有人預(yù)測(cè)：到了2035年，房?jī)r(jià)將是現(xiàn)在的2-3倍，這可能嗎？

最近后臺(tái)有讀者給我發(fā)了條消息，說(shuō)最近中介的電話突然密集起來(lái)了，隔三差五就有一個(gè)，中介說(shuō)的話也差不多，房?jī)r(jià)要強(qiáng)勢(shì)反彈了，現(xiàn)在不上車就來(lái)不及了，再猶豫以后更買(mǎi)不起。
我翻朋友圈也看到，好幾個(gè)人在轉(zhuǎn)發(fā)類似的內(nèi)容，有人說(shuō)一線城市已經(jīng)率先開(kāi)漲，新一輪大牛市正在路上，還有更夸張的，直接喊出“十年翻兩三倍”的口號(hào)。
說(shuō)實(shí)話，這種氛圍確實(shí)挺能唬人的。尤其是還沒(méi)買(mǎi)房的朋友，看到這種消息，心里多少會(huì)有點(diǎn)打鼓。但咱們冷靜下來(lái)琢磨琢磨，就因?yàn)樽罱敲匆稽c(diǎn)點(diǎn)反彈，就能推演出未來(lái)十年翻三倍的大行情？這個(gè)邏輯鏈條實(shí)在經(jīng)不起推敲。

我的看法很簡(jiǎn)單，“2035年房?jī)r(jià)翻兩三倍”這種說(shuō)法，與其說(shuō)是預(yù)測(cè)，不如說(shuō)是情緒被放大了之后喊出來(lái)的話。
為什么這類論調(diào)總愛(ài)在市場(chǎng)剛有起色的時(shí)候冒出來(lái)？咱們看數(shù)據(jù)，今年上半年，一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.4%，二線城市跌幅收窄了，三線城市也沒(méi)之前那么慘了。聽(tīng)著確實(shí)像“止跌回穩(wěn)”，但這充其量叫修復(fù)，跟新周期還差著十萬(wàn)八千里。就好比你感冒發(fā)了幾天燒，終于退下去了，但這時(shí)候能去跑馬拉松嗎？肯定不行。現(xiàn)在的樓市說(shuō)白了是在“回血”，不是“起飛”。之前積壓的剛需釋放了一波，各種政策也給了一定的托底，成交量回來(lái)了一些，但這些都只是“止血”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上“爆發(fā)”。把這么點(diǎn)回暖說(shuō)成十年大牛市，中間遺漏的東西太多了。
還有一種聽(tīng)上去挺有道理的邏輯，就是核心城市永遠(yuǎn)漲。人口持續(xù)流入，土地供應(yīng)有限，這些因素確實(shí)客觀存在。但這里頭有個(gè)前提——得有人買(mǎi)得起。收入如果跟不上，再稀缺的房子也就是個(gè)擺設(shè)。“翻倍論”的推導(dǎo)邏輯是核心區(qū)漲了，就會(huì)帶著周邊一起漲，可這個(gè)推導(dǎo)過(guò)程中完全沒(méi)考慮收入這個(gè)天花板。一套房從一百萬(wàn)變成三百萬(wàn)，如果大家的收入沒(méi)跟著往上走，那最后誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？問(wèn)題根本就不是“能不能漲”，而是“有沒(méi)有人有能力買(mǎi)”。
咱們來(lái)算一筆簡(jiǎn)單的賬。一套一百萬(wàn)的房子，十年后變?nèi)偃f(wàn)，算下來(lái)年均漲幅得在百分之二三十左右。大家可以琢磨琢磨，哪個(gè)大類資產(chǎn)能連續(xù)十年保持這樣的節(jié)奏？房子是需要人來(lái)支撐的，漲得越快，對(duì)收入的要求就越高。可現(xiàn)實(shí)是什么？很多人這幾年收入沒(méi)漲反降，從根兒上就撐不住這種漲法。
再說(shuō)幾個(gè)容易被忽略的現(xiàn)實(shí)情況。
