拐點(diǎn)真的來(lái)了？

01

誰(shuí)在搶購(gòu)頂級(jí)豪宅？

最近，一線城市的樓市正在釋放一個(gè)很清晰的信號(hào)，最有購(gòu)買力的人，開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)了。

香港：4月內(nèi)地買家購(gòu)買香港住宅1892套，環(huán)比增長(zhǎng)48%，創(chuàng)兩年新高；成交金額189億港元，環(huán)比增長(zhǎng)31%，創(chuàng)17個(gè)月新高。

上海：4月首周，翠湖天地一口氣成交5套，刷新今年以來(lái)最快成交紀(jì)錄；浦東8000萬(wàn)+別墅掛牌3天即被秒定，單價(jià)突破20萬(wàn)/㎡，頂豪二手市場(chǎng)呈現(xiàn)“出一套、賣一套”的火熱狀態(tài)。

深圳：“4·29新政”之后，4月30日至5月10日，全市一、二手住宅網(wǎng)簽同比增長(zhǎng)52.9%，核心區(qū)看房、認(rèn)購(gòu)迅速升溫，部分項(xiàng)目外來(lái)客戶占比已接近五成。

更值得關(guān)注的是，一線城市真正的頂豪，正在被瘋搶。

最典型的案例，是深圳灣的中信城開(kāi)信悅灣。

去年12月28日，信悅灣首開(kāi)，推出156席約302—658㎡純大戶海景宅邸，套均總價(jià)約8436萬(wàn)元，更有42席跨入“億元俱樂(lè)部”；開(kāi)盤僅兩小時(shí)，成交額突破100億元，約302㎡整棟單位迅速告罄。

今年一季度，中指數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市銷售額TOP20項(xiàng)目合計(jì)成交金額逾500億元，其中深圳南山區(qū)的中信城開(kāi)信悅灣以65.5億元網(wǎng)簽金額位居全國(guó)第一。

表：2026年一季度重點(diǎn)城市商品住宅銷售金額TOP20項(xiàng)目

據(jù)市場(chǎng)消息，信悅灣此次已正式加推復(fù)式房源，其中四單元頂樓復(fù)式戶型建面約519m，備案單價(jià)高達(dá)39.86萬(wàn)元/m2，總價(jià)超過(guò)2億元，直接刷新去年38萬(wàn)元/m2的價(jià)格紀(jì)錄，再次把深圳頂豪價(jià)格推向全國(guó)最前列。

那么問(wèn)題來(lái)了：誰(shuí)在搶購(gòu)頂級(jí)豪宅？

大致可以分成兩類人群：

第一類，是這幾年真正賺到錢的新財(cái)富群體。

他們大多來(lái)自AI、半導(dǎo)體、光通信、跨境電商、新能源、硬科技等行業(yè)。這些行業(yè)雖然也有周期波動(dòng)，但整體仍然代表中國(guó)經(jīng)濟(jì)最有活力、最有增量的一面。

第二類，是對(duì)經(jīng)濟(jì)周期和城市資產(chǎn)有深刻理解的老錢。

他們經(jīng)歷過(guò)多輪周期，知道市場(chǎng)最冷的時(shí)候，往往也是核心資產(chǎn)重新出現(xiàn)窗口的時(shí)候。真正稀缺的土地、真正成熟的城市中心、真正有共識(shí)的豪宅圈層，不會(huì)因?yàn)橐粌赡暾{(diào)整就失去價(jià)值。

更有意思的是，就連“老錢”巴菲特的持倉(cāng)也開(kāi)始發(fā)生變化。

最新一季伯克希爾持倉(cāng)顯示，巴菲特大幅增持谷歌母公司Alphabet，持倉(cāng)市值達(dá)到約166億美元，從第10位躍升至第7位；與此同時(shí)，清倉(cāng)亞馬遜、Visa、萬(wàn)事達(dá)、聯(lián)合健康等股票，并新建倉(cāng)達(dá)美航空。

巴菲特向來(lái)不追風(fēng)口、不愛(ài)概念、不為市場(chǎng)情緒買單。但當(dāng)他開(kāi)始重倉(cāng)AI的時(shí)候，說(shuō)明拐點(diǎn)真的到了。

而這，也是理解深圳頂豪市場(chǎng)的關(guān)鍵。

02

誰(shuí)在承接新財(cái)富？

誰(shuí)在創(chuàng)造新財(cái)富？新財(cái)富又在哪里沉淀？

任澤平團(tuán)隊(duì)梳理了全球房?jī)r(jià)漲幅最高的10大城市，結(jié)果很有意思。

最值得關(guān)注的，是舊金山和首爾。

舊金山2025年房?jī)r(jià)上漲10.2%，首爾公寓均價(jià)上漲9%。這兩個(gè)城市本身房?jī)r(jià)已經(jīng)處在全球高位，在高基數(shù)之上還能繼續(xù)大漲，信號(hào)意義更強(qiáng)。

