北京
來源：市場資訊
（來源：舒圣祥九派新聞）
物業公司正在越來越多主動“開除”業主，這聽起來像是段子，卻在現實中密集上演。中指研究院數據顯示，2025年初至2026年3月全國已有212個住宅項目遭遇物業撤離，其中超六成是頭部物企主動退場。中海、萬科、保利等頭部企業批量切割虧損“孤島項目”，12家頭部物企三年退場面積超4.4億平方米。
輿論習慣于將物業糾紛簡化為“黑心物業”與“維權業主”的道德敘事，但這場撤離潮揭示的真相要冰冷得多。根據中物智庫的統計，2025年百強物企的毛利率為18.42%，同比減少1.11%。以百強物企毛利率為標準，理論上每個項目的收繳率必須達到81.58%，才能實現收支平衡，想要實現良性經營，則需收繳率超過85%。然而在某些小區，業主與物業正陷入雙向消耗的死循環：欠費拉低服務，劣質服務催生更多欠費。
值得關注的物業退場潮，是財報上的理性止損，不能簡單歸責為物業唯利是圖。物業服務合同屬于雙務有償合同。根據《民法典》，物業服務人依約提供服務，業主負有足額按期繳納物業費的法定義務，不得以房屋空置、服務存在瑕疵、未實際使用公共區域為由拒繳費用。物業服務具備天然的公共屬性，電梯維保、消防巡檢、園區綠化、公共照明、安防巡邏等基礎服務，面向全體業主持續運轉。
拒繳物業費，因此是典型的搭便車行為。部分業主將拖欠物業費視為對抗物業的合法武器，甚至在業主群傳授被起訴也沒關系的“經驗”。但少數人欠費，多數人都將承擔服務質量下降的后果，最終整個小區將被貼上“不穩定”標簽，淪為無人敢接盤的“孤島”。當收繳率跌破盈虧線，撤離就會成為理性的商業決策。那些被物業“開除”的業主，或許會覺得自己贏了“斗爭”，但等待他們的，可能是房價折損、設施老化、再無頭部物企問津的長期代價。
商業的本質是互惠。過去房地產高速發展階段，物業企業依托新房增量擴張，尚可靠整體規模對沖單個項目虧損，進而維持整體盈利；如今樓市粗放增長時代落幕，增量紅利消退，存量項目盈利壓力陡增。當小區欠費比例居高不下，企業為求生只能被動壓縮服務成本，減少保潔安保人力、延緩設施維修、縮減運維頻次，服務品質滑坡又進一步激化業主不滿，催生更多欠費行為，形成惡性循環。
當房地產的狂飆時代落幕，社區治理的成色才真正顯現。物業發展問題已引起政策層面關注。7月13日國務院批復的《擴大消費“十五五”規劃》，首次將物業服務納入擴大消費的頂層設計，明確實施物業服務質量提升行動、拓展多元化物業服務內容。未來，物業企業將從傳統的保安保潔角色，轉向社區養老、托育、家政、零售等多元化生活服務的平臺入口。但就眼下而言，物業與業主的拉鋸，本質上是一場信任赤字。解決之道不在于道德綁架任何一方，而在于重建商業契約的剛性。
物業與業主的關系，應是基于契約、互信與共贏的長期合作。讓守法繳費者受益，讓違約欠費者擔責，讓物業在合理利潤中提供合格服務。一方面，物業公司必須告別規模至上的舊思維，以專業和透明贏得業主尊重；另一方面，業主也需放下“既要馬兒跑，又要馬兒不吃草”的執念，理解商業服務的可持續性邏輯。業主按時足額繳納物業費，不是單純的“養活”物業企業，而是為自身居住環境、房產保值、社區安全付費，最終受益的是全體履約業主。
來源：九派新聞
評論員：舒圣祥
審核：十月
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