大摩：更多跡象顯示二手房銷(xiāo)售走弱

最近一份大摩關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研報(bào)，摘取的一些觀點(diǎn)和內(nèi)容如下：

• 截至6月10日，25城二手房實(shí)時(shí)成交同比增速本月至今放緩至9.2%；
• 弱二線(xiàn)城市增速快速回落，部分城市同比轉(zhuǎn)負(fù)；
• 4月下旬政策放松的城市表現(xiàn)分化：蘇州、武漢仍保持強(qiáng)勁，而廣州、深圳、佛山同比增速回落。

且他們此前的判斷是：6月同比漲幅將進(jìn)一步收窄，隨著政策效應(yīng)和需求前置釋放消退，三季度存在轉(zhuǎn)負(fù)可能。

這將導(dǎo)致2026–2027年房?jī)r(jià)整體呈環(huán)比溫和下行趨勢(shì)，不過(guò)部分一線(xiàn)城市因去庫(kù)存進(jìn)展較好，可能出現(xiàn)小幅上漲。

看完這些內(nèi)容和觀點(diǎn)，有什么感受，就是感覺(jué)不得不贊同。

說(shuō)實(shí)話(huà)，今年以來(lái)，樓市真正出現(xiàn)回暖本來(lái)也僅僅是一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市等大城市。所以如果去看百城數(shù)據(jù)，或許25城數(shù)據(jù)，成交量是下跌的似乎是行業(yè)一個(gè)“常識(shí)”了。

且這個(gè)下跌與大城市的回暖矛盾嗎？好像不矛盾吧！

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由過(guò)去的增量市場(chǎng)進(jìn)入了存量市場(chǎng)，整體樓市繼續(xù)震蕩徘徊或?qū)⑹浅B(tài)。但是目前真正需要關(guān)注的市場(chǎng)特征是一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市，這些大城市的樓市是否真的要回穩(wěn)了。

如果這些大城市在今年開(kāi)始逐漸回穩(wěn)，雖說(shuō)不能再像過(guò)去那樣帶動(dòng)整體市場(chǎng)的全面回暖，但對(duì)于整體樓市的企穩(wěn)也是有一定積極影響的。不過(guò)，站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下，本也不會(huì)也不應(yīng)該對(duì)整體市場(chǎng)回升、普遍性回漲有所預(yù)期。如果要是還有這樣的預(yù)期，就是對(duì)市場(chǎng)的基本規(guī)律都沒(méi)有認(rèn)知了。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷這么多年的發(fā)展，整體市場(chǎng)已經(jīng)由過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求，想要再回到過(guò)去那種普遍性上漲的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)是缺乏基礎(chǔ)支撐的，也是不可能的。

但同時(shí)也得看到，中國(guó)城市眾多，發(fā)展差異化很大，不同城市之間的樓市發(fā)展其實(shí)也有很大的差異。雖然過(guò)去幾年，確實(shí)也出現(xiàn)了普遍性的下跌行情。但當(dāng)市場(chǎng)逐漸消除了這些非理性?huà)伿酆螅袌?chǎng)自身也會(huì)調(diào)節(jié)，也會(huì)慢慢變得更加理性起來(lái)，樓市漲跌就會(huì)回歸到城市層面上來(lái)，由城市的基本面和自身的樓市供需關(guān)系來(lái)決定的。

雖然說(shuō)研報(bào)似乎講了很多東西，但是基本上都是可預(yù)期內(nèi)的。如果從整體市場(chǎng)來(lái)看，樓市肯定還會(huì)繼續(xù)震蕩徘徊一段時(shí)間，當(dāng)然當(dāng)下的市場(chǎng)即便是下跌，也不會(huì)再像過(guò)去那幾年跌得這么猛了。但如果從城市角度來(lái)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不同類(lèi)別的城市，其樓市的走勢(shì)會(huì)逐漸分化，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市這些大城市樓市有望逐漸止跌回漲，未來(lái)房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高也不是不可能的。而大多數(shù)中小城市的樓市或許還會(huì)繼續(xù)溫和下跌徘徊。