【房案精講】勝訴案例精析：贈與合同撤銷權的行使邊界

近日，本所律師代理的一起涉外不動產贈與合同糾紛案件獲得一審全面勝訴。本案中，原告（贈與人）以受贈人嚴重侵害贈與人近親屬權益、不履行約定義務為由，訴請撤銷公證贈與合同，并要求返還房屋。經北京市豐臺區人民法院審理，最終判決駁回原告的全部訴訟請求。本案的裁判結果，清晰地界定了贈與合同撤銷權，特別是法定撤銷權的行使條件與舉證責任，對于處理類似家庭財產糾紛具有一定的參考價值。

01 基本案情與爭議焦點

本案原告小張、小李系夫妻，被告張老師系原告小張之姐，已加入美國國籍。第三人老張，老王系原、被告之父母。

2007年，原告小張、小李（贈與人）與被告張老師（受贈人）簽訂《受贈書》，約定將案涉房屋贈與被告個人所有，該《受贈書》經北京市豐臺區公證處公證。隨后，房屋所有權登記轉移至被告名下，該房屋一直由第三人（原、被告父母）居住使用。

2025年底，原告聲稱被告委托中介機構掛牌出售該房屋將導致年邁多病的父母無處安居，屬于嚴重侵害贈與人近親屬合法權益的行為，且被告未履行贈與所附的贍養父母義務。據此，原告依據民法典第六百六十三條的規定，訴至法院，請求：1.撤銷贈與合同；2.判令被告將房屋產權變更登記回原告名下。

本案的核心爭議焦點在于：在贈與財產權利已轉移且贈與合同經過公證的前提下，贈與人能否依據法定撤銷權撤銷贈與？被告出售自有房屋的行為是否構成“嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益”？

02 法院裁判要點與法理剖析

法院經審理后，駁回了原告的訴訟請求。我們作為被告的代理人，圍繞以下核心法律要點進行了成功抗辯，該觀點亦為法院判決所采納：

1.公證贈與合同履行完畢后，贈與人的任意撤銷權歸于消滅。

根據民法典第六百五十八條之規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以行使任意撤銷權，但經過公證的贈與合同除外。本案中，雙方簽訂的《受贈書》已經公證機關公證，且訴爭房屋早已完成不動產物權轉移登記。依據民法典第二百一十四條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載于不動產登記簿時發生效力。因此，自房屋登記至被告名下時起，贈與合同已履行完畢，被告合法取得房屋所有權。原告作為贈與人，其享有的任意撤銷權因贈與財產權利轉移且合同經過公證而消滅，其無權再以此為由主張撤銷。

2.法定撤銷權的行使有嚴格法定條件，主張者負有相應的舉證責任。

在任意撤銷權無法行使的情況下，贈與人仍可依據民法典第六百六十三條主張法定撤銷權。但該權利的行使必須符合以下三項法定情形之一：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；(二)對贈與人有扶養義務而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務。

本案原告主張被告的行為符合第一項和第三項。對此，法院的認定體現了司法實踐中的審慎態度：

關于“嚴重侵害合法權益”：被告作為房屋的合法所有權人，依據物權享有占有、使用、收益、處分的權能。其將房屋掛牌出售，是行使財產所有權的正當行為，本身不具備違法性。雖然該行為可能對居住在內的父母（原告近親屬）的生活安定產生客觀影響，但法院認為，這種家庭成員內部因財產處置引發的居住矛盾，與法律意義上的“嚴重侵害合法權益”在性質上存在區別。前者可能通過贍養糾紛等其他法律途徑解決，而非直接否定已經完成的物權變動與贈與合同效力。原告未能舉證證明被告存在超越權利行使邊界、具有主觀惡意且造成嚴重后果的侵害行為。

關于“不履行贈與合同約定的義務”：原告聲稱贈與是以被告履行贍養父母義務為前提，但雙方經公證的《受贈書》文本中并未記載任何此類附加義務。根據民法典第六百五十七條，贈與合同是贈與人無償給予財產、受贈人表示接受的法律行為，本案公證文件內容符合該定義。在缺乏書面約定的情況下，原告主張存在口頭附義務約定，但未能提供充分證據予以證明，應承擔舉證不能的不利后果。

