南柯一夢，一篇關(guān)于萬科的回望

萬科，愛過。

而且很多人都愛過。

今天，萬科股價(jià)正式跌破3元，邁入2字頭，較2021年3月高點(diǎn)，已經(jīng)跌去了超90%！萬科A頂峰市值近5000億，如今只剩下了350億，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也從每年盈利大幾百億到去年巨虧885億，還從連續(xù)分紅三十年到現(xiàn)在再也拿不出一分錢，只能靠深鐵殘喘續(xù)命...

地產(chǎn)黃金二十年，一家時(shí)代的典范落寞至此，百感交集。

今日回望，投資萬科給我?guī)淼慕逃?xùn)和思考也非常深刻，我從2021年開始買入到最終割肉，成了持倉最大的虧損，目前的一點(diǎn)持倉只是提醒自己有過這塊疤，記住痛，才能更加敬畏市場。

當(dāng)然我也不是唯一的踩坑者，有更大更有影響力的V，都在萬科栽了跟頭，比如“騰騰爸”，“老柏樹也有春天”，“紫金陳”，“梁孝永康”...他們付出了巨額虧損，也傾注了情感和精力，最后收獲的卻是無數(shù)粉絲們的謾罵和嘲笑。

我今天就分享一篇我在2022年11月寫在雪球的文章，現(xiàn)在看真的覺得愚蠢又搞笑！也希望能給各位帶來一些思考，因?yàn)槲易哌^的路很多人即使現(xiàn)在沒走，那以后可能也會走，這就是“不識廬山真面目，只緣身在此山中”的自嗨和虛妄。

你買的A股任何一只股票，都有可能是另一個(gè)“萬科”！

11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)迎來密集政策利好，人民銀行和銀保監(jiān)會等監(jiān)督部門先后推出了助力民營開發(fā)商融資擴(kuò)容的“第二支箭”，金融支持房地產(chǎn)十六條，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的三大政策，在行業(yè)泥淖中掙扎的各大房企終于迎來久違的生機(jī)。

受政策刺激，房地產(chǎn)板塊全線飆升，旭輝控股+210%，碧桂園+170%，龍湖+110%，新城控股從13直接干到22，大漲60%。

在此輪行情下，萬科股價(jià)無疑走成了板塊最差標(biāo)的，沒有之一。

萬科企業(yè)漲35%，萬科A僅漲20%。相比同是行業(yè)大哥的保利年內(nèi)創(chuàng)歷史新高，底部已翻倍的表現(xiàn)來講，萬科股價(jià)高點(diǎn)下來卻已腰斬！反彈也差強(qiáng)人意，所以就成了大家口中的“綠科“。

但正因?yàn)槿绱耍詷I(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)最穩(wěn)健和高水平管理，三十年穩(wěn)定慷慨分紅的萬科來講，這里面存在巨大的預(yù)期差，另外，請別忘了萬科的多元化！萬科依舊是可以展望的。

關(guān)于企業(yè)：

2018年，我買過一本商界評論雜志，封面赫然醒目：“活下去”！這是萬科在2018年秋季例會上打出的標(biāo)語。行業(yè)為之驚訝，很多人戲謔萬科危言聳聽，即使當(dāng)年A股面臨全年單邊下跌的大熊市，但行業(yè)內(nèi)其他開放商依舊大步跨越式發(fā)展。

我是在2016年進(jìn)入房地產(chǎn)附屬行業(yè)，彼時(shí)連續(xù)幾年公司下發(fā)的年任務(wù)量我都可以提前完成，并為后一年留下儲備糧食，完全沒有萬科所傳遞出的那種“寒意“，當(dāng)時(shí)的市場實(shí)際情況遠(yuǎn)比那三個(gè)字更樂觀。

萬科開始“貓冬”，更加注重對現(xiàn)金流的管控，對房地產(chǎn)而言，牢牢把控現(xiàn)金流，在惡劣的融資環(huán)境下也能實(shí)現(xiàn)自救，這是后面所得到驗(yàn)證的。囤地也開始更加謹(jǐn)慎，抄底一些更有性價(jià)比的地塊，當(dāng)然也是為了以后產(chǎn)生更好更多的現(xiàn)金流資產(chǎn)。

