江蘇
南京的趙某欠錢不還，法院查封了他的一套房子準(zhǔn)備拍賣。這時(shí)突然冒出一個(gè)“租客”劉某，拿出一份20年的租賃合同，說(shuō)“買賣不破租賃，法院不能趕我走”。法院一查，這份租賃合同是在法院查封后補(bǔ)簽的，租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)，而且租客劉某是趙某的表弟。法院認(rèn)定這是虛假租賃，直接裁定拍賣，劉某必須搬走。
【結(jié)論先行】虛假租賃、查封后租賃、惡意長(zhǎng)期低價(jià)租賃，不能對(duì)抗法院拍賣。債權(quán)人可以申請(qǐng)法院認(rèn)定租賃無(wú)效，破除租賃障礙。
【一、什么是“買賣不破租賃”？什么情況下無(wú)效？】
民法典第725條規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。意思是：如果房子先租出去，后被人買走，租客可以繼續(xù)租。但前提是：租賃必須真實(shí)、在先、有效。
以下情況租賃無(wú)效：①虛假租賃：合同是偽造的，沒(méi)有真實(shí)租賃關(guān)系；②查封后租賃：法院查封后才簽的租賃合同，不能對(duì)抗執(zhí)行；③惡意租賃：租金明顯偏低、租期過(guò)長(zhǎng)（如20年）、承租人明知房子將被拍賣；④沒(méi)有實(shí)際占有：租客根本沒(méi)有住進(jìn)去，只是簽了合同。
【二、債權(quán)人如何破除虛假租賃？四步走】
①申請(qǐng)法院調(diào)查：查租賃合同的簽訂時(shí)間、租金的支付記錄（有沒(méi)有銀行轉(zhuǎn)賬）、租客的實(shí)際居住情況。
②提供線索：如果租客是債務(wù)人的親友，可以申請(qǐng)法院調(diào)查雙方的關(guān)系。
③申請(qǐng)鑒定：對(duì)租賃合同的筆跡、形成時(shí)間進(jìn)行司法鑒定。
④申請(qǐng)法院裁定租賃無(wú)效：法院認(rèn)定虛假租賃后，直接裁定拍賣，不受租賃影響。
【三、如果租客已經(jīng)實(shí)際居住，租金也正常支付，能趕走嗎？】
如果租賃真實(shí)有效、簽訂時(shí)間在查封之前、租金合理、租客善意不知情，那么買賣不破租賃，買受人必須繼續(xù)租給租客。但這種情況在債務(wù)執(zhí)行中很少見。大部分老賴都是臨時(shí)偽造的。
【四、買受人拍到房子后，遇到虛假租客怎么辦？】
買受人可以起訴租客，要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效、排除妨害、搬離房屋。法院查實(shí)虛假租賃后，會(huì)強(qiáng)制騰房。如果租客拒不搬離，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，甚至追究其拒不執(zhí)行判決裁定罪。
【五】債權(quán)人如何防范債務(wù)人設(shè)置虛假租賃？
在起訴前申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全時(shí)，同時(shí)申請(qǐng)法院對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行勘驗(yàn)，記錄是否有人居住。如果查封后發(fā)現(xiàn)有人入住，可以主張是惡意租賃。另外，可以在訴訟中申請(qǐng)法院對(duì)租賃合同的真實(shí)性進(jìn)行審查。
【律師最后說(shuō)一句】
老賴用虛假租賃阻擋拍賣，法院有辦法識(shí)別。查轉(zhuǎn)賬記錄、查居住情況、鑒定合同時(shí)間，一招破功。債權(quán)人不要被假租客嚇住，主動(dòng)申請(qǐng)法院審查租賃真實(shí)性。
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