天津
昨天，最新一期貸款市場報價利率（LPR）公布，1年期3.0%，5年期以上3.5%。
這是自去年5月兩個品種各下調10個基點后，連續第11個月沒變化了。
身邊不少有買房需求的人開始犯嘀咕，是現在下手還是等等？
這個問題，不用嘴說，動手算算就清楚了。
01
月供5年期LPR3.5%，是房貸定價基準。
但實際買房的時候，通常銀行會在LPR基礎上增減。
按照今年一季度數據，全國首套房貸的平均利率是3.1%，有的城市更低，比如寧波、晉江等都是3.05%。
那這個利率算不算低？光看數字沒感覺，比一下就知道了。
先和歷史比。咱們就以平均值3.1%算，如果貸款100萬、分30年用等額本息方式還清，月供是4270元。
回看2024年初，房貸利率4.2%，同樣100萬每月要還4890元。
如果現在買，每月比兩年前少還600元，一年節省7440元。
再和LPR基準比。
LPR是3.5%，但你實際支付的是3.1%。
就是銀行給你打折了40個基點——同樣100萬貸款，利率從3.5%到3.1%，月供少了220元。
咱就是說，現在的市場環境對買房人已經相當友好了。
而且，銀行還在搶房貸客戶，你是有談判籌碼的。
02
和過去比完，看未來。
現在央行正處于“觀察期”。
一季度GDP增長5.0%，是超出預期的，所以暫時不急著降息。
但下半年情況可能有變——出口會面臨地緣沖突以及關稅壓力，到時候穩增長政策有可能加碼。
多家機構預測：下半年5年期LPR有望下調10到20個基點。
咱就按照中檔下調15個基點算，降后實際利率會從現在的3.1%降到2.95%。利率是2.95%，月供每月少月80元，一年省960元，30年累計省2.9萬。
如果真能降20個點，30年能省超3.6萬。
你可能看不上每月省下的這80塊，也就兩頓便飯加個奶茶而已。
但換個角度想，你這80塊是不加班、不省吃儉用、啥都不用干“躺省”下來的，唯一需要做的，就是等幾個月。
另外，還有公積金也能幫你省錢。目前5年以上首套公積金利率已經降到2.6%。
如果你組合貸，50萬公積金+50萬商業貸款，綜合利率大約2.8%，月供會比純商貸再少約150元。
所以，能用公積金盡量用，這是咱們普通人能拿到的最低利率。
03
回到最初的問題，現在到底是等還是不等？
取決于你自身的情況。
如果你還沒買房、但已經打算買了，可以再等等。
因為降準的傳導是需要時間的，下半年利率可能會更低。
您可以先觀望，看看三季度LPR報價情況。
到時候真降了，你再買也不遲。
當然有個例外：如果你遇到了特別中意的房子，也別為了等那每個月80塊的利息差而錯過。
房價波動帶來的損失，可能遠大于你省下的利息。
第二種是，你簽的是浮動利率，這種也不用慌。
LPR降了，你的月供會跟著一起降。
但，降息的紅利不是立刻生效，等到“重定價日”（通常是每年的1月1日，或者你的貸款發放日）才行。
如果你已經在還貸的，說明你手里的貸款合同已經是過去時了，有的紅利不會自動落到你頭上，你要主動出擊。
如果你的“加點值”（在LPR基礎上額外加的那部分利率）明顯偏高，而現在全國新發房貸的平均加點值已經降了，你可以咨詢銀行是否支持調整。
這不是每個銀行都能做，也不是每個人都能申請，但你可以打個電話問問，萬一成了，一個月至少省幾百。
目前，雖然還不是利率的最低點，但已經是歷史低位了。
下半年大概率還會降低，但差額并不會很大，基本上100萬貸款每月差個100塊左右。
剛需沒必要死等，不著急的話下半年買更劃算。
不管買沒買，重定價日、公積金額度這些都要弄得清清楚楚，前者影響當下月供，后者是最低成本融資。
在利率下行周期里，選浮動、盯定價、用公積金——這三件事做對了，比你在房價上砍價還管用。
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