那時(shí)同行在干什么呢？

以碧桂園，恒大，融創(chuàng)為代表的友商則開足馬力，大規(guī)模增加土地儲備和開發(fā)項(xiàng)目，并采取各種措施加快資金周轉(zhuǎn)速度，從而進(jìn)一步加速擴(kuò)張，加大供給量，銷售額先后超越萬科，用幾年的時(shí)間就賣了十幾年的房。

這也成為了后來懸在他們頭上的達(dá)摩克利斯之劍，現(xiàn)在的真實(shí)情況印證了萬科的先見之明，恒大融創(chuàng)轟然倒塌，碧桂園，旭輝絕地求生，龍湖掌門人也被大家調(diào)侃“潤了”。

而萬科依舊活得很好，最新半年報(bào)顯示，萬科上半年凈利潤122.2億，同比增長10.6%。按照以往的數(shù)據(jù)來看，四季度結(jié)算金額最高，而且近期郁亮已經(jīng)在內(nèi)部號召年終業(yè)績沖刺及加大各個(gè)渠道的銷售合作力度的會議，今年必定超過去年225億的凈利潤。

萬科作為地產(chǎn)優(yōu)等生，一直以來都沒有隱藏自己的危機(jī)感，從2007年的“拐點(diǎn)論”，2012年的“白銀時(shí)代”，到2018年的“活下去”，再到2021年底的“黑鐵時(shí)代“，萬科都在提醒著行業(yè)即將發(fā)生的巨變，而且被逐一驗(yàn)證。

這樣一家企業(yè)，繁華時(shí)不驕縱，時(shí)刻保持一種理智，在寒冬挫折中也韌性十足，踏實(shí)，成熟，穩(wěn)重，居安思危，如果這是人的品質(zhì)，我覺得也是值得托付的。

關(guān)于持倉：

去年3月底，我從30元關(guān)口建倉萬科，在時(shí)間和空間上陸續(xù)加倉，當(dāng)時(shí)也并沒有想到最終會跌到13元，這是市場的不確定性，無法掌控。也告誡我們即使再看好一只股票，也不要“梭哈”。先設(shè)定一個(gè)上限倉位，把這部分的資金分批買入。

目前萬科倉位控制在30%，7500股，成本18.7元。如果我在一開始就重倉，一定不會是這個(gè)成本。

很多萬科伙伴糾結(jié)于成本，因?yàn)闆]有抄到最低而遺憾，能買到13的萬科實(shí)屬幸運(yùn)，絕大數(shù)人已經(jīng)在20左右打光子彈。但可以從另外一個(gè)層面思考，13買入的可能就搏一個(gè)反彈到15也就賣掉了，也就掙2元/股。

但你的成本是19，最終你能堅(jiān)持到25，那么你掙了6元/股。這樣算你也賺的更多，也許就釋懷了。無數(shù)的短視行為，看似一時(shí)爽，但最終微弱的勝率也會吞噬掉大部分人的資金。

當(dāng)然，我們無法預(yù)測最低到哪里，也無法左右多久能達(dá)到我們想要的高點(diǎn)，怎樣做好買入持有的心理建設(shè)就很重要了。

關(guān)于信心和堅(jiān)守：

尊重常識，人類對于美好居住環(huán)境的向往是永遠(yuǎn)不會改變的，不管是原始人搭個(gè)棚，還是現(xiàn)代人所追求的洋房別墅大平層，都在不斷地迭代升級。

房地產(chǎn)一定不會是消失的行業(yè)，即使萎縮，也只需要在多數(shù)人都不看好的階段買入最優(yōu)秀的企業(yè)并持有，頭部企業(yè)會有集中度的提升，這是投資房地產(chǎn)最基本的邏輯。

