綠城豪宅，又出事了

1

前段時(shí)間，寧波連續(xù)下了幾天的大雨。

部分地區(qū)積水沒(méi)過(guò)路沿沖進(jìn)綠化帶，當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友拍了視頻發(fā)小紅書(shū)，越野車開(kāi)起來(lái)看著都像劃船。大家都盼著公司能批幾天居家假，好在屋子里避避雨。

有綠城馥香園的準(zhǔn)業(yè)主在評(píng)論區(qū)里開(kāi)玩笑說(shuō)：

回家了也得淋雨。

幾天的降雨，馥香園內(nèi)出現(xiàn)多處滲漏情況。

特別是小區(qū)的會(huì)所，電梯、大堂、衛(wèi)生間，雨水順著頂燈傾瀉而下。

因?yàn)槌掷m(xù)不斷地漏水，木質(zhì)地板腐爛翹邊，墻面出現(xiàn)大面積斑駁，地板插座腐蝕生銹，徹底報(bào)廢。

狗蛋記得以前聽(tīng)郭德綱，老郭形容自己的家里破，說(shuō)有時(shí)候雨太大“全家人得上外面避雨去”。聽(tīng)完只覺(jué)得是個(gè)形容。沒(méi)想到，現(xiàn)在回過(guò)頭看馥香園的插座，滿眼都是漏電的安全隱患。

雨下大了，還真不敢在屋里待著。

馥香園是綠城2024年，在寧波高新區(qū)打造的高端改善項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，恰逢綠城進(jìn)入寧波第二十年，宣傳上，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)外也被稱為：

承載綠城“寧波之心”的年度進(jìn)階作品。

其最核心的賣點(diǎn)，就是下沉式會(huì)所。

同年10月，項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，洋房產(chǎn)品成交均價(jià)約40666元/㎡。同期，高新區(qū)在價(jià)格上能和馥香園掰手腕的，也只有“保利?海晏天珺”等少數(shù)幾個(gè)高端項(xiàng)目。

可以說(shuō)，靠著會(huì)所，項(xiàng)目成功賣出了溢價(jià)。

馥香園預(yù)計(jì)今年8月正式交付，算算日子，距離現(xiàn)在不到2個(gè)月。

這個(gè)節(jié)骨眼上，出了這樣的事兒，業(yè)主們挺鬧心。各大社交平臺(tái)隨便一搜，到處都是維權(quán)的帖子。

2

當(dāng)然，一次漏水事件，還不至于讓業(yè)主們這么憤怒。

實(shí)際上，這已經(jīng)不是馥香園第一次漏水了。

去年7月，臺(tái)風(fēng)“竹節(jié)草” 登陸浙江，帶來(lái)了全境持續(xù)性強(qiáng)降水。

馥香園沒(méi)扛住考驗(yàn)，漏了。

據(jù)業(yè)主描述，當(dāng)時(shí)會(huì)所出現(xiàn)嚴(yán)重積水，最高處甚至能淹到小腿。只是，開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間封鎖了消息。而面對(duì)業(yè)主的詢問(wèn)，開(kāi)發(fā)商不愿意面對(duì)面溝通，只說(shuō)后續(xù)會(huì)整改。

一個(gè)月后，8月，寧波又迎來(lái)降雨天氣。

馥香園還是沒(méi)扛住考驗(yàn)，又漏了。

這一次，業(yè)主們主動(dòng)出擊，組織60個(gè)代表，要求開(kāi)溝通會(huì)。

會(huì)上，綠城方面派來(lái)幾個(gè)中層代表說(shuō)明情況，同時(shí)收集了一下訴求，雖然沒(méi)有出具體的整改方案，但開(kāi)發(fā)商拍著胸脯保證，業(yè)主們妥協(xié)了。

