金錢游戲｜房企化債

一紙重組協(xié)議簽署完成，碧桂園117億美元債務(wù)被削減，公司董事會主席楊惠妍將其稱為“二次創(chuàng)業(yè)”的起點。

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)，債務(wù)重組已成為一場沒有硝煙的戰(zhàn)場。這其中，融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)已完成了境內(nèi)外債務(wù)的整體重組；金科股份更是創(chuàng)下元的行業(yè)最大重整紀錄，以“新金科”身份重啟經(jīng)營。

行業(yè)加速出清

Part.1

據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，目前已有21家出險房企的債務(wù)重組合計化債規(guī)模高達約1.2萬億元，對應(yīng)近2萬億元的總有息負債規(guī)模。這是一個足以改變行業(yè)格局的數(shù)字。

年末的房地產(chǎn)行業(yè)，迎來了兩場標志性的化債事件。融創(chuàng)中國成為大型房企中首個實現(xiàn)境外債基本清零的企業(yè)，約96億美元的現(xiàn)有債務(wù)已獲全部解除及免除旭輝控股也在2025年12月底宣布，其境外債務(wù)重組各項條件均已達成，至此已完成境內(nèi)外債務(wù)的整體重組

這些實質(zhì)性進展標志著行業(yè)風險出清節(jié)奏顯著加快。

從展期到削債

Part.2

房企化債模式的核心轉(zhuǎn)變——從過去的“展期為主”“全面削債”轉(zhuǎn)變，已成為2025年房企化債的根本特征。

早期房企多采用“展期”的模式，試圖以時間換空間

進入2025年，多數(shù)出險房企的重組方案中，削債比例少則接近50%，多則達到70%左右債轉(zhuǎn)股成為房企化債的“標配”主流選擇

進程分化明顯

Part.3

盡管化債整體加速，但不同企業(yè)的化債進展呈現(xiàn)出不均衡狀態(tài)。

一批企業(yè)已在年內(nèi)成功“闖關(guān)”。如融創(chuàng)中國、旭輝控股等企業(yè)的境外債務(wù)重組方案均已正式生效，這些企業(yè)化債工作的落地，為其恢復正常經(jīng)營掃清了障礙。

相比之下，仍有房企處于方案制定談判深化期。如A地產(chǎn)宣布制訂新重組計劃，可能涉及債轉(zhuǎn)股；B地產(chǎn)等則在持續(xù)延長重組期限或進行二次重組談判，化債過程仍面臨挑戰(zhàn)。

化債后仍面臨挑戰(zhàn)

Part.4

化債確實為房企帶來了顯著的短期利益。成功削債的企業(yè)能夠立即減輕財務(wù)壓力，降低負債率，為恢復正常經(jīng)營創(chuàng)造條件。對于整個行業(yè)而言，債務(wù)重組的進展標志著房地產(chǎn)行業(yè)已進入了風險出清的新階段

然而，債務(wù)重組只是“止血”而非“痊愈”。房企的真正挑戰(zhàn)在于如何恢復自身的“造血”能力。

當前，部分已完成重組的房企，在銷售端、投資端的復蘇仍顯乏力。如何將化債帶來的財務(wù)空間轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的運營能力，是下一階段的核心挑戰(zhàn)。

后化債時代

Part.5

2025年中央經(jīng)濟工作會議明確指出，要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。這表明化債只是起點，而非終點。

完成債務(wù)重組的房企紛紛將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營

碧桂園等企業(yè)開始開拓代建、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，這類業(yè)務(wù)不需要大規(guī)模資本投入，卻能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，代表著行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)型的未來方向。

商業(yè)運營能力強的房企，如華潤置地、太古地產(chǎn)等，正在努力打造商業(yè)地產(chǎn)“新引擎”，并通過REITs等多元融資渠道破解重資產(chǎn)運營難題。

行業(yè)競爭邏輯已發(fā)生根本變化，過去以規(guī)模擴張為核心的競爭模式正在被以經(jīng)營質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展能力為核心的新邏輯所取代。

2026年，房地產(chǎn)行業(yè)站在一個關(guān)鍵的十字路口。這場萬億美元的債務(wù)重組游戲，正將中國房地產(chǎn)業(yè)推入一個全新階段

當碧桂園、融創(chuàng)等企業(yè)宣布化債成功時，楊惠妍的“二次創(chuàng)業(yè)”不僅是企業(yè)口號，更是整個行業(yè)尋找新生的集體宣言。輕資產(chǎn)運營、存量盤活、代建業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)運營——這些關(guān)鍵詞正在重新定義中國房地產(chǎn)的內(nèi)涵