湖北
7月12日，金茂東壩項目案名官宣了，金茂滿昱。
繼金茂滿曜后北京又一座“滿系”產品。
有意思的是，這次金茂又把建發拉上船了。
新項目滿昱，由金茂操盤負責產品，建發以入股的形式參與合作，一個出錢一個出力。
關注北京樓市的人應該發現了：
這一幕實在眼熟。
之前在豐臺新宮，金茂和建發就有過一次合作，也就是“金茂建發觀宸”。同樣由金茂負責操盤，建發入股，唯一有區別的，是那次地塊是由建發拿下的，多出了一個品牌名。
觀宸2025年入市，一上來就對上了京投發展的“森嶼天成”。
結果呢，大家都知道。
觀宸一年賣了36億，一舉拿下2025年豐臺金額、套數、面積三冠王。
而先開盤一年的森嶼天成，吃了大虧。
現在，還是金茂＋建發vs京投發展，還是新項目vs先發項目，只不過，戰場從豐臺新宮搬到了朝陽東壩：
金茂滿昱vs京投森嶼文華。
網友們開玩笑說，金茂追京投，這是追上癮了。
新宮大戰，京投輸得有些冤枉。
早對手一年入市，產品落后了一個時代。這次，總算來到了差不多的水平線PK。
當然，京投的壓力依舊不小。
最主要的還是價格。
金茂滿昱拿地樓面價約4.11萬/㎡，朝陽近三年最低。
項目主打116-168㎡的三至四居，有消息說，金茂滿昱小面積戶型開盤價將在7字頭，甚至部分房源會：
低于7萬元/㎡。
目前，森嶼文華同面積段戶型備案均價在8字頭，小紅書上有銷售稱，特價房源能做到7.2萬元/㎡左右。
即便是真的，可能也會比金茂滿昱貴一截。
另外，作為金茂滿系產品，滿昱這次也是上了不少“黑科技”的。
比如116㎡三居做了南向三面寬，約18.6㎡可拓展空間，南北雙拓展，綜合得房率干到了91%-94%。
相比之下，森嶼文華116㎡做兩面寬，這個設計在這兩年的改善市場，其實是比較落后的，次臥朝北，采光和居住體驗差一個檔次。
森嶼文華的贈送，主要靠陽臺和設備平臺改造，做滿雖然也接近90%，但和金茂滿昱沒法比。
也不怪森嶼文華設計不行。
主要森嶼文華的116㎡，在打造邏輯上更像是給98㎡不夠住的人，做的升級選項。
金茂滿昱則是純改善邏輯。
加上滿昱是金茂在東壩首個第四代住宅，金茂標志性的地源熱泵+毛細管網科技系統，同級競品很難競爭。
森嶼文華可以說在產品上，壓力拉滿了。
不過，這次京投也不是沒有底牌。
一方面，京投深耕東壩多年，品牌認知度非常高。
關鍵，森嶼文華在東壩核心區，屬于第四使館區、北京中學本部的直接受益范圍。
而滿昱在單店板塊，東壩的南側邊緣，開車大概5分鐘，是東郊殯儀館。
買東壩很大程度是買板塊預期，核心區和邊緣區長線價值差會拉開。
這一點，金茂能不能靠產品補上，是個問題。
另一方面，森嶼文華背靠北熙區，56萬㎡大盤，自帶商業、教育、園林，下樓就是 TOD 綜合體。
京投本身是TOD專業戶，特別是商業運營部分在北京可以說獨一檔。
之前的檀谷，就是一個很好的證明。
有時候，一個房子住得舒不舒服，不僅僅要看本身房子的品質怎么樣，還得看小區周圍方不方便。
項目有沒有社區底商，附近有沒有優質的商業體，可能也會決定房子后期好不好出租，好不好做置換。
相比之下，金茂滿昱就弱了一些。
另外，森嶼文華距離12號線東壩西站，步行約500米。滿昱距最近的地鐵站約800米，換乘站約1.6 公里。對于看重通勤的客群而言，森嶼文華優先級稍高。
總之，從目前的牌面來看，雙方都有能打的點。
大戰可能會比想象中焦灼。
對購房者來說，競爭充分了，才會有更好的產品，更實在的價格，無疑是一件好事
對于板塊而言，過去幾年，東壩長期是京投一家獨大，產品偏剛需、缺乏真正的高端改善選項，金茂滿昱帶著觀宸的成功經驗進來，算是成功撕開了一條口子。
同時，滿昱低價入市，對朝陽東五環一直信奉的價格邏輯，打擊也挺大的。
未來，東壩可能真的需要集體放低身段了。
最后放幾張金茂滿曜的實拍圖，作為金茂滿系產品的參考：
社區大門
社區園林
金茂滿曜116㎡戶型
金茂滿曜145㎡戶型
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