北京最小宅地動(dòng)工，二環(huán)內(nèi)再添7套天價(jià)合院

北京進(jìn)深 徐迪 拿地超兩年，福鑫地產(chǎn)東城金魚池項(xiàng)目終于進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性開工階段了！

7月13日，東城區(qū)金魚池二期西公建住宅項(xiàng)目總平圖公示。

總建筑規(guī)模為11700萬㎡，其中地上5550㎡，包括住宅建面1700㎡、商業(yè)建面3850㎡。

北側(cè)規(guī)劃1棟辦公樓，主體地上5層，地下3層；

南側(cè)為7套中式合院，地上2層，地下3層。

七套藏品級(jí)合院

住宅部分占地1900㎡，地上建面僅1700㎡，容積率低至0.9，但受限于高度，整體看起來略顯擁擠。

7套合院整體圍合布局，主入口在南邊，向內(nèi)是一條7米寬的“胡同”，日常步行為主，留給景觀設(shè)計(jì)的空間不多。

步行道兩側(cè)各2套合院，北排靠近辦公樓的位置并排3套。

院落建筑呈L型，可借助墻體圍出私家庭院。

住宅建筑地上兩層，首層高3.9米，二層3米，坡屋頂2.1米可做閣樓；

北排中間正對(duì)著大門的一棟，總高11.45米，閣樓層高達(dá)到4.55米，可做躍層。

地下全部是3層空間帶車庫，南向做了下沉庭院，可為地下室引入自然光。

7套合院大小不一，大門口2套戶均使用面積約380㎡；

再往里的3套坡頂院子，各帶一間平層的廂房，單套面積約430㎡；

北排正中的一套特殊戶型，使用面積約540㎡；

東北角的1套，與門口兩套面積接近，約360㎡。

1700㎡的住宅面積，賣到20萬一平才能勉強(qiáng)收回土地成本。

此外還有3850㎡的商業(yè)，要求全部自持，年限為20年。

不過，在寸土寸金的內(nèi)城，這7套房子的意義，或許早已脫離了居住本身。

大概率是內(nèi)部消化了，不會(huì)對(duì)外公開出售。

戴著鐐銬跳舞

2024年7月3日，河北鑫界以觸頂搖號(hào)方式取得東城區(qū)金魚池地塊，成交價(jià)3.375億元，溢價(jià)率25%。

這是北京土地招拍掛歷史上，出讓住宅規(guī)模最小的地塊。

也是2024年北京土拍市場溢價(jià)率最高的一地塊，期房指導(dǎo)價(jià)高達(dá)15.1萬元/㎡。

拿地一周后，項(xiàng)目開發(fā)主體福鑫（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立，注冊資本1000萬元。

之后項(xiàng)目很長一段時(shí)間沒有任何開發(fā)進(jìn)展。

一個(gè)總建面1萬方出頭的迷你地塊，何至于難產(chǎn)？

答案在它的絕版地段里。

金魚池地塊的位置可算是北京的“一環(huán)”，向北1.5公里為天安門廣場，前門大街步行可達(dá)。

地塊被劃進(jìn)全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位天壇建設(shè)控制地帶，周邊全是老城的文保項(xiàng)目：

大市胡同里有清末建成的估衣會(huì)館；曉市大街上有乾隆年間的浙慈會(huì)館。

在去年7月17日收到東城區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)的核準(zhǔn)批復(fù)后，今年2月份，福鑫地產(chǎn)又收到北京市文物局的告知函，進(jìn)行文物保護(hù)工程以外的其他建設(shè)工程，需上報(bào)國家文物局批復(fù)。

直到5月份，北京市文物局下發(fā)復(fù)函，提到一系列建筑要求，包括：

降低商務(wù)樓高度、分割長樓長邊削弱體量、核減玻璃幕墻、屋頂綠化、整體風(fēng)貌與老城協(xié)調(diào)。

公示版方案，正是按照復(fù)函細(xì)化過的結(jié)果。

內(nèi)城地塊收割機(jī)

今年5月底，金魚池地塊的項(xiàng)目公司福鑫地產(chǎn)又參與了豐臺(tái)蒲黃榆0017地塊的競拍，并在多家國央房企中成功奪下該地塊。

與金魚池地塊類似，蒲黃榆地塊也是內(nèi)城核心，雖然劃區(qū)到豐臺(tái)，但緊挨南二環(huán)玉蜓橋，過了橋就是東城區(qū)，直線距離天壇公園600米左右。

蒲黃榆地塊體量也不大，實(shí)際住宅建面不到1.7萬㎡，但是相比金魚池地塊而言，已經(jīng)足夠建設(shè)一座小規(guī)模社區(qū)了。

這家熱衷北京內(nèi)城地塊的房企，背后是一家河北民營企業(yè)——河北鑫界，成立于2005年，注冊資本2000萬元，初始股東為韓金平、王滿庫、李芬娣。

2018年9月，該公司股東經(jīng)歷過一次大換血，目前由水福來和李淑英分別持股50%。

算上金魚池的項(xiàng)目公司，河北鑫界名下共有5家子公司，其中承德帝鑫實(shí)業(yè)有限公司和石家莊連玥堂茶葉貿(mào)易有限公司現(xiàn)已注銷；

剩下的河北華電石家莊熱電有限公司（簡稱“華電石家莊熱電”）和河北盛萊酒店管理有限公司為“存續(xù)”狀態(tài)。

這其中華電石家莊熱電最為知名，1999年成立，注冊資本約11.325億元，背后由國有控股的華電國際和河北鑫界分別持股82%和18%，水福來為副董事長，名下持股華電煤業(yè)集團(tuán)有限公司0.8969%。

除了持股河北鑫界，水福來名下還有兩家地產(chǎn)公司——淶水中誠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（持股85%）和保定九利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（持股100%）。

河北鑫界的另一位股東李淑英，投資足跡遍布建筑裝飾、醫(yī)養(yǎng)、基金管理，名下還持股了河北鑫界醫(yī)養(yǎng)發(fā)展有限公司、雄縣九利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河北旺水股權(quán)投資基金管理有限公司、石家莊擷美苑建筑裝飾工程有限公司。

其中，鑫界醫(yī)養(yǎng)曾在2021年以6645萬元摘得一宗保定的社會(huì)福利用地。