3.法律不調整所有的家庭情感糾葛，財產法律關系與道德義務需區分看待。

本案背后交織著復雜的家庭歷史、情感付出與贍養糾紛。然而，法庭審理聚焦于法律關系的界定。法官明確指出，被告對原告本人不負有法定扶養義務，贈與合同也未設定約定義務。至于被告對父母的贍養問題，屬于另一獨立的法律關系，與本案贈與合同的效力及撤銷問題無直接關聯。法院的裁判明晰了法律作用的邊界：對于已通過公證和登記完備手續的贈與法律關系，司法秉持謙抑態度，不輕易以道德或情感上的爭議為由否定其效力，從而維護了物權登記的公信力和法律關系的穩定性。

03 律師策略

本案的勝訴，關鍵在于精準把握了贈與合同撤銷權的法律構成要件，并進行了有效的舉證與抗辯。

1.緊扣公證贈予，夯實權利基礎：我們首要強調被告物權的合法來源——經公證的贈與合同及合法登記，以此阻斷原告任意撤銷權的行使路徑。

2.解析要件，瓦解對方訴求：針對原告的法定撤銷權主張，我們逐項剖析其不符合法律規定的具體表現，特別是論證“出售房屋”不等于“嚴重侵害權益”，并指出其證據不足。

3.區分法律關系，引導庭審焦點：成功將法庭調查的焦點從紛繁的家庭矛盾史，引導至純粹的法律要件審查上，避免了情感因素對法律判斷的干擾。

4.強調客觀事實，澄清單方污蔑：本案雖然是贈予糾紛，但是訴訟中原告用大量的語言來否定被告曾經的付出以及對父母的贍養，這部分內容雖然并非爭議焦點問題，但是在某種程度上可能會影響到法官的自有裁量。所以在應訴的時候我們雖然牢牢抓住核心內容，但是也特意準備了兩組證據以正視聽。

第一組是對贍養老人盡心盡力的相關證據，口說無憑，證據會說話。不論是從衣食住行，還是就醫看病旅游等，我們分門別類提供了相關證據。同時也陳述了糾紛的真正起因并非是賣房，而是被告心灰意冷，無奈之下的舉措。

第二組是當年借名買房的證據，證明當年買房的時候實際上是被告在國外不方便，借用原告名義買房，所以后面貸款還清就以公證贈予的方式回歸真正的所有權人。

5、指出試圖“被缺席”，擾亂司法秩序。

這個案件被告差點就被缺席審判，原告明知被告身在美國，明知被告現在的聯系方式（比如郵箱、手機號碼、微信號碼等），但是提供給法院的被告現在的聯系信息都是假的，法院根本不可能根據這些錯誤信息聯系上被告。若非很偶然的機會，被告回國發現自己的房子被查封，順著查封信息找到法院，都還不知道自己已經被起訴。而此時馬上就要開庭審理！

04 案件啟示

1、物權行使與家庭義務分離：家庭成員間的財產贈與完成后，受贈人作為所有權人行使權利（如出售）可能引發家庭矛盾，但這并不必然構成法律上的撤銷事由。相關贍養、居住等問題需另行依法尋求解決。

2、贈與須謹慎，公證效力強：一旦贈與合同經過公證且財產權利完成轉移，贈與人將極難反悔。

3、若存在糾紛，防范被缺席審判：現在有些案件，一些原告試圖玩弄所謂的“訴訟技巧”達到令被告不知被訴，缺席放棄答辯的目的，這種做法實際上是擾亂司法秩序。

家庭財產處置，尤其是涉及不動產的贈與，往往牽一發而動全身。一個看似簡單的決定，可能在未來引發復雜的法律風險。如果您正面臨類似的家庭財產規劃、贈與合同糾紛或房產確權問題，建議及時尋求專業律師的幫助。本所律師團隊在房產和婚姻家事交叉糾紛領域擁有豐富的實務經驗，能夠為您提供相對精準的法律風險研判。近日，本所律師代理的一起涉外不動產贈與合同糾紛案件獲得一審全面勝訴。本案中，原告（贈與人）以受贈人嚴重侵害贈與人近親屬權益、不履行約定義務為由，訴請撤銷公證贈與合同，并要求返還房屋。經北京市豐臺區人民法院審理，最終判決駁回原告的全部訴訟請求。本案的裁判結果，清晰地界定了贈與合同撤銷權，特別是法定撤銷權的行使條件與舉證責任，對于處理類似家庭財產糾紛具有一定的參考價值。

