貸款專家：半價(jià)買下岳父母80萬美元房產(chǎn)，直接降價(jià)并非最佳方案

克里斯和梅根最近坐在餐桌前翻來覆去地算一筆賬——梅根的父母提出要把那套市價(jià)80萬美元的房子以40萬美元賣給他們。這聽起來像是天上掉下來的餡餅，但在簽字之前，他們決定先搞清楚：這種“家人半價(jià)賣房”的操作，到底怎樣做才最劃算，又不會(huì)埋下未來的財(cái)務(wù)暗礁。

這對三十多歲的夫妻面臨的抉擇并不稀奇。過去幾年，美國的抵押貸款利率和房價(jià)雙雙飆升，普通家庭上車買房的難度幾乎到了歷史高點(diǎn)。正因如此，有大約25%的年輕人最終能買房，靠的就是家里人在首付上拉了一把。但克里斯和梅根遇到的情況更極端：不是父母贊助一筆首付，而是直接把整套房子打?qū)φ圪u給他們。問題來了——直接簽一份40萬美元的購房合同，真的是最佳路徑嗎？

按常理想，梅根的父母把80萬的房子半價(jià)賣給女兒女婿，似乎既幫孩子解決了住房，自己也可能省下一些稅費(fèi)或中介麻煩。但多位抵押貸款專家給出的建議卻讓人們重新思考這件事：直接壓低成交價(jià)，很可能并不是最聰明的做法。ShopDPA的創(chuàng)始人、在Primary Residential Mortgage擔(dān)任貸款發(fā)起人的拜倫·戴維斯干脆利落地告訴媒體：“我不建議簡單壓低購買價(jià)格?！彼o出的替代方案，是把交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)得更“市場”，而不是更“親情”。

戴維斯主張，應(yīng)當(dāng)按這套房子的完整市場價(jià)值——也就是80萬美元——來構(gòu)建交易，而不是40萬。具體怎么操作？通過兩種關(guān)鍵工具的疊加：一是“股權(quán)贈(zèng)予”，二是“賣方優(yōu)惠”。所謂股權(quán)贈(zèng)予，可以理解為賣家（這里就是梅根的父母）把房子價(jià)值的一部分當(dāng)作禮物贈(zèng)給買房人，這份禮物直接體現(xiàn)在購房賬本上，變成買家的首付來源。譬如這套房子按80萬估值計(jì)算，買家只借40萬貸款，但實(shí)際只需掏很少甚至不掏自己的現(xiàn)金，因?yàn)橘u家贈(zèng)予的股權(quán)部分填平了差價(jià)，并覆蓋了首付要求。賣方優(yōu)惠則進(jìn)一步用來支付過戶費(fèi)用等交易成本，讓年輕夫妻幾乎不用從口袋里往外掏現(xiàn)金。

用這種結(jié)構(gòu)的好處立竿見影。戴維斯用克里斯夫婦的處境打了個(gè)比方：一套80萬美元的房子，如果買家只借40萬的第一抵押貸款，貸款價(jià)值比（LTV）就是50%。相比購房者通常貸到房價(jià)的80%、90%甚至95%的局面，50%的LTV對銀行來說風(fēng)險(xiǎn)低得多。而銀行對低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的定價(jià)更優(yōu)惠——利率可以更低，月供也就更輕松。戴維斯是這樣說的：“為一處房產(chǎn)只融資50%的價(jià)值，比起融資80%、90%或95%代表的風(fēng)險(xiǎn)小得多，這種低風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)化為更有利的抵押貸款定價(jià)?！?/p>

威廉·拉維斯抵押貸款公司副總裁莎拉·德弗洛里奧也對這種“市場價(jià)交易+股權(quán)贈(zèng)予”的方式點(diǎn)了頭。她補(bǔ)充說，多數(shù)抵押貸款機(jī)構(gòu)對這種安排完全接受，只要把評估的市場價(jià)值與實(shí)際支付價(jià)格之間的差額清晰地列為贈(zèng)予股權(quán)，后續(xù)的貸款審批基本不會(huì)有太大障礙。換句話說，這種操作不是打擦邊球，而是行業(yè)內(nèi)被廣泛認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)做法。

