保利置業，又亮出一張王牌

文/上海進深 魏薇

7月15日，浦東新區南碼頭地塊規劃設計方案公示。

從5月底拿地，到方案亮相，不到兩個月時間。

作為近十年來南碼頭片區首次公開出讓的住宅用地，這塊地從上架之前就備受關注。

隨著規劃方案曝光，項目未來產品邏輯也逐漸清晰。

從整體布局來看，地塊呈現“北窄南寬”的不規則形態。保利置業并沒有采用傳統的規整排布，而是順應地塊輪廓進行布局，讓建筑、景觀與白蓮涇河景資源形成更好的結合。

項目住宅地塊14-03e占地約1.65萬㎡，容積率2.5，計容建面約4.1萬㎡，限高70米（沿河區域限高40米）。

規劃顯示，項目未來將打造7棟住宅，其中包括11-17層小高層及高層產品。地塊西南角還有一處商業。

1、高低分區明確

7棟住宅分為兩個產品組團，分區清晰。

南側靠近白蓮涇河區域，為低密改善組團，規劃3棟11層小高層，南向無遮擋，直面白蓮涇河景。

北側及中部為高層組團，排布4棟17F高層住宅，形成外圍圍合之勢。

雖然距離河岸稍遠，但由于樓層高度優勢，中高樓層仍具備較好的景觀視野，可以越過前排建筑看到河景。

2、雙層架空

架空層按不同位置做了差異化設計：

西南側臨河樓棟采用板上局部雙層架空，規格最高；臨浦三路的3棟高層設局部架空；僅兩棟為常規落地布局。

這種設計的直接好處是：底層潮濕、采光差、私密性不足等傳統一樓戶型等問題被規避。

釋放出來的架空空間可用于兒童游樂、休閑健身、鄰里會客、便民服務等多元功能。

3、整體抬板約9米

項目采用整體抬板設計。原地塊場地標高最低約4米，抬板完成后升至9-9.1米，整體抬高近5米。

所有住宅全部架于抬板之上，板下空間完整用作車庫，車輛從西側入口直接駛入地下，地面園區完全無機動車通行，實現了純粹的人車分流。

下沉庭院標高-3.9米，與9米的抬板整體形成近12米的立體高差。

景觀體系從平面走向垂直，地面層是步行景觀園林，板下是行車空間，下沉庭院則串聯起上下的層次感。

4、人車消防三套系統獨立運行

項目在動線規劃上做得很細致，人行、車行、消防三套系統各自獨立、互不交叉。

車行層面，兩個車行出入口全部開設在西側公共通道，不占用東側浦三路主干道，車輛從西側進入后直接下地庫。

人行層面，分散布局3個出入口：北側一個服務高層住戶，東側浦三路一個臨近配套商業，西南側一個銜接沿街商業。

此外，地塊西北、西南各設一處獨立消防出入口，連通西側公共通道，預留完整消防環路，與日常人流、車流完全隔開。

主要人行出入口可能設置在北側浦三路或東側東方路，可以結合7#樓的大堂及架空層，打造氣派的社區大堂。

5、戶型預測

從樓棟位置和景觀資源分布來看，項目未來產品結構也可以做一定推測。

南側臨河樓棟及下沉庭院西側（4#），預計布局160㎡及以上的大戶型，占據最好的景觀資源。

下沉庭院東側的3#樓及北側5#樓，預計為135-145㎡的中大戶型。

東北角的兩棟樓，則大概率是120㎡左右的入門級改善戶型。

另外，根據規劃要求，項目需配建5%保障房及2%人才房，相關房源預計會布局在北側樓棟。

6、商業地塊做了地下室

14-04a商業地塊面積很小，僅約673㎡，限高15米、100%自持，擬建1幢3層多層商業。

根據答疑紀要，這里應配合世博水環建設，配置輕餐、零售、休閑服務等業態。

一個值得注意的細節是，14-04a商業地塊在此前的規劃征詢階段曾建議不設置地下室，但本次公示的總平面圖上，該地塊出現了地下室輪廓線。

這是否意味著商業地下空間將與住宅人防工程進行聯動，目前仍有待進一步確認。

整體來看，項目通過“高低分區 整體抬板 架空設計”，在有限土地條件下盡可能釋放改善屬性。

南碼頭地塊的價值，早已在土拍階段被市場驗證。

這是南碼頭片區近10年來首次公開出讓的住宅用地，吸引了9家房企參與競拍。

最終經過112輪競價，由保利置業以34.88億元競得，成交樓面價約82062元/㎡。

扣掉商業面積、5%保障房、2%高端人才配建、600㎡公共服務設施后，可售樓板價超過9.3萬元/㎡，刷新浦東內環外住宅土地價格紀錄。

事實上，在拿地前，保利置業已經提前啟動項目準備工作，發布招標公告顯示，項目總投資約49.9億元，其中建安費約10.5億元。

隨著世博水環預計在2026-2027年建成，區域濱水價值還將進一步釋放。

市場普遍預期，未來項目售價或將站上14萬元/㎡。

目前板塊內保利世博天悅均價約18萬元/㎡，但需要注意的是，該項目屬于保利發展，與南碼頭新項目并非同一開發主體。

對于保利置業而言，南碼頭項目真正的挑戰，是如何在高地價背景下，把土地成本轉化為產品溢價。

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