01 基本案情與爭議焦點

本案原告小張、小李系夫妻，被告張老師系原告小張之姐，已加入美國國籍。第三人老張，老王系原、被告之父母。

2007年，原告小張、小李（贈與人）與被告張老師（受贈人）簽訂《受贈書》，約定將案涉房屋贈與被告個人所有，該《受贈書》經北京市豐臺區公證處公證。隨后，房屋所有權登記轉移至被告名下，該房屋一直由第三人（原、被告父母）居住使用。

2025年底，原告聲稱被告委托中介機構掛牌出售該房屋將導致年邁多病的父母無處安居，屬于嚴重侵害贈與人近親屬合法權益的行為，且被告未履行贈與所附的贍養父母義務。據此，原告依據民法典第六百六十三條的規定，訴至法院，請求：1.撤銷贈與合同；2.判令被告將房屋產權變更登記回原告名下。

本案的核心爭議焦點在于：在贈與財產權利已轉移且贈與合同經過公證的前提下，贈與人能否依據法定撤銷權撤銷贈與？被告出售自有房屋的行為是否構成“嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益”？

02 法院裁判要點與法理剖析

法院經審理后，駁回了原告的訴訟請求。我們作為被告的代理人，圍繞以下核心法律要點進行了成功抗辯，該觀點亦為法院判決所采納：

1.公證贈與合同履行完畢后，贈與人的任意撤銷權歸于消滅。

根據民法典第六百五十八條之規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以行使任意撤銷權，但經過公證的贈與合同除外。本案中，雙方簽訂的《受贈書》已經公證機關公證，且訴爭房屋早已完成不動產物權轉移登記。依據民法典第二百一十四條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自記載于不動產登記簿時發生效力。因此，自房屋登記至被告名下時起，贈與合同已履行完畢，被告合法取得房屋所有權。原告作為贈與人，其享有的任意撤銷權因贈與財產權利轉移且合同經過公證而消滅，其無權再以此為由主張撤銷。

2.法定撤銷權的行使有嚴格法定條件，主張者負有相應的舉證責任。

在任意撤銷權無法行使的情況下，贈與人仍可依據民法典第六百六十三條主張法定撤銷權。但該權利的行使必須符合以下三項法定情形之一：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；(二)對贈與人有扶養義務而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務。

本案原告主張被告的行為符合第一項和第三項。對此，法院的認定體現了司法實踐中的審慎態度：

關于“嚴重侵害合法權益”：被告作為房屋的合法所有權人，依據物權享有占有、使用、收益、處分的權能。其將房屋掛牌出售，是行使財產所有權的正當行為，本身不具備違法性。雖然該行為可能對居住在內的父母（原告近親屬）的生活安定產生客觀影響，但法院認為，這種家庭成員內部因財產處置引發的居住矛盾，與法律意義上的“嚴重侵害合法權益”在性質上存在區別。前者可能通過贍養糾紛等其他法律途徑解決，而非直接否定已經完成的物權變動與贈與合同效力。原告未能舉證證明被告存在超越權利行使邊界、具有主觀惡意且造成嚴重后果的侵害行為。

關于“不履行贈與合同約定的義務”：原告聲稱贈與是以被告履行贍養父母義務為前提，但雙方經公證的《受贈書》文本中并未記載任何此類附加義務。根據民法典第六百五十七條，贈與合同是贈與人無償給予財產、受贈人表示接受的法律行為，本案公證文件內容符合該定義。在缺乏書面約定的情況下，原告主張存在口頭附義務約定，但未能提供充分證據予以證明，應承擔舉證不能的不利后果。

