碧桂園帶資300萬！南京超級大盤，成功換物業

南京超級大盤，即將迎來新物業！

今年3月，江寧祿口的翠屏城啟動換物業程序，17家物企報名角逐。經過4個多月的層層PK，碧桂園生活服務高票中選。

根據此前提供的服務方案，碧桂園生活服務將帶資300萬進場，并投入53萬采購設備物資（無需返還）、墊資600萬用于小區品質提升。

這一巨額投入，能否讓這個超級大盤重煥生機？

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翠屏城位于江寧祿口，這個建筑面積約104萬方的超級大盤，由疊加別墅、聯排別墅、獨棟別墅、小高層、高層等業態組成，住宅總戶數超7100戶，停車位約7700個。

小區于2013年開始首批交付，2015年起由萬園物業提供日常服務，2023年5月正式簽約保利物業。

但與保利物業的合作，沒能持續太久。銳評君為大家簡要梳理了翠屏城這次換物業的時間線。

今年3月17日，翠屏城正式啟動選聘物業的相關流程，公告約定了物業費標準（不含公共能耗費）：

多層不高于1.2元/㎡·月；小高層及高層不高于1.3元/㎡·月；疊加別墅不高于1元/㎡·月；聯排別墅不高于1.5元/㎡·月；獨棟別墅不高于2元/㎡·月。

并明確指出，要將公共收益的分配寫進合同，即合理成本+補貼物企的占比30%，其余70%歸全體業主所有，按季度結算支付至業委會賬戶。

公告發布后的短短一周內，碧桂園生活服務、中電熊貓物業、中海物業、永升物業、招商局物業、金地物業、融創物業、銀城物業、金百豐物業等17家物企，遞交了報名材料。

隨后，包含碧桂園服務等在內的10家物企繳納了競聘保證金，并進行了商務報價，無償投資報價最高的是雅生活智慧城市服務，超385萬；人員配置最多的是金百豐物業，188人。

4月下旬，經過“多進五”篩選，碧桂園服務、德信盛全物業、銀城物業、金百豐物業、弘陽物業5家物企入圍。

5月10日，這5家物企參與了現場答辯會，最終，得票前兩名的碧桂園服務、金百豐物業成功晉級“五進二”。

就在昨天（7月20日），翠屏城業委會公布了業主們的投票表決結果：

小區具有表決權的戶數為7132戶，專有部分面積為841441.59㎡。有效參與表決的有5560戶，占總表決權戶數比例為77.96%；有效參與表決面積594773.11㎡，占專有部分總面積比例為70.69%。

最終，投票給碧桂園服務的戶數為4417戶，占參與表決戶數的79.44%；面積471468.49㎡，占參與表決面積的79.27%。

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根據業委會發給碧桂園服務的預中選通知函，表決結果公示將于7月29日結束，屆時新物業可以推進進場等相關工作。

碧桂園服務入駐后，將為翠屏城提供哪些服務？根據服務方案，銳評君圈出了重點。

① 物業費，維持原價

與業主們密切相關的物業費報價，碧桂園維持了小區的二費制原價。

② 提升服務，總投入近千萬

這兩年，物企外拓項目，帶資進場已成標配。

碧桂園服務將投入953萬用于服務提升，具體來看：

無需返還的資金達300萬，直接打入指定監管賬戶；

無需返還的設備物資采購金，為53萬；

墊資金額為600萬，用于小區整改提升。

此外，碧桂園承諾，當年度物業費收繳率超過92%時，超出部分的收入將繼續投入小區。

③ 品質提升細節

小區品質提升環節，碧桂園服務將從消防整改恢復、修整升級景觀綠化、恢復安全通道、增加高空拋物及監控盲區探頭、河道清淤造景、修復內部道路、升級改造小區北公園等細微處著手，切實改變翠屏城現有痛點。

方案里，詳細列出了改造資金使用計劃。

值得注意的是，翠屏城是建筑面積約104萬方的超級大盤，住宅住戶超7100戶，客觀來看，管理難度很大。

為了消除業主們的顧慮，碧桂園服務列舉了大型社區服務經驗，全國服務的100萬方以上小區超70個。

甚至承諾業主們，中標后由總經理駐場半年，進場的前三個月不主動催繳物業費，提供不少于24種無償便民服務等，卷出新高度。

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這兩年，從河西豪宅華僑城天鵝堡，到賽虹橋首改住區上鐵淮風曉月，再到剛需盤上宸云際、翠屏城等，紛紛發起換物業的品質服務“大戰”。

物企角逐的過程中，將帶資進場、把公共收益分成寫進合同、空置房物業費打折等，卷成標準動作。

在銳評君看來，爭奪服務盤子是一時的，長久的服務水準才最考驗物企的內功。以碧桂園服務拿下翠屏城展開，機遇和挑戰，其實都擺在了明面上。

先看機遇。

翠屏城104萬方、超7100戶的“巨無霸”體量，本身就是穩定的營收基本盤。雖然物業費單價不變，但大盤一鋪開，每年的物業費進賬就相當可觀，實打實補充碧桂園服務的家底。

當下，物管行業已從“跑馬圈地”進入“精耕細作”階段，市場更看重有質量的在管面積。碧桂園服務作為頭部物企，拿下這樣一個高關注度的存量換盤項目，不僅能增加優質在管面積，更能樹立“啃下硬骨頭”的形象，有效提升品牌效應。

還有不容忽視的增值空間。一旦基礎服務獲得認可，后續的社區零售、家政、美居、租售等多元業務，自然有更大的想象空間。

挑戰，同樣現實。

碧桂園服務近千萬的總投入中，600萬墊資大概率得從公共收益等中逐步收回，回款周期長，且高度依賴小區的公共收益狀況，這對企業現金流是不小的考驗。

物業費一分不漲，好處是業主容易接受，但在人工成本持續上漲的背景下，基礎服務的利潤空間被壓得相當薄，碧桂園服務只能靠精細化管理摳出效益，容錯空間很小。

管理上的復雜度更不用多說。從別墅、小高層，到高層，翠屏城的業態混合，不同業主的核心訴求差異極大，服務必須做得很細，這對碧桂園服務的綜合調配能力要求非常高。

當然，眼下極為迫切的考驗是，成功換物業后，翠屏城的業主們往往將期待值拉滿，若碧桂園服務不能在短期內改善此前的服務痛點，極易引發新的不滿。你怎么看？歡迎評論區一起探討。