最終說(shuō)明會(huì)草草收?qǐng)觥?/p>

接下來(lái)幾個(gè)月，寧波沒(méi)有下大雨，業(yè)主們滿心期待會(huì)所的整改結(jié)果。

到今年2月，項(xiàng)目以“清盤(pán)”為理由：

突然關(guān)閉了會(huì)所。

不能時(shí)不時(shí)跑去監(jiān)工了，業(yè)主們有些不放心，但會(huì)所閉關(guān)，客觀上有利于全面整改的推行。

反正是業(yè)主們這么安慰自己的。

一晃兩個(gè)月過(guò)去，5月初，在業(yè)主們的強(qiáng)烈要求下，綠城終于同意帶部分業(yè)主參觀會(huì)所的整改現(xiàn)場(chǎng)。

只是不去不知道，一去嚇一跳。

業(yè)主們轉(zhuǎn)了幾圈，總感覺(jué)和幾個(gè)月前看到的會(huì)所相比，沒(méi)啥改變。有人彎下腰摸了摸地面發(fā)現(xiàn)：

連當(dāng)初泡壞的地板，好像都沒(méi)換。

后續(xù)的溝通會(huì)，開(kāi)發(fā)商也徹底攤牌了，表示改造目前尚處于“進(jìn)購(gòu)材料的準(zhǔn)備階段，尚未施工”。同時(shí)，漏水的后續(xù)事宜，不再給出任何承諾：

一切按購(gòu)房合同條款來(lái)。

據(jù)說(shuō)，聽(tīng)完這話，業(yè)主們?nèi)呵榧崳瑘?chǎng)面差點(diǎn)失控。

可胳膊終究擰不過(guò)大腿。

到目前，馥香園的整改依舊緩慢，每逢雨天，業(yè)主們都會(huì)自發(fā)到會(huì)所拍攝漏水照片，然后發(fā)到網(wǎng)上。

只能寄希望于這種方式，維護(hù)自己僅存的權(quán)利。

3

這幾年，全國(guó)迎來(lái)連續(xù)的豐水年份。

2024年，全國(guó)平均降水量697.7毫米，為1951年有完整氣象記錄以來(lái)歷史第四多。

2025年、2026年雖然有回落的趨勢(shì)，但降水量依舊高于常年平均水平。

雨一直下，不少房企的高端項(xiàng)目，都沒(méi)能抗住大雨的考驗(yàn)。

作為全國(guó)性房企，也是全口徑銷售額破2500億的行業(yè)頭部房企，一方面綠城的項(xiàng)目夠多。

加上剛好趕上項(xiàng)目的交付高峰，綠城需要接受考驗(yàn)的情況，也比一般房企也更多。

除了上面提到的寧波馥香園，綠城這兩年全國(guó)有不少項(xiàng)目，都因?yàn)槁┧畣?wèn)題，遭遇過(guò)業(yè)主集中維權(quán)。

典型的像深圳的“桂語(yǔ)蘭庭”，2025年10月二期交付后，大量業(yè)主反映木地板發(fā)霉、窗臺(tái)滲水。

青島的“鳳棲海棠”，2025 年3月交房后，有業(yè)主反映，主房屋主臥窗戶漏水導(dǎo)致墻皮脫落。

成都的翡玥蘭庭，交付不到一年，出現(xiàn)建筑外立面滲水開(kāi)裂.......

狗蛋說(shuō)，綠城是有點(diǎn)“水”逆在身上的。

當(dāng)然，雨下得多，不是房子漏水的借口。

漏水維權(quán)頻發(fā)，根源還是品質(zhì)問(wèn)題。

4

2018年張亞?wèn)|接任后，綠城徹底告別宋衛(wèi)平時(shí)代的 “精品慢開(kāi)發(fā)”，全面轉(zhuǎn)向規(guī)模優(yōu)先的高周轉(zhuǎn)路徑。

拿地到開(kāi)盤(pán)平均周期從 12 個(gè)月以上壓縮至6.1個(gè)月，部分核心城市實(shí)現(xiàn) 拿地即開(kāi)工、半年即取證。

“開(kāi)局就開(kāi)戰(zhàn)、起步就起跑、沖鋒就沖刺”是綠城那幾年常喊的口號(hào)。

高周轉(zhuǎn)不一定會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目品質(zhì)的滑坡，但大部分高周轉(zhuǎn)房企的品質(zhì)，都出現(xiàn)了滑坡。

