陜西
作者：周軍律師.
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實踐中，不少被執行人購買房產后未辦理過戶登記，試圖以此規避執行，認為房產未過戶就不屬于其責任財產。
那么，被執行人購買的房產未過戶的，哪種情形下也可以強制執行？
最高院在《馬建書等訴江蘇森茂生態科技有限公司保證合同糾紛案》中明確：
被執行人購買的房產雖未辦理過戶登記，但已支付全部或大部分房款、實際占有使用房產，且無過錯的，法院可依法對該房產采取強制執行措施。
最高院認為，
南通中院查明涉案房地產雖然沒有登記在被執行人名下，但登記名義人棕櫚油墨公司已將該財產轉讓給被執行人，江蘇高院復議裁定進一步查明該公司表示被執行人森茂公司已按照買賣合同付清款項。申訴人馬建書對此事實并不否認。因此南通中院對涉案房產采取查封措施，符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的相關規定。申訴人認為本案中的查封行為不能適用上述規定的理由不能成立。
【裁判觀點簡析】
不動產物權登記并非執行的唯一依據，若被執行人已實際取得房產的占有、使用、收益權，且房產未過戶非因被執行人自身原因導致，該房產可作為被執行人的責任財產，法院有權強制執行。
一、法定依據：實際占有+無過錯可執行
根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，被執行人購買的不動產，已支付部分或者全部價款并實際占有，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向被執行人支付剩余價款或者同意剩余價款從該不動產變價款中優先支付的，法院可以查封、扣押、凍結。
司法實踐中，法院審查未過戶房產能否執行，核心看三個要點：一是被執行人是否支付全部或大部分房款；二是是否實際占有、使用該房產；三是未辦理過戶是否因被執行人自身原因導致。三者同時滿足，即可認定該房產屬于被執行人可執行的責任財產。
三、實操要點：債權人維權的核心步驟
債權人發現被執行人有未過戶房產時，可按以下步驟維權：一是收集核心證據，包括房屋買賣合同、購房款支付憑證、房產交付證明、居住證明等，證明被執行人已支付房款并實際占有房產；二是向執行法院提交證據，申請查封該房產，同時說明未過戶的原因并非被執行人自身導致。
若被執行人以未過戶為由提出執行異議，債權人需進一步舉證證明被執行人對未過戶無過錯，如開發商違約、政策限制等相關證據。法院經審查后，若符合法定條件，將依法裁定駁回異議，繼續對房產采取強制執行措施。
周軍律師提醒，被執行人購買的房產雖未過戶，但已支付全部或大部分房款、實際占有使用且無過錯的，法院即可依法強制執行。債權人維權時，需重點收集房款支付、實際占有相關證據，及時向法院申請執行。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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