重磅！南昌發布新規！抬板小區來了！

近日，關于公開征求《關于明確地上停車空間規劃管理要求的通知（征求意見稿）》意見的公告正式公示。

在2026年4月15日《關于推動我市房地產市場高質量發展若干措施意見》（洪住建字（2026）43號）中提出“未開工建設的住宅項目，用于滿足停車配建最低標準的地上停車空間不納入容積率計算”。

為了使該條舉措落地落實，結合房地產開發建設現狀，現明確文件中“地上停車空間”為“抬板空間”及“地上獨立停車樓”兩種形式。借鑒國內先進城市經驗，結合南昌市實際，相關部門公示了《關于明確地上停車空間規劃管理要求的通知》（征求意見稿）。

1.抬板空間：在城鎮住宅用地或兼有城鎮住宅用地性質的用地內建設以停車功能為主、建筑高度超過室外地坪1.5米以上的建筑空間。

2.抬板空間上部平臺（含覆土）：抬板空間上部結構平臺及平臺上覆土。

3.抬板空間范圍以外：抬板空間上部平臺（含出挑部門）投影范圍以外。

4.抬板空間范圍以內：抬板空間上部平臺投影范圍以內。

5.抬板空間可設置停車、配套設施以及產權歸全體業主所有的公共活動空間。

6.抬板空間上部平臺不得設置機動車停車位。

7.利用抬板空間進行電動自行車停放時，應明確停放區域且符合國家消防救援局制定的《建筑架空層電動自行車停放充電消防安全要求（試行）》、江西省《電動自行車停放充電場所消防安全規范》（DB36/T1085-2018等相關要求。

適用范圍：抬板空間設置應綜合考慮建設項目場地條件、用地規模，原則上宜在相鄰市政道路存在高差的地塊設置。

1.容積率計算規則。

以下建設內容可不計容積率，但須按《民用建筑通用規范》規定計入地上總建筑面積：

抬板空間（含主體建筑水平投影空間）用作按規定配建的住宅停車、垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關站、開閉所等；產權歸全體業主所有的公共活動用房；按照土地出讓合同約定無償移交的幼兒園、老年人日間照料中心、社區用房等；為抬板空間以上住宅服務的樓梯、電梯、樓棟門廳；小區入口門廳小于等于200㎡以下的可不計容積率，大于200㎡以上的扣除200㎡后據實計算。

抬板空間視為單幢，在《建筑工程規劃許可證》附件中按單獨棟號進行記載，抬板空間中為抬板空間以上住宅服務的樓梯，電梯，樓棟門廳等公用部位建筑面積作為不分攤共有建筑面積。

2.計算基準面

（1）抬板空間范圍以內以抬板空間上部平臺（含覆土）作為室外地坪，并以此計算抬板空間以內的建筑基底面積、建筑層數及建筑高度。（2）抬板空間范圍以外按現行規劃管理技術規定執行。

3.建筑密度

（1）抬板空間范圍以內以抬板空間上部平臺（含覆土）作為室外地坪，高度大于等于此室外地坪1.5米的建筑（構筑物）計入建筑基底面積。（2）抬板空間范圍以外的按現行規劃管理技術規定執行。（3）建筑密度為抬板空間范圍內外建筑基底面積之和與用地面積的比值。

4.綠地率

綠地率為抬板空間上部平臺（含覆土）上折算綠地面積與抬板空間范圍外綠地面積之和與用地面積的比值，具體計算按現行規定執行。

5.建筑高度

（1）一般情況下以抬板空間上部平臺（含覆土）作為室外地坪計算建筑規劃高度，施工圖建筑高度按有關規定執行；當項目位于機場凈空、歷史文化保護、風景名勝等管控區域或規劃條件有建筑高度限制要求時，建筑高度應將抬板空間視為裙房按現行規劃管理技術規定計算。

（2）抬板空間范圍以外建筑按現行規劃管理技術規定執行。

（3）當建筑位于機場、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛星地面站、軍事要塞工程等設施的技術作業控制區內及機場航線控制范圍內時，自抬板空間范圍以外的室外地坪起算的建筑最大高度必須嚴格遵循凈空限制標準。

6.建筑間距

（1）抬板空間應按照地上建筑執行建筑間距計算。

（2）抬板空間范圍以內建筑間距以抬板空間上部平臺（含覆土）為計算基準面計算建筑高度后，按現行規劃管理技術規定執行。

（3）抬板空間范圍以內的建筑與平臺范圍以外的建筑之間間距以平臺范圍以外的室外地坪計算建筑高度后，按現行規劃管理技術規定執行。

7.建筑退讓

抬板空間及其范圍內外的建筑退讓均以抬板空間范圍外室外地坪計算建筑高度后，按現行規劃管理技術規定執行。

若抬板空間配建的停車場為平入式出入口，其車庫出入口距離城市道路紅線不小于5米。（意味著不得緊鄰城市干道）

8.抬板空間限高

抬板空間上部平臺（含覆土，覆土不低于1.5米）不應高于周邊相鄰城市道路平均規劃豎向標高6m。

此次 南昌市地上停車空間規劃管理要求（征求意見稿），是為落地2026年4月樓市新政制定的配套細則。

明確未開工住宅項目中，抬板空間、地上獨立停車樓這兩類用于基礎配建的地上車位不計容積率。

文件細化了抬板空間的定義。包括指標核算、高度、密度、間距等規劃標準、消防與景觀要求，限定上部平臺禁停機動車、地面停車率上限；同時規范獨立停車樓選址與配套建設要求。政策在鼓勵增設車位、降低房企成本的同時，嚴格守住消防安全、城市風貌、居住環境、人防等管控底線！

據悉，目前南昌明確抬板社區的項目有：邦泰悅九章、九龍湖市政項目、經開江來37號院、紅谷灘中心區優邑等，這意味著南昌樓市住宅產品力競爭將進入抬板模式。

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