顯然，綠城也沒(méi)逃過(guò)這個(gè)魔咒。

帶來(lái)高規(guī)模增速的同時(shí)，高周轉(zhuǎn)模式往往會(huì)侵蝕房企毛利。

從公開(kāi)數(shù)據(jù)上看，綠城2025年綜合毛利率為11.9%，在全口徑銷售額TOP10房企中，比華潤(rùn)置地低 9.3個(gè)百分點(diǎn)，較中海地產(chǎn)低 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。

僅高于龍湖的9.7%和萬(wàn)科的8.6%。

毛利過(guò)低的情況下，部分項(xiàng)目為了保障最后的結(jié)算利潤(rùn)，容易在施工等環(huán)節(jié)壓縮成本。

2025年3月，張亞?wèn)|正式離開(kāi)綠城，公司掌舵人換成了在中交干了30多年的總經(jīng)理劉成云。

雖然換了帥，但張亞?wèn)|時(shí)代的后遺癥依然在。

今年3月底，綠城發(fā)布了2025年最新業(yè)績(jī)情況。

公司全年凈利潤(rùn)22.86億元，同比下滑44.86%，歸母凈利潤(rùn)轟動(dòng)了全行業(yè)：

全年僅7100萬(wàn)。

2500億以上的銷售額，最后只干出7100萬(wàn)的銷售額，有網(wǎng)友說(shuō)，綠城蓋房，蓋出了不要錢(qián)的氣勢(shì)。

房企都不掙錢(qián)，能把房子蓋好嗎？

5

劉成云執(zhí)掌綠城后，綠城的變化是非常明顯的。

考核上，綠城取消了過(guò)往固定的評(píng)級(jí)模式，轉(zhuǎn)而實(shí)行基于“利潤(rùn)貢獻(xiàn)”的動(dòng)態(tài)評(píng)估。

拿地上，綠城也一改往日“地王收割機(jī)”的瘋狂，開(kāi)始精打細(xì)算。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，綠城權(quán)益拿地額僅約98億元。

要知道去年同期，綠城拿了近370億元。

除了制度與投拓風(fēng)格上的變化，還有一個(gè)變化也值得注意。

過(guò)去，因?yàn)閷?duì)成績(jī)確定性的追求，綠城雖然是全國(guó)性房企，但長(zhǎng)三角一直是戰(zhàn)略核心，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率常年80%以上。

而從今年開(kāi)始，綠城對(duì)一些優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)也展現(xiàn)出了更濃厚的興趣。

典型的就有北京。

6月2日，綠城以底價(jià)8.87億元，摘得大興區(qū)三合莊0188地塊，570多天，重新在北京拿地。

此外，綠還積極參與了包括豐臺(tái)蒲黃榆地塊、通州九棵樹(shù)的爭(zhēng)奪。

變化的背后，目的只有一個(gè)：

全力做出利潤(rùn)。

這兩天，綠城北京新項(xiàng)目的案名已經(jīng)出來(lái)了，名為“朗月和風(fēng)”，與隔壁綠城的曉月和風(fēng)項(xiàng)目，同為“和”字輩兒。

新項(xiàng)目上，綠城也展現(xiàn)出了不一樣的氣勢(shì)，不僅獨(dú)立拿地獨(dú)立操盤(pán)，拿地當(dāng)天下午，就同步掛出了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。

保住利潤(rùn)的同時(shí)，綠城想要為重回北京打響頭炮。

只是，拿地即出總圖、20天出案名，綠城的積極，反而讓部分購(gòu)房者心里沒(méi)底：

這速度，仿佛又看到了張亞?wèn)|時(shí)代的影子。

大家擔(dān)心“朗月和風(fēng)”走上鄰居“曉月和風(fēng)”的老路。

去年年底，剛剛交付的曉月和風(fēng)曝出業(yè)主維權(quán)，大興區(qū)住建委介入，責(zé)令綠城方面整改。

至于維權(quán)的原因。

巧了，也是漏水。