北京
華爾街對房貸發放機構的耐心正在經受考驗。派杰（Piper Sandler）7月2日把Rithm Capital（NYSE:RITM）的目標價從14美元調降到12.50美元，幅度接近11%，但同時繼續維持“超配”評級。這種一邊砍目標價、一邊堅持看多的操作，折射出當前房貸市場一條清晰的分割線——資金正在從倚重貸款發放量的公司，撤向那些背靠政府機構擔保的避險標的。
派杰的分析師給出了一個直白的邏輯：進入三季度，房貸發放環境仍然很緊。30年期固定房貸利率卡在6.50%附近，這個水位對借款人的勸退效果非常直接。新貸款申請量被壓在地板上，對于那些靠放貸量吃飯的公司，利潤自然跟著受壓。Rithm Capital正好站在這個壓力場的中心——它的業務模式里，貸款發放和后續服務（Origination and Servicing）是核心收入引擎，而只要利率不松，這個引擎就很難全速運轉。
派杰明說，接下來一季財報電話會上，包括Rithm管理層在內的貸款導向型公司，很難給出什么好消息。這就是他們調降目標價的直接觸發點。但堅持“超配”也有依據：Rithm不僅僅是個放貸機構，它本身是以房地產投資信托（REIT）結構運營的資產管理平臺。除了發放新貸款，它還握著一個投資組合，涉足住宅過渡性貸款，還有資產管理板塊。REIT的免稅優勢——只要把至少90%的應稅收入分給股東——讓它的股息故事仍然成立。
股息正是投資者眼下抓得住的東西。Rithm在6月22日宣布了2026財年第二季度的分紅方案，覆蓋普通股和六個系列的優先股。普通股每股0.25美元，7月31日支付，股權登記日就卡在7月2日。這個數字已經連續八個季度紋絲不動，從2024年保持到現在，沒有調降的信號。優先股方面，A到F系列每股分紅從0.4375美元到0.6207美元不等，8月17日到賬。對于利率敏感型資金，這套穩定的現金流仍然有吸引力。
派杰的評級調整，本質是對兩類房貸玩家的重新定價。一類是像Rithm這樣親歷親為做發放的“始發者”，另一類是主要持有政府機構背書的房貸證券的“吃息者”。在利率快速上升、然后又頑固橫盤的環境里，后者的風險收益比更受青睞。但這不等于始發者就毫無翻身機會。如果后續利率意外下行，哪怕只是從6.50%松動幾十個基點，被壓制的貸款需求可能迅速釋放，Rithm這類公司的業績彈性要比吃息者大得多。
值得留意的是，Rithm Capital的REIT架構原本就是為了穿越周期設計的。除了貸款發放，它手里還有房貸服務權（MSR）這類資產，利率高企時估值反而受益。再加上住宅過渡性貸款和資產管理業務提供的補充收入，整個平臺的風險分散度比單一的房貸發放銀行要高。派杰的分析師沒有提這些細節，但他們保留“超配”本身，暗示了市場可能把“利率不動＝死局”這個敘事簡單化了。
眼下這筆賬的關鍵變量還是利率路徑。6.50%的30年期房貸利率讓新增貸款量低迷，但只要美聯儲的降息時點有眉目，或者市場自發把長端利率交易下來，Rithm的發放收入曲線就可能向上拐。對于盯著股息的投資者，0.25美元的季度分紅暫時安全；對于賭反彈的人，12.50美元的新目標價提供了一個比之前更低的參照線。派杰的這次調降，與其說是看空，不如說是承認短期逆風，同時保留中期看漲期權。
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