那么，直接降到40萬成交到底有什么不好？核心問題在于貸款視角的差異。如果買賣合同上寫的是40萬美元，銀行就會(huì)按40萬為基準(zhǔn)來核定貸款額度、首付比例和利率。即便房子的真實(shí)價(jià)值是80萬，較低的合同價(jià)可能限制貸款金額，或者讓貸款條件變得不那么友好。更微妙的是，未來想再融資或者賣房時(shí)，產(chǎn)權(quán)記錄里的低交易價(jià)可能引起估值上的混亂，雖然不一定會(huì)直接產(chǎn)生稅務(wù)麻煩，但復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)鏈總不如干凈透明的市場價(jià)交易來得清爽。

用股權(quán)贈(zèng)予的方式，還有一層隱性保護(hù)：交易文件上白紙黑字寫著這套房子的真實(shí)市價(jià)是80萬，父母贈(zèng)予了相當(dāng)比例的權(quán)益，這既是贈(zèng)與的真實(shí)記錄，也厘清了各方權(quán)利義務(wù)。將來如果涉及其他兄弟姐妹的家庭財(cái)產(chǎn)分配，或者在贈(zèng)與稅申報(bào)時(shí)有據(jù)可查，少了很多后患。當(dāng)然，戴維斯和德弗洛里奧都強(qiáng)調(diào)，具體稅務(wù)問題仍需要咨詢專業(yè)的稅務(wù)顧問，但至少在貸款端，這條路徑已經(jīng)被大量案例證明是更優(yōu)選擇。

對克里斯和梅根來說，眼前最現(xiàn)實(shí)的獲益就是月供壓力變小。假設(shè)他們原本打算以40萬成交價(jià)申請30年期固定利率貸款，即使利率相差不大，由于市場價(jià)交易能把貸款價(jià)值比壓低，銀行可能會(huì)給出比常規(guī)貸款更優(yōu)惠的利率，每月能省下幾十甚至上百美元。再考慮到賣方優(yōu)惠抵消了過戶費(fèi)用，他們幾乎可以不花自有資金就跨過購房門檻，立刻擁有那套房子50%的凈值。這比他們自己攢首付再貸款買一套別的房子，不知道快了多少年。

不過，戴維斯也提醒，這種結(jié)構(gòu)要求買賣雙方以及貸款機(jī)構(gòu)三方高度配合。由于是家庭內(nèi)部交易，評估師必須出具一份獨(dú)立的市場價(jià)值報(bào)告，貸款機(jī)構(gòu)要認(rèn)可贈(zèng)予股權(quán)的金額，并把它寫入貸款文件。整個(gè)過程并不會(huì)比普通購房更復(fù)雜，但每一步都需要透明合規(guī)。好在一家專業(yè)的抵押貸款發(fā)起人或貸款經(jīng)紀(jì)人對這類“親情交易”并不陌生，完全可以帶著客戶一步步走完流程。

說到底，當(dāng)家人愿意以遠(yuǎn)低于市價(jià)的價(jià)格把房子留給你，第一時(shí)間涌上心頭的可能是感激和如釋重負(fù)。但在簽字之前，像克里斯和梅根一樣，坐在餐桌前先算清楚交易結(jié)構(gòu)的各種可能，找對貸款專家把親情轉(zhuǎn)化為一份經(jīng)得起推敲的金融安排，才是讓這份厚禮真正平穩(wěn)落地的關(guān)鍵。畢竟，半價(jià)的房子固然誘人，一套經(jīng)得起未來市場檢驗(yàn)、月供輕松、權(quán)屬清晰的家，才是年輕夫妻真正想要的。