改不完的“商改住”

6月9日公示錢江世紀城商改住地塊

圖源：浙報傳媒地產研究院

6月9日，杭州1宗位于錢江世紀城的商改住地塊公示：

由商業/商務金融用地調整為二類城鎮住宅用地。

該地塊位于熱點板塊錢江世紀城的核心區，毗鄰奧體印象城，用地面積2.67萬㎡，容積率2.5，新增住宅建面約6.7萬㎡

稀缺地段和優質完善的配套加持，使得這塊商改住地塊一經公示就備受關注，未來一旦上市熱度不會低。

這并不是錢江世紀城首次有地塊商改住，包括奧映鳴翠、奧映世紀、天珺、宸云等項目的地塊都是商改住的，還有朗云項目是中小學用地調整而來。

不僅是錢江世紀城，不僅是杭州。最近幾年，上海、深圳等大城市的熱點區域都有多宗商改住地塊推出，一波商改住的熱潮正在襲來。

理論上，沒有哪個城市真的缺地。

01

杭州多個熱點板塊推商改住地塊

據浙報傳媒地產研究院統計，僅2025年杭州就有23則公示包含商改住內容，因此新增住宅建面約103.7萬㎡。

這些商改住地塊幾乎覆蓋杭州十區，其中蕭山區最多為5宗，其次濱江區和余杭區都有4宗、上城區3宗、拱墅區和富陽區各2宗等。

這些商改住地塊改完性質后，有的已迎來掛牌出讓，有的還待字閨中，其中不乏熱點地塊。

水電新村4.0地塊：2025年11月，濱江區水電新村區域內，1宗商業商務用地調整為二類城鎮住宅用地（BJ030102-22地塊），用地面積1.4萬㎡，容積率2.5，新增住宅建面約3.5萬㎡，該地塊距離錢塘江和奧體中心“蓮花碗”都僅約300米。

算上調整性質后的新宅地，水電新村區域內合計4宗宅地，其中1宗已出讓即望天際項目，其余3宗還在等待中（這三宗地塊北面均規劃有多宗商地，理論上都沒有一線江景）。

水電新村4.0地塊

圖源：浙報傳媒地產研究院

未來數港商改住地塊：同在2025年11月，未來科技城未來數港片區內4宗商業/商務金融用地調整為2宗二類城鎮住宅用地，與綠城楓丹玫瑰園相鄰。這2宗地塊以組合出讓的形式已于5月15日出讓，容積率分別為2.0和1.1，合計建面約12.3萬㎡，由濱江集團和綠城聯合競得，成交樓面價31644元/㎡。

調整后，未來數港內的商業用地面積剩余75.6畝，相較此前規劃的186畝，縮減了六成。

未來數港商改住地塊

圖源：浙報傳媒地產研究院

城東新城商改住地塊：2025年4月，城東新城1宗商業/商務金融用地調整為二類城鎮住宅用地，為城東新城注入新的宅地資源。該地塊用地面積3.26萬㎡，容積率2.2，新增住宅建面約7.2萬㎡。

地塊南靠京杭大運河，位于翠隱江粼以南，與安琪兒片區隔河對望，已于3月6日出讓，由保利發展以樓面價44985元/㎡拿下。

城東新城商改住地塊

圖源：浙報傳媒地產研究院

不僅有“商改住”，還有“工改住”。

濱江網易南地塊：宅地較為稀缺的濱江區，在2025年2月曾公示1宗地塊，原為商業商務和工業用地，后取消商業商務用地并削減工業用地面積。新增住宅部分用地面積3.84萬㎡，容積率2.5，建面約9.6萬㎡，由華潤在4月8日競得，成交樓面價41108元/㎡，周邊小范圍內幾乎沒有新房在售。

