亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資市場穩(wěn)健復(fù)蘇 公募REITs為市場帶來結(jié)構(gòu)性機遇

仲量聯(lián)行最新資本追蹤數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資總額為403億美元，同比增長15%。盡管全球宏觀環(huán)境持續(xù)承壓，2025年亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資總額仍實現(xiàn)了1,476億美元，同比增長12%，成為自2021年以來表現(xiàn)最強勁的一年。

日本仍為亞太區(qū)最活躍市場，2025年第四季度投資總額達98億美元，全年總額達414億美元。投資活動主要受到多宗辦公及工業(yè)資產(chǎn)的售后回租交易支撐。韓國市場活動顯著升溫，2025年第四季度投資額達77億美元，同比增長41%，推動全年總額達到281億美元，同比增長29%。投資者對韓國核心辦公樓資產(chǎn)的強勁需求以及外資對物流地產(chǎn)的濃厚興趣支撐了市場活躍度。此外，酒店資產(chǎn)因需求旺盛而價格攀升，投資者正積極尋找具有增值潛力的酒店投資機會。

2025年第四季度，中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資總額達34億美元，同比下降16%，全年投資總額為172億美元，同比下降17%，投資活躍度有所下降。四季度香港市場投資總額為24億美元，同比上升62%，全年投資總額為60億美元，同比上升32%。

亞太區(qū)域內(nèi)部資本影響力提升，

科技驅(qū)動投資新機遇

2025年亞太跨境投資總額達369億美元，同比增長58%。盡管全球資本仍主導(dǎo)著對日本和韓國的跨境收購，但在亞太其他市場，區(qū)域內(nèi)資本已超越全球資本成為主力。例如，新加坡資本在澳大利亞最為活躍，2025全年完成多宗重大收購。此外，私人資本的投資策略出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變。近年來，私人資本對辦公樓的配置比例持續(xù)下降，但這一趨勢在2025年顯著回升，辦公樓投資占比升至42%，創(chuàng)下五年新高；同時，酒店投資的占比也明顯提升。

科技正成為投資的關(guān)鍵驅(qū)動力。2025年，受全球人工智能（AI）支出激增的推動，亞太區(qū)數(shù)據(jù)中心投資額已達150億美元。隨著AI算力需求持續(xù)攀升，疊加亞太區(qū)強勁的數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)在2026年有望繼續(xù)成為資本配置的重要方向。

“2025年亞太區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資實現(xiàn)了穩(wěn)健復(fù)蘇，區(qū)域內(nèi)跨境資本與私人資本的積極配置為市場注入新活力。當(dāng)前的投資活動不僅局限于核心市場的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也正在對以數(shù)據(jù)中心為代表的新興領(lǐng)域進行戰(zhàn)略多元化配置。”

中國優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)顯現(xiàn)韌性，

公募REITs帶來結(jié)構(gòu)性機遇

2025年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場呈現(xiàn)出謹(jǐn)慎與分化并存的局面。

在辦公樓領(lǐng)域，雖然外資機構(gòu)投資者普遍持觀望態(tài)度，但內(nèi)資企業(yè)正積極布局大中華區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。例如，阿里巴巴和螞蟻集團以9.25億美元購入位于香港銅鑼灣的全新甲級商廈“港島壹號中心”，并將其作為兩家企業(yè)的香港總部；京東亦以4.5億美元收購香港中環(huán)中國建設(shè)銀行大廈的50%權(quán)益，顯示其對核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的長期配置信心。

在零售物業(yè)領(lǐng)域，受益于政府持續(xù)出臺的刺激內(nèi)需政策，2025年零售資產(chǎn)交易展現(xiàn)出一定韌性。不過，相關(guān)交易主要集中在小型資產(chǎn)和拍賣項目上，由自用型買家和私人資本接手。此外，上海等一線城市的長租公寓資產(chǎn)因其定價合理、運營表現(xiàn)相對穩(wěn)定且現(xiàn)金流可期，對國內(nèi)投資者，尤其是險資機構(gòu)，仍具較強吸引力。

在機構(gòu)投資者普遍謹(jǐn)慎之際，私人資本成為市場的重要參與者。在大中華區(qū)市場的總投資額中，私人資本所占比例為亞太各市場之最，投資者正借機把握市場低迷和資產(chǎn)估值下行的窗口。

值得注意的是，2025年底，中國公募REITs迎來里程碑式政策調(diào)整——底層資產(chǎn)范圍擴展至辦公與酒店類項目，預(yù)計將為商業(yè)地產(chǎn)注入新的發(fā)展動能。

“中國內(nèi)地及香港商業(yè)地產(chǎn)市場仍廣泛承壓，在一些領(lǐng)域并未擺脫下行趨勢；但結(jié)構(gòu)性亮點已經(jīng)初步顯現(xiàn)，即：投資者正積極把握估值調(diào)整的窗口機會，布局零售物業(yè)、長租公寓等類別的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；隨著公募REITs試點范圍進一步擴大，不僅為存量資產(chǎn)證券化提供路徑，也將引導(dǎo)資本理智地流向運營水平堅實穩(wěn)定的底層資產(chǎn)，改善資管領(lǐng)域的生態(tài)環(huán)境。”

更多詳情，請參閱仲量聯(lián)行《2025年回顧及2026年展望亞太資本追蹤報告》英文版。