舊金山上漲靠AI，OpenAI、Anthropic等AI企業(yè)集聚，資本、人才重新涌入灣區(qū)，推動(dòng)核心資產(chǎn)重新定價(jià)。

首爾上漲靠半導(dǎo)體，AI算力爆發(fā)帶動(dòng)HBM需求井噴，三星、SK海力士站上產(chǎn)業(yè)鏈高點(diǎn)，高收入人群大增，并外溢到核心住宅資產(chǎn)。

迪拜、新加坡、香港，則是全球財(cái)富再配置。

過(guò)去幾年，迪拜靠低稅率、國(guó)際化、離岸財(cái)富管理，吸引全球富豪涌入，2025年房?jī)r(jià)上漲約6.7%，房產(chǎn)交易量增長(zhǎng)29%，交易額增長(zhǎng)20%。

但中東局勢(shì)動(dòng)蕩后，迪拜的安全預(yù)期被打破，豪宅市場(chǎng)迅速降溫。

香港由此獲得高度關(guān)注，2026年一季度，香港一手住宅實(shí)際新房成交約6300宗，創(chuàng)2013年以來(lái)新高。

不難看出，全球核心城市資產(chǎn)上漲，背后有兩條主線：一條是科技造富，另一條是確定性。

而深圳，恰恰承接了這兩點(diǎn)。

在造富能力上，《2026胡潤(rùn)全球富豪榜》顯示，深圳以132位十億美金企業(yè)家超過(guò)上海，位居中國(guó)第一、全球第二，僅次于紐約的146位。新能源、AI、半導(dǎo)體、機(jī)器人，這些最能誕生新財(cái)富的賽道，深圳幾乎全部在場(chǎng)。

在確定性上，深圳站位粵港澳大灣區(qū)龍頭，深港穗科技創(chuàng)新集群世界第一，背后連接的是中國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)、全球級(jí)港口群、完整制造業(yè)體系、活躍資本市場(chǎng)和深港聯(lián)動(dòng)的國(guó)際化通道。

從去年底開(kāi)始，深圳頂豪市場(chǎng)已經(jīng)給出了非常清晰的信號(hào)。

從深圳灣到前海，這條連接總部經(jīng)濟(jì)、濱海資源、國(guó)際化界面的黃金岸線，正在成為深圳頂級(jí)購(gòu)買力重新集結(jié)的地方，涌現(xiàn)一批新豪宅。

而真正站在這輪熱度中心的，還是信悅灣。

它的特殊之處在于，能夠在8000萬(wàn)級(jí)套均總價(jià)、億元級(jí)產(chǎn)品的超高門檻之上，依舊被深圳塔尖購(gòu)買力持續(xù)搶購(gòu)。

換句話說(shuō)，深圳在不斷創(chuàng)造新財(cái)富，而真正能夠沉淀這批財(cái)富的頂級(jí)資產(chǎn)，正在越來(lái)越集中地指向深圳灣，指向信悅灣。

效果圖

03

價(jià)值投資的本質(zhì)

在每一輪大國(guó)崛起和產(chǎn)業(yè)躍遷中，都會(huì)出現(xiàn)一批特殊資產(chǎn)。

如果單純用豪宅、高端物業(yè)去形容這這類資產(chǎn)，明顯小了。它們是一個(gè)時(shí)代財(cái)富、產(chǎn)業(yè)和城市能級(jí)的集中沉淀。

如紐約的曼哈頓，承接了美國(guó)金融資本的黃金年代；

硅谷周邊的帕洛阿爾托，承接了全球科技產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)；

香港中半山、淺水灣，承接了香港國(guó)際金融中心的繁榮；

而深圳灣，則承接了中國(guó)科技創(chuàng)新和AI第四次工業(yè)革命的新周期。

中信城開(kāi)信悅灣的意義是與時(shí)代同頻，背后是產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)、財(cái)富結(jié)構(gòu)、城市命運(yùn)和國(guó)家周期，這就是所謂的國(guó)運(yùn)資產(chǎn)。

它同時(shí)踩中了三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

第一，它站在中國(guó)最強(qiáng)科技造富城市的巔峰

以深圳灣核心腹地南山區(qū)為例，2025年南山GDP達(dá)到10102.38億元，成為全國(guó)首個(gè)萬(wàn)億級(jí)區(qū)縣，地均GDP達(dá)到54億元/平方公里，很多地級(jí)市一整年的經(jīng)濟(jì)體量，還不如南山一個(gè)區(qū)。

2025年，南山區(qū)累計(jì)國(guó)內(nèi)有效發(fā)明專利約16.09萬(wàn)件，約占深圳全市四成；國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”企業(yè)累計(jì)達(dá)到394家，位居深圳全市首位、全國(guó)市轄區(qū)前列。

而深圳灣所在的粵海街道，更是堪稱“財(cái)富密度之王”。

這里走出了騰訊、大疆等世界級(jí)企業(yè)，也聚集了阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)等巨頭布局；從互聯(lián)網(wǎng)到AI，從無(wú)人機(jī)到智能硬件，深圳的財(cái)富神話，大部分都在這片區(qū)域發(fā)生。

