì)仍存在不確定性。特區(qū)政府近日推出土地及項(xiàng)目涵蓋大、中、小型住宅項(xiàng)目，能滿足不同市場(chǎng)層級(jí)的土地需求，相關(guān)安排有助于“延續(xù)市場(chǎng)近期積累的正面氣氛”。

所謂正面氣氛，部分可從上半年一手新盤市場(chǎng)的情況得到體現(xiàn)，其中超過1.15萬宗的成交量已創(chuàng)下自2013年一手住宅銷售新規(guī)實(shí)施以來的次高水平。進(jìn)入下半年至今，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也借此積極部署新一輪出貨計(jì)劃。

香港特區(qū)政府地政總署的資料顯示，截至5月底，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)共有28個(gè)住宅樓盤待批預(yù)售樓花，涉及9786伙。其中九龍區(qū)的比重超過五成（涉及5299伙），而牛池灣、啟德、油塘及長(zhǎng)沙灣等地區(qū)均為未來的新盤供應(yīng)焦點(diǎn)。

樓價(jià)的穩(wěn)步上漲，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)劂y行對(duì)部分大型住宅小區(qū)的估值上升。以中原估價(jià)指數(shù)（主要銀行）為例，其最新報(bào)81.82，已連續(xù)22周高企80點(diǎn)以上。受房地產(chǎn)估值上升影響，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)負(fù)資產(chǎn)總數(shù)也逐漸下降。香港金管局近日公布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末當(dāng)?shù)刎?fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款為11424宗，較2025年四季度末21304宗大減9880宗（46.4%）。

負(fù)資產(chǎn)數(shù)字減少釋放出的樓價(jià)上升訊號(hào)，被業(yè)界認(rèn)為將有助進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)信心且利于業(yè)主售樓套現(xiàn)或換樓，帶動(dòng)整體樓市交投，進(jìn)而帶動(dòng)地產(chǎn)商買地的積極性。

相關(guān)的數(shù)字對(duì)比顯示，隨著上半年香港的樓價(jià)升幅達(dá)到一成左右，入市拿地的地產(chǎn)商類型開始變得多元。部分受此影響，今年5月以16.3億港元批出的香港東涌第106A區(qū)地皮，其每平方呎樓面地價(jià)已達(dá)3052港元。與2025年2月批出的鄰近地皮（每平方呎1501元）相比，地價(jià)上升1倍。

展望下半年走勢(shì)，除前述開始推動(dòng)出讓的土地，香港特區(qū)政府亦在對(duì)啟德集體運(yùn)輸系統(tǒng)進(jìn)行招標(biāo)，其中包含作為補(bǔ)助性質(zhì)的相關(guān)土地。按照市場(chǎng)預(yù)期，這塊地可提供約1300個(gè)單位。如成功在年底批出，本財(cái)年香港土地供應(yīng)會(huì)達(dá)到1.37萬個(gè)單位，超出預(yù)期9%。

寧漢豪也在前述新聞發(fā)布會(huì)上公布稱，雖香港本財(cái)年有極大的可能超標(biāo)出讓土地，但特區(qū)政府仍會(huì)繼續(xù)審時(shí)度勢(shì)，因應(yīng)政策需要及市況靈活安排推地，“不會(huì)刻意放慢”。此外，繼洪水橋片區(qū)后，在北部都會(huì)區(qū)余下兩個(gè)片區(qū)中，因粉嶺北片區(qū)已完成收地且正進(jìn)行若干規(guī)劃程序，相信會(huì)成為先行進(jìn)行土地出讓的地區(qū)。新田科技城片區(qū)則因?yàn)橐M(jìn)行收地工作，將稍后再考慮出讓土地。

高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵則指出，只要特區(qū)政府在賣地條款上繼續(xù)保持靈活，增加項(xiàng)目的發(fā)展彈性，“相信余下地皮能順利批出，為庫房帶來穩(wěn)定的賣地收益”。

責(zé)編 | 李煜

題圖來源 | 攝/焦建