廣東
還別說，現在的情況和2015年真有點類似。會不會走當年的老路，還得具體來說說：
01.2015年和現在有多像？
①都是庫存壓力山大：2015年10月底，全國商品房待售面積6.86億㎡，創歷史新高。現在待售面積是7.86億㎡，比當年還多。
②低購房門檻。為了快速去化，當年購房門檻不斷下調，取消限購、降息降準。現在首付比只要15%，貸款利率3%附近，很多地方也取消了限購。購房門檻低到和當初是驚人的相似。
③貨幣化安置都在用。只是當年是棚改給現金，現在是城中村改造給房票。本質上都是把錢和購房資格發到老百姓手里，讓他們去買房。
④政策底部已經出現。2015年是連續寬松，2026年同樣政策松綁力度不小，專項債可用于收購存量房。政策底之后，市場底一般不會太遠。
一對比下來，也難怪最近越來越多人開始產生了“歷史要重演”的錯覺。
02.別光看共同點，內部區別也不小
第一，市場環境不同。2015年城鎮化不高，農村人口還在持續向城市遷移，每年有2000萬人進城，加上居民杠桿率低，大家還有錢加杠桿。
現在情況不同，城鎮化率接近尾聲，杠桿率已經很高了，結婚率出生率都在下降，能買、敢買的人少了很多。
第二，政策工具類似但并不相同。2015年主要刺激需求側，鼓勵買房。2026年重點是“因城施策控增量、去庫存、優供給”，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房，整體措施更穩健。
第三，城市分化前所未有。2015年政策一出，各地迎來普漲行情。現在呢？現在一線回暖企穩，二線緩慢修復，三四線整體壓力巨大。數據不會撒謊：5月份，一線城市新建住宅價格環比上漲0.90%，二線城市環比上漲0.06%，三四線代表城市環比下跌0.11%。北京、上海、廣州、深圳逐步回暖，庫存壓力緩解，價格企穩，但其他城市依舊在下行周期，中金預測2026年只有幾個城市迎來拐點，不是全部。
第四，貨幣化安置的規模不同。2015-2016年棚改貨幣化比例高達30%-50%，每年消化幾億平方米。2026年城中村改造規模遠不及當年，但房票機制更精準，能確保資金定向流入樓市，穩定當地房價的效果可能更好。
第五，信心修復需要更長時間。2015年大家普遍認為房價只漲不跌，信心恢復很快。現在經過幾年調整，觀念變了。修復信心不是一兩輪政策能搞定的。
由此可見，我們正在經歷的根本不是什么歷史重演，而是一個“鏡像周期”。看上去政策工具和當年很像，實則內在的驅動力完全不一樣。
03.在這個“鏡像周期”里，普通人如何應對？
給你三套不同人群的應對思路，總有一套適合你：
第一類，手里攥著三四線非優質房的：
別跟“回本”較勁了。拿的越久，物業費、折舊費都在吃掉你的本金。賣掉兩套老家的，換一套省會核心區的首付，看似數量少了，但你把死資產換成了有租金、有流動性的活籌碼。
還有如果你拿到城中村改造的房票，也別在本地亂囤，選個最能出手的標的，隨時準備變現。
第二類，在一二線城市有點余錢的：
別想著搏大漲，任務是守住資產。寧要核心區一張床，不要遠郊一套房，稀缺即安全。買之前算算租金能不能抵大部分月供，抵得上，它就是好資產。盡量選現房，別碰那些降價但會降標的新房。
第三類，暫時不打算買房的：
你的機會來了。未來租房也能落戶上學，你可以把買房的錢用來投資自己、提升技能。如果是看好核心城市但買不起？可以研究下Reits（房地產信托投資基金），用很少的錢當“包租公”，享受分紅，流動性遠高于房產。
不僅如此，你還能趁市場淡，用便宜價租到過去夠不著的好房子，改善生活不丟人。
最后，教你個看趨勢的笨辦法：
別老盯著大新聞，多看看身邊三個指標：
1. 樓下中介離職率。金牌銷售都走了，別急著沖。
2. 小區里租房的人是多了還是少了。人口流出地，租金先跌，房價后跌。
3. 周末商場的人氣。這比GDP更誠實，告訴你城市的錢還在不在流動。
說白了，表面看今年和2015年很像，但實則內在的驅動力完全不一樣。如果你還拿著2015年的老劇本，等著全國房價再來一次普漲？搞不好就要深套。所以現在不是賭運氣的時候，該做做功課了。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