信悅灣所站立的位置，就是中國(guó)新財(cái)富的源頭。

第二，它站在深圳灣極其稀缺的城市界面

把全球頂級(jí)資產(chǎn)放在一起看，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律：真正的價(jià)格高點(diǎn)，往往出現(xiàn)在核心城區(qū)與一線海景高度融合的地方。

紐約灣區(qū)如此，舊金山灣區(qū)如此，東京灣區(qū)也是如此。

因?yàn)檫@種地段既滿足了產(chǎn)業(yè)、資本、交通、商務(wù)、國(guó)際資源的高度集中，又滿足了海景、岸線、景觀這些不可再生的自然資源。

而在中國(guó)四大一線城市，北京不靠海；廣州的核心區(qū)在珠江沿線，距離真正入海口仍有距離；上海雖然臨海，但陸家嘴等城市核心區(qū)距離海岸線仍然較遠(yuǎn)，很難形成真正意義上的核心一線海景資產(chǎn)。

深圳灣的特殊之處在于，它是四大一線城市中唯一的，把城市核心、總部經(jīng)濟(jì)、山海資源、一線海景和國(guó)際化界面壓縮在同一條黃金海岸線上的地方。

效果圖

而在深圳灣內(nèi)部，同時(shí)具備一線海景、正南朝向、純粹住宅屬性的產(chǎn)品，過(guò)去十多年一直是空白狀態(tài)的。

信悅灣的稀缺價(jià)值在于，它把一線海景、正南朝向、純住宅、大面積、深圳灣核心，這些稀缺標(biāo)簽同時(shí)集齊了。

這個(gè)組合放在深圳、放眼全國(guó)，都是極其稀缺的選項(xiàng)。

效果圖

第三，信悅灣正在形成億元級(jí)頂豪圈層

放眼全球，紐約的中央公園南、倫敦的海德公園一號(hào)、香港山頂和中半山、硅谷的Atherton和Palo Alto，長(zhǎng)期被全球高凈值人群追逐，原因并不只是景觀、建筑或地段。

更深層的價(jià)值，在于它們沉淀了一種高密度的塔尖人群。

金融家、科技創(chuàng)始人、產(chǎn)業(yè)資本、家族辦公室、全球企業(yè)高管，在這些地方持續(xù)聚集。久而久之，房子就成為財(cái)富圈層彼此識(shí)別、彼此靠近、彼此沉淀的空間。

效果圖

信悅灣的特殊性也在這里，套均總價(jià)8436萬(wàn)元、42席進(jìn)入“億元俱樂(lè)部”、今年一季度65.5億元網(wǎng)簽金額登頂全國(guó)住宅成交金額冠軍……這些數(shù)據(jù)背后，是一類群體用“億級(jí)”價(jià)格形成的共識(shí)。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目能夠持續(xù)吸引科技企業(yè)創(chuàng)始人、產(chǎn)業(yè)資本、上市公司高管、金融高凈值客戶等塔尖購(gòu)買力，它就開(kāi)始從一個(gè)豪宅項(xiàng)目，升級(jí)為一個(gè)高凈值圈層的聚集地。

他們買入信悅灣，本質(zhì)上是在把一輪時(shí)代紅利，安放到一個(gè)穩(wěn)定、稀缺，并且具備身份識(shí)別的城市坐標(biāo)上，找到可以并肩同行的伙伴。

信悅灣，正在成為這個(gè)頂豪圈層俱樂(lè)部的入場(chǎng)券。

效果圖

因此，自深圳“4·29新政”解除核心區(qū)限購(gòu)后，信悅灣的一舉一動(dòng)，都受到全國(guó)富豪的關(guān)注。

就在昨天（5月21日），市場(chǎng)傳出一個(gè)重磅信號(hào)：信悅灣約302㎡戶型已經(jīng)取證，入市在即。

值得關(guān)注的是，去年首開(kāi)時(shí)，信悅灣約302㎡產(chǎn)品一經(jīng)推出便迅速售罄，是最搶手戶型之一。

按照項(xiàng)目披露信息，約302㎡產(chǎn)品只有兩棟，此前一棟已經(jīng)售罄，此次即將推出的是該面積段的最后一棟。

如果你也奉行巴菲特那套樸素的價(jià)值投資邏輯：

在不確定的時(shí)代，尋找真正有護(hù)城河、能穿越周期、被長(zhǎng)期價(jià)值支撐的資產(chǎn)，那么信悅灣這個(gè)窗口，就值得認(rèn)真看待。

它站在城市確定性更強(qiáng)的地方，承接深圳灣不可復(fù)制的稀缺資源，用總價(jià)門檻篩選塔尖人群，成為深圳新財(cái)富階層可以長(zhǎng)期識(shí)別、長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期傳承的資產(chǎn)坐標(biāo)。

真正的價(jià)值投資，歸根到底，就是與國(guó)運(yùn)同頻共振。