濱江網易南地塊

圖源：浙報傳媒地產研究院

02

全國大城市紛紛涌現商改住地塊

不僅是杭州，最近幾年，全國多個大城市都涌現出了引人注目的商改住地塊，這些地塊大部分都位于核心區域，定位高品質改善住宅。

2024年，上海原用作小米上海總部的地塊以住宅用地性質再度現身。該地塊位于徐匯濱江核心區域，曾作為商業辦公用地交易成功，后因地塊未開發及城市規劃調整等因素，由政府收儲后重新上市出讓，最終由綠城以總價約48億元奪得，成交樓面價約13.1萬元/㎡，成為新的?全國單價“地王”?。

這就是后來的綠城潮鳴東方，備案均價約19.5萬元/㎡，其中頂層復式單價高達約26.52萬元/㎡，120套房源實現160%認購率并觸發上海市5年限售政策。

上海原小米總部地塊（綠城潮鳴東方）

圖源：上觀新聞

深圳的深圳灣超級總部基地曾在2023年出讓一宗商改住用地，由中海競得，總建面約26.3萬㎡（其中住宅約17.69萬㎡），打造中海深灣玖序項目。2025年，緊鄰中海深灣玖序，又有一宗商改住用地成交，再次由中海競得，即中海安緹雅苑，建面約4.1萬㎡（其中住宅約3.66萬㎡）。

深圳灣超級總部基地已完成約八成的土地出讓，未來還有幾宗商地待出讓。但在如此不缺頂級買家的黃金地段，或許未來還會有商改住地塊出現。

深圳灣超級總部基地項目分布圖

圖片來源網絡

03

為何要商改住？

全國商品房市場庫存居高不下，為何大城市紛紛推進商改住？

其一，商業辦公市場飽和，寫字樓空置率居高不下。

多個機構數據顯示，2026年一季度末，北京甲級寫字樓空置率約14.9%-15.8%，上海?約?22.7%-24.4%?，廣州?約?22.1%-22.4%?，深圳?約?25.9%-26.5%。

截至2026年4月，杭州甲級寫字樓空置率攀升至約?28.6%?，創下歷史新高。

眾多區域甚至在最頂級的陸家嘴商務區，眾多樓宇出現大量空關、空置，而住宅特別是高端住宅市場仍有機會。

其二、住宅用地價值更高，商改住后土地出讓收益提高，為財政帶來可觀收入。

例如，上海徐匯原小米總部地塊，原作為商地成交總價約15.5億元，折合樓面價約3萬元/㎡，而商改住后成交總價升至約48億元，樓面價一躍攀上約13.1萬元/㎡，土地價值大幅提升。

04

不缺房子，缺的是核心地段的好房子

盡管今年以來一線和熱點二線城市房地產市場出現“小陽春”行情，但這輪回暖呈現嚴重的市場分化。

剛需市場不溫不火甚至部分遇冷，大部分剛需轉向二手房市場，高端頂豪市場熱鬧。

當前市場上，并不缺房子，缺的是位于核心地段、擁有稀缺資源、完善配套和便捷交通等的高品質“好房子”。

順應市場需求，開發商的投資邏輯轉向聚焦大城市、聚焦核心地段，各大城市也紛紛在核心地段挖掘資源進行商改住，為市場提供更多住宅用地。

一方面，新增優質住宅用地，無疑為市場注入了新的活力，或能帶動區域土地價值一起提升，也為購房者帶來更多選擇。

另一方面，隨著商改住等工具推出，部分板塊或區域又冒出新的優質住宅用地，原有的稀缺性價值被打破，或許對于原有地塊和購房者將是一種利空。

從市場結構分析，大多數商改住地塊仍過于集中在高端市場板塊，符合一般中級改善的土地并不多。然而頂豪市場的需求也不是無限的，需謹防未來的供應過剩。

此前自然資源部的38號文明確：“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發”，但是原有的土地進行商改住、工改住，幾乎不會影響短期的住宅土地供應。

不必過于盲目迷信“稀缺性”，理論上，沒有哪個城市真的缺地。