第一個(gè)，泡沫還沒(méi)完全消化。房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理的區(qū)間一般在三到六倍，可一線城市已經(jīng)超過(guò)四十倍了，二線也在二十到二十五倍。如果再翻三倍，一線城市就要變成八十到一百二十倍，二線四十到七十倍，到了那個(gè)程度，就不只是貴不貴的問(wèn)題了，而是還能不能有交易的問(wèn)題。未來(lái)的大方向是擠泡沫，不是繼續(xù)堆泡沫。
第二個(gè)，收入增長(zhǎng)跟不上。房?jī)r(jià)要長(zhǎng)期往上走，必須得有收入托底。這幾年工資漲得慢是普遍現(xiàn)象，裁員降薪的消息也時(shí)不時(shí)冒出來(lái)，在這個(gè)背景下房?jī)r(jià)還要繼續(xù)大漲，本身就說(shuō)不通。嘴上都在說(shuō)漲，可身體很誠(chéng)實(shí)——買(mǎi)不起，也不敢輕易買(mǎi)。
第三個(gè)，房子從總量上看其實(shí)不缺。很多城市晚上亮燈率連一半都不到，新小區(qū)入住率低得可憐，二手房掛牌量也動(dòng)輒十幾萬(wàn)套。總量上早就過(guò)了短缺的階段，缺的是“有人住的好房子”。人口在流動(dòng)，房子是固定的，有的地方擠破頭，有的地方空置率越來(lái)越高。
第四個(gè)，保障房在實(shí)實(shí)在在地分流需求。以前大家沒(méi)得選，要么買(mǎi)房要么租房，現(xiàn)在保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房都推出來(lái)了，租金更低，產(chǎn)權(quán)也可以買(mǎi)一部分，剛需被明顯分流。房產(chǎn)稅也在穩(wěn)步推進(jìn)，多套房的持有成本會(huì)越來(lái)越高，投資需求會(huì)被進(jìn)一步壓縮。未來(lái)房子會(huì)越來(lái)越像一種可選資產(chǎn)，不再是那個(gè)“非買(mǎi)不可”的東西了。
那未來(lái)十年房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么走？我個(gè)人的判斷是，整體上不會(huì)大漲也不會(huì)暴跌，而是會(huì)慢慢走向分化。一線和強(qiáng)二線核心區(qū)，有人口和產(chǎn)業(yè)撐著，但價(jià)格本身已經(jīng)很貴了，更大的可能性是穩(wěn)住，或者階段性回調(diào)，很難再出現(xiàn)大幅上漲。普通二三線城市，有的還能維持，有的會(huì)慢慢走弱，整體上緩慢下行，但不會(huì)一下子崩掉。至于三四線和縣城，人口持續(xù)流出，年輕人回去了也沒(méi)合適的工作，需求只會(huì)越來(lái)越弱，價(jià)格可能會(huì)逐步向成本線靠攏，甚至低于成本價(jià)。
最后說(shuō)句掏心窩子的話。“2035年翻兩三倍”這種預(yù)測(cè)，說(shuō)白了就是情緒被放大了的結(jié)果，跟現(xiàn)實(shí)推演沒(méi)多大關(guān)系。這種說(shuō)法能傳得這么廣，是因?yàn)樗珳?zhǔn)地抓住了大家的焦慮——怕買(mǎi)不起、怕錯(cuò)過(guò)、怕被時(shí)代甩在后面。但越是在這種時(shí)候，越要穩(wěn)住自己的節(jié)奏。
房子從來(lái)就不是靠“聽(tīng)說(shuō)”來(lái)買(mǎi)的，得看自己的收入穩(wěn)不穩(wěn)、現(xiàn)金流能不能扛得住、未來(lái)會(huì)不會(huì)有大的變化。什么都沒(méi)想清楚就一頭沖進(jìn)去，那才是真正的風(fēng)險(xiǎn)。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)賭的，別讓一句嚇人的預(yù)測(cè)把你帶進(jìn)坑里。踏踏實(shí)實(shí)的，比什么都強(qiáng)。