天津
華發(fā)股份2026年上半年這份成績(jī)單確實(shí)難看——7月14日晚業(yè)績(jī)預(yù)告，歸母凈利潤(rùn)預(yù)虧30億~40億元，扣非虧28億~38億元；去年同期還賺1.72億，等于是同比直接轉(zhuǎn)虧。加上2025年全年已經(jīng)巨虧95億（上市22年來(lái)首次年度虧損），這已經(jīng)是連續(xù)下滑的第三年慣性了。
這次虧在哪——官方三條原因
華發(fā)自己在預(yù)告里拆得挺直白：
結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模+毛利率雙降——房還在賣，但結(jié)轉(zhuǎn)入賬的量少了，單價(jià)和毛利也被市場(chǎng)拖下來(lái)。
盤活存量資產(chǎn)，計(jì)提減值——主動(dòng)大宗折讓出貨回籠資金，但要按市價(jià)補(bǔ)提資產(chǎn)減值損失，這一刀直接砍利潤(rùn)。
利息資本化減少，財(cái)務(wù)費(fèi)用跳升——行業(yè)不行，符合資本化條件的項(xiàng)目變少，原本可以"藏"進(jìn)存貨的利息被迫進(jìn)當(dāng)期費(fèi)用。
三條其實(shí)是2024–2026年房企的共性痛點(diǎn)，不是華發(fā)一家的問(wèn)題，但作為珠海國(guó)資背景的頭部粵系房企，虧到這個(gè)數(shù)還是挺扎眼。
拉長(zhǎng)看這波下滑有多猛
2021年凈利還有31.95億，2022年25.78億，2023年18.38億，2024年9.51億，一路滑到2025年全年-95億（同比暴跌1095%），2026年一季度已經(jīng)-9.46億（同比-596%），上半年預(yù)告-30~40億意味著二季度單季還要再虧20~30億，環(huán)比沒(méi)看到改善。
2025年那波-95億里，光資產(chǎn)/信用減值就提了64.66億，吞掉45億歸母凈利潤(rùn)，今年上半年基本是這股慣性的延續(xù)。
公司在干什么
賣資產(chǎn)回血：6月底公告掛牌轉(zhuǎn)讓珠海華桐（"都會(huì)四季"項(xiàng)目）60%股權(quán)，底價(jià)6.97億，目的就是出表+回籠現(xiàn)金。
講第二曲線：對(duì)外口徑在推冰雪文旅+商業(yè)物業(yè)+輕資產(chǎn)，"開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)"兩手抓，但短期肯定填不上地產(chǎn)主業(yè)的坑。
怎么看
華發(fā)背靠珠海華發(fā)集團(tuán)（珠海國(guó)資），信用風(fēng)險(xiǎn)比民企低很多，但這波虧損幅度已經(jīng)把"穩(wěn)盈利"人設(shè)砸了。30~40億的半年虧損，對(duì)應(yīng)目前60億出頭的總市值（7月中旬股價(jià)2.3~2.4元/股），估值已經(jīng)在按"困境"定價(jià)。
后續(xù)盯三個(gè)點(diǎn)：中報(bào)正式版里的減值細(xì)項(xiàng)（哪幾個(gè)區(qū)域/項(xiàng)目在提）、珠海國(guó)資會(huì)不會(huì)有進(jìn)一步注資或資產(chǎn)置換、下半年珠三角（珠海/中山/廣州）銷售回款能不能穩(wěn)住。
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