3.法律不調整所有的家庭情感糾葛，財產法律關系與道德義務需區分看待。

本案背后交織著復雜的家庭歷史、情感付出與贍養糾紛。然而，法庭審理聚焦于法律關系的界定。法官明確指出，被告對原告本人不負有法定扶養義務，贈與合同也未設定約定義務。至于被告對父母的贍養問題，屬于另一獨立的法律關系，與本案贈與合同的效力及撤銷問題無直接關聯。法院的裁判明晰了法律作用的邊界：對于已通過公證和登記完備手續的贈與法律關系，司法秉持謙抑態度，不輕易以道德或情感上的爭議為由否定其效力，從而維護了物權登記的公信力和法律關系的穩定性。

03 律師策略

本案的勝訴，關鍵在于精準把握了贈與合同撤銷權的法律構成要件，并進行了有效的舉證與抗辯。

1.緊扣公證贈予，夯實權利基礎：我們首要強調被告物權的合法來源——經公證的贈與合同及合法登記，以此阻斷原告任意撤銷權的行使路徑。

2.解析要件，瓦解對方訴求：針對原告的法定撤銷權主張，我們逐項剖析其不符合法律規定的具體表現，特別是論證“出售房屋”不等于“嚴重侵害權益”，并指出其證據不足。

3.區分法律關系，引導庭審焦點：成功將法庭調查的焦點從紛繁的家庭矛盾史，引導至純粹的法律要件審查上，避免了情感因素對法律判斷的干擾。

4.強調客觀事實，澄清單方污蔑：本案雖然是贈予糾紛，但是訴訟中原告用大量的語言來否定被告曾經的付出以及對父母的贍養，這部分內容雖然并非爭議焦點問題，但是在某種程度上可能會影響到法官的自由裁量。所以在應訴的時候我們雖然牢牢抓住核心內容，但是也特意準備了兩組證據以正視聽。

第一組是對贍養老人盡心盡力的相關證據，口說無憑，證據會說話。不論是從衣食住行，還是就醫看病旅游等，我們分門別類提供了相關證據。同時也陳述了糾紛的真正起因并非是賣房，而是被告心灰意冷，無奈之下的舉措。

第二組是當年借名買房的證據，證明當年買房的時候實際上是被告在國外不方便，借用原告名義買房，所以后面貸款還清就以公證贈予的方式回歸真正的所有權人。

5、指出試圖“被缺席”，擾亂司法秩序。

這個案件被告差點就被缺席審判，原告明知被告身在美國，明知被告現在的聯系方式（比如郵箱、手機號碼、微信號碼等），但是提供給法院的被告現在的聯系信息都是假的，法院根本不可能根據這些錯誤信息聯系上被告。若非很偶然的機會，被告回國發現自己的房子被查封，順著查封信息找到法院，都還不知道自己已經被起訴。而此時馬上就要開庭審理！

04 案件啟示

1、物權行使與家庭義務分離：家庭成員間的財產贈與完成后，受贈人作為所有權人行使權利（如出售）可能引發家庭矛盾，但這并不必然構成法律上的撤銷事由。相關贍養、居住等問題需另行依法尋求解決。

2、贈與須謹慎，公證效力強：一旦贈與合同經過公證且財產權利完成轉移，贈與人將極難反悔。

3、若存在糾紛，防范被缺席審判：現在有些案件，一些原告試圖玩弄所謂的“訴訟技巧”達到令被告不知被訴，缺席放棄答辯的目的，這種做法實際上是擾亂司法秩序。

家庭財產處置，尤其是涉及不動產的贈與，往往牽一發而動全身。一個看似簡單的決定，可能在未來引發復雜的法律風險。如果您正面臨類似的家庭財產規劃、贈與合同糾紛或房產確權問題，建議及時尋求專業律師的幫助。本所律師團隊在房產和婚姻家事交叉糾紛領域擁有豐富的實務經驗，能夠為您提供相對精準的法律風險研判。