上海
2026年4月，廣州發布《關于進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》，在一線城市中首次建立可操作、可測算、可前置管理的續期規則體系，明確續期條件、期限、費用標準，將長期模糊的土地年限風險轉化為可定價、可建模的制度變量。這項政策目前僅適用于廣州，但其核心邏輯——將模糊的續期風險轉化為可測算的制度變量——值得全國投資者與土地持有者高度關注：該政策為存量商業資產估值、交易、融資與資本化路徑打開了新的方向，也為商業不動產REITs試點提供關鍵制度支撐。
01 新政核心：用“以前、以后”看懂估值邏輯轉變
國內非住宅用地續期并非全新議題，深圳、浙江等地已有個案實踐，但多停留在項目審批、局部探索層面。廣州新政的核心突破，是將續期從零散試點升級為全域覆蓋、標準統一、與產業績效深度綁定的制度框架。
以前：土地剩余年限越短，資產折價越嚴重。市場普遍默認“到期歸零”，缺乏續期規則，只能靠提高資本化率來模糊補償風險。
以后：續期條件（是否達標）、期限（最長20年）、成本（如達標按70%標定地價）均有明確量化規則。資產不再“到期歸零”，而是獲得一條可測算、可管理的續期路徑，估值從“截斷模型”轉向“續期期權模型”。
這一轉變讓四個關鍵估值假設發生根本變化：
· 終值不再是零，而是不同續期情景的加權結果；
· 續期有明確門檻，與投資強度、土地產出率、產業導向、規劃兼容性、履約情況掛鉤；
· 短年限折價不再一刀切，而是取決于經營質量與達標能力；
· 資產從“倒計時資產”升級為“可續經營資產”。
02 全國啟示：廣州是樣本，而非孤例
雖然新政目前僅覆蓋廣州，但其制度設計——三層分級、產業掛鉤、存量盤活聯動——為其他一線及核心城市提供了可參照的樣本。這也意味著：全國范圍內商業不動產的定價邏輯，有可能在從“看剩余年限”轉向“看續期可達性”。無論資產位于何地，投資者與業主都應提前審視：
· 資產當前的經營數據、投資強度、產業導向是否“達標”？
· 剩余年限是否已進入需要提前規劃的窗口（如不足20年）？
· 是否存在通過改造、轉換用途（如保租房、康養）來提升續期檔位的空間？
不是所有資產都會因規則清晰而受益，但所有資產都將因規則清晰而被重新定價。
03 對市場參與方的影響與建議
· 外資機構：續期規則變得可解釋、可盡調、可量化，買賣雙方的定價分歧縮小。核心資產的極端尾部折價將收窄，但收益率要求仍取決于基本面。
· 險資等長期資金：短年限核心資產從“原則性排除”轉為“可個案評估”，達標概率高、現金流穩定的資產有望重新進入配置視野。
· REITs及Pre-REITs：土地年限不確定性曾是底層資產“尾端斷裂”的關鍵障礙。廣州路徑證明續期可制度化管理，這將加速優質存量資產對接公募REITs發行標準。
結語
廣州新政并非孤立的城市試點，而是中國商業不動產進入存量盤活與資本化新時代的制度信號。對投資者與土地持有者而言，關鍵在于及時掌握各地政策動態與規則差異，精準評估自身資產的達標狀態與續期檔位，并制定前瞻性的續期、改造、退出或轉換方案。仲量聯行持續跟蹤全國重點城市土地續期、存量改造、用途轉換等最新規則，幫助客戶及時理解政策對資產價值的實質影響。在此基礎上，我們結合區位條件、剩余年限、經營數據、改造潛力等多維指標，提供從續期可行性評估、達標路徑規劃到資本化率優化、交易與融資策略的一攬子專業咨詢。制度清晰化正在重新劃分資產優劣的邊界，仲量聯行致力于協助客戶在規則落地之前量化風險、識別窗口期，將政策變量轉化為價值增量。
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