買入萬科并持有這兩年的時(shí)間里，大多數(shù)人是痛苦的：延綿不斷的下跌接近腰斬，每一次反彈都像是一次比一次低的泄氣皮球，讓人耐心漸失，特別是看到其他板塊一片“欣欣向榮“，即使是同板塊的保利，也已經(jīng)沖擊歷史高點(diǎn)許久，更是加重了心理負(fù)擔(dān)，我們開始罵郁亮，開始diss萬科為“狗科”，可是，我們似乎是忘記了初心，當(dāng)初買入肯定是看好他的。

現(xiàn)在，請保持這份信心！

由于行業(yè)內(nèi)的關(guān)系，和萬科有過不少交集，當(dāng)龍湖金科融創(chuàng)都在以商票保理方式支付貨款時(shí)，或者沒有任何資金方式時(shí)，萬科依然采用最直接的現(xiàn)金按期支付，現(xiàn)金流就是他的實(shí)力，這也是給我最強(qiáng)烈的對比。

投資是一場修行，艱難，漫長，不斷挑戰(zhàn)人性的弱點(diǎn)，貪婪和恐懼，總是大浪淘沙一般，留下來的獲勝者屈指可數(shù)。

沒有人告訴我們再走幾步就勝利了，正是因?yàn)楹V定和堅(jiān)持，我們才有可能看到希望。即使現(xiàn)在的股王貴州茅臺在經(jīng)歷當(dāng)年的“塑化劑“事件，“三公”消費(fèi)限制也同樣是面臨了市場和政策的雙重打擊，當(dāng)年買入貴州茅臺的投資者恐怕也是同樣陷入了自我懷疑的窘境，但堅(jiān)持到最后的，終獲以厚報(bào)。

今年6月28日，股東大會上，萬科董事會主席郁亮說到：“目前房地產(chǎn)壓力最大的階段已過，短期市場已經(jīng)觸底，市場恢復(fù)還需要一個(gè)緩慢的過程。“

能提前為危機(jī)做準(zhǔn)備的萬科，這次我依舊相信他們帶給市場的信心也一定會回來！

請?jiān)俳o他一點(diǎn)時(shí)間！

這篇文章發(fā)表于2022年11月21日，那時(shí)萬科股價(jià)是15元，不到一個(gè)月，2022年12月9日，萬科股價(jià)收盤20.46元，正式突破20元，完美呼應(yīng)了我這邊篇文章，很多讀者事后來祝賀，說我寫的太準(zhǔn)了，那時(shí)還志得意滿。

但沒想到的是，這也成了萬科截止目前的最高點(diǎn)，隨后萬科傾瀉而下，這個(gè)12月也成了最后的逃頂時(shí)刻，隨后萬科越跌越抄，套牢了無數(shù)人，直到現(xiàn)在萬科還有近50萬戶股東....

曾經(jīng)對萬科的一切美好希冀全部化為了泡影，他喊著“活下去”，卻在接下來的幾年上杠桿拿了不少高價(jià)地，行業(yè)出清集中度也沒朝混合所有制的萬科去集中，而是被純正的央國企收編，另外最可恨的是，一直被股民信任的萬科高管層陽奉陰違，一直在萬科外搞影子公司，慢慢掏空萬科的現(xiàn)金流，祝酒勝已經(jīng)進(jìn)去，郁亮還在玩失蹤...連老王都退休好多年了，還被不斷卷入萬科引發(fā)的漩渦里.....

要不是大股東深圳地鐵，鑒于巨大的沉沒成本和忌憚?dòng)谌f科崩掉后對自己的牽連，還在幾百億幾百億的往里面砸錢，萬科早就撐不住了，連兩塊的股價(jià)都算高了。

對市場還是要有敬畏的，散戶的生態(tài)位太弱勢了，財(cái)報(bào)可以粉飾，喊話可以洗腦，對自己的任何持倉都不要激進(jìn)沉迷，讓你賺錢的最后可能讓你血本無歸。

記住萬科，他可以變成任何一只你正滿懷信心持有的。