【衣食住行】一個(gè)房屋基金貸款的利弊

與2024年相比，去年荷蘭首次購(gòu)房貸款的數(shù)量增長(zhǎng)了15%。這類(lèi)貸款使許多年輕人能夠邁出進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一步，“盡管這也必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?！?/p>

2025年，使用首次購(gòu)房貸款的人數(shù)創(chuàng)歷史新高。據(jù)荷蘭住房投資促進(jìn)基金SVn（Stimuleringsfonds Volkshuisvesting）報(bào)告，共有8132名首次購(gòu)房者通過(guò)該計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)了他們的第一套住房，比2024年增長(zhǎng)了15%，這是該計(jì)劃推出以來(lái)的最高數(shù)字。

在2025年購(gòu)房的12萬(wàn)名首次置業(yè)者中，7%使用了首次購(gòu)房貸款。通過(guò)這種貸款，首次置業(yè)者可以彌補(bǔ)他們能夠獲得的最高抵押貸款額與房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之間的差額。

首次購(gòu)房貸款需求的增長(zhǎng)可以解釋為，入門(mén)級(jí)住房市場(chǎng)可供選擇的房屋數(shù)量大幅增加。由于這波所謂的物業(yè)“拋售潮”，讓首次置業(yè)者有了更多的選擇，也更有可能成功購(gòu)房。SVn 的埃弗斯（ Tamara Evers ）表示，如果沒(méi)有額外的融資，這幾乎是不可能的。

拋售，是一些投資者認(rèn)為，他們擁有的用于出租的物業(yè)收益因?yàn)榉ɡ?的改變已經(jīng)不大，于是紛紛作出出售出租物業(yè)的決定。

由于這波拋售潮通常涉及面積較小且價(jià)格適中的公寓，兩者之間的聯(lián)系顯而易見(jiàn)。阿姆斯特丹自由大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)學(xué)教授科斯特（ Hans Koster ）也認(rèn)為，“拋售潮是造成這一現(xiàn)象的原因之一。今年情況特殊，共有 75000 名首次置業(yè)者購(gòu)房，而售出的房屋中約有六分之一是出租房。”

然而，Koster 也強(qiáng)調(diào)，住房短缺問(wèn)題依然存在，“這僅僅是住房存量的重新分配，而不是凈增長(zhǎng)。”

目前，SVn 在 荷蘭328 個(gè)市鎮(zhèn)提供首次購(gòu)房貸款。

抵押貸款問(wèn)題專(zhuān)家?jiàn)W斯卡·諾拉格（Oscar Noorlag ）指出，一方面，首套房貸款可以幫助首次置業(yè)者邁入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但另一方面，政府為刺激市場(chǎng)而采取的任何措施都必然會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，“在推出此類(lèi)首套房貸款的城市，房?jī)r(jià)高于沒(méi)有推出此類(lèi)貸款的同類(lèi)城市?！?/p>

科斯特認(rèn)為，這并不令人意外。如果給予多個(gè)購(gòu)房者同樣的經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠，他們就能拿出更多資金，從而推高房?jī)r(jià)。此外，住房供應(yīng)量并未相應(yīng)增長(zhǎng)，造成住房短缺，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)?？扑固卣f(shuō)：“從根本上來(lái)說(shuō)，住房的可負(fù)擔(dān)性取決于在合適的地點(diǎn)以合適的密度進(jìn)行建設(shè)。”

諾拉格將此與2021年推出的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅進(jìn)行了比較。該稅通常為2%，但當(dāng)時(shí)針對(duì)首次購(gòu)房者調(diào)整為0%。 “這項(xiàng)措施出臺(tái)后，房?jī)r(jià)上漲了。所以，本質(zhì)上，只有賣(mài)家從中受益，首次置業(yè)者并沒(méi)有。首套房貸款也存在同樣的問(wèn)題，或許個(gè)別首次置業(yè)者能從中獲益，但對(duì)所有的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，結(jié)果卻不盡如人意。”

此外，還要注意資金分配情況：到2025年，首次購(gòu)房者平均需要投入約4.5萬(wàn)歐元的自有資金。這波房產(chǎn)拋售潮導(dǎo)致私人租賃住房供應(yīng)量下降約38%，租金上漲近10%。科斯特說(shuō)，“因此，首次購(gòu)房者的‘收益’至少部分是以犧牲租房者和缺乏經(jīng)濟(jì)緩沖的首次購(gòu)房者的利益為代價(jià)的?！?/p>

諾拉格認(rèn)為，只要意識(shí)到申請(qǐng)首套房貸款意味著雙重貸款，那么申請(qǐng)首套房貸款本身并無(wú)不妥。 “總的來(lái)說(shuō)，我們發(fā)現(xiàn)首次購(gòu)房者在住房成本上的支出最多。但這同樣適用于那些無(wú)法進(jìn)入房屋所有權(quán)市場(chǎng)、只能依賴(lài)私人租賃的首次購(gòu)房者?！?/p>

許多人可以通過(guò)首套房貸款邁出進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一步，但這種貸款也會(huì)導(dǎo)致更高的抵押貸款成本。此外，還存在房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)：如果您的房屋價(jià)值下降，您將背負(fù)剩余債務(wù)?？扑固卣f(shuō)：“更多的融資也意味著，一旦房?jī)r(jià)下跌，您將更容易背負(fù)剩余的債務(wù)。對(duì)于那些在市場(chǎng)高位購(gòu)入的小型房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這種情況尤其如此?！?/p>

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