連漲后，談價空間小了！這波反彈能走多遠？

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

這波反彈能持續嗎？

實現四連漲

截至6月，深圳一二手房價指數都實現四連漲。

根據國家統計局公布的6月70個大中城市房價指數，深圳新房住宅銷售均價環比漲幅由0.4%收窄至0.3%，二手住宅銷售均價環比漲幅由0.6%收窄至0.3%

而在一線城市中，新房住宅環比漲幅深圳與上海領跑，漲幅從大到小分別是上海（0.3%）、深圳（0.3%）、廣州（0.2%）、北京（-0.3%）。

二手住宅環比漲幅在一線城市中，深圳優于北京，但落后于廣州及上海，二手漲幅從大到小依次是廣州（0.4%）、上海（0.4%）、深圳（0.3%）、北京（0.1%）。

但四大一線城市二手房價均保持上漲，說明6月包括深圳在內，一線樓市價格是繼續反彈的。

那么問題來了，你們覺得，深圳后續價格反彈的勢頭能保得住嗎？

實際上，深圳短時間的價格回彈，不是憑空來的。

早在今年2-5月，深圳一二手房成交量就已經實現了4連漲。

市場回暖從來都是先有成交起量，才有價格起來——買家愿意進場看房、下單了，掛牌的房東才敢慢慢往上調價，開發商才敢收回折扣、減少優惠。

成交量一般先行2-3個月后，價格指數跟上上調，是樓市最常規的傳導路徑。

而深圳近幾個月，靠著新房豪宅和多宗高總價地塊成交，讓市場熱了一把。

剛需成交量是市場底的基本盤，但豪宅的熱度和地王炸場，往往容易拉升市場的情緒。

最明顯的是，深圳核心區的幾宗“地王”，樓面價都去到八九萬一平的時候意味著是市場的定價正在發生變化，過去新房與二手房之間價格體系的相對穩定會被重新打破，那么市場預期被拔高的同時周邊樓齡較輕，品質相對不錯的低價二手住宅也就跟著受益。

所以，二手房方面的前端數據也顯示，市場的議價空間有所收縮。

根據樂有家數據，截至2026年7月中旬，深圳二手住宅平均議價空間降至9.01%，較2025年12月的11.17%高點已連續7個月呈下行趨勢。

這說明，市場暫時喘了口氣。

房貸也轉正

深圳的暖意能否持續，不能只看深圳自己，還得放在全國的大盤子里面看。

站在宏觀點的視野看，6月的數據確實出現了一些積極信號——全國買房貸款的積極性有了微弱的轉變。

數據上可以看到，在經歷4月5月的增量為負后，6月單月全國住戶中長期貸款轉正，新增1534億元，比5月多增2155億元。

而住戶貸款新增2646億元，其中中長期貸款貢獻了將近60%。這個貢獻率，也比4月、5月份高不少。

說明前兩三個月全國樓市成交的積極性，確實在一定程度上修復了市場預期，大家買房貸款的意愿有所扭轉。

所以，6月份的市場，或者近3個月的市場修復，不僅深圳區域表現出暖意，全國層面來看，也如此。

但轉正不等于回暖到位。

扭轉還是相對疲弱。

把時間拉長看，這個數字仍低于近6年的同期水平。

相較于去年以及2020年—2025年的同期水平，可以看到住戶中長期貸款增量遠低于近6年的同期水平。

且相較于2025年6月的增量變化，少了一半還多。

2025年6月住戶部門貸款增加為5976億元，住戶中長期貸款增加為3353億元。

說明，即使當下房地產價格已經比較低，房貸利率也低了許多，住戶端還是不太敢借錢，依舊降杠桿。

實際上，企業端的情況也類似。

現在市場上的錢是非常多的，但就是放不出去。

從央行數據來看，M2的增速還在8%以上。

這就說明央行的流動性一直都處于寬松狀態，且保持了15個月比較平穩。

可是，從去年12月以來，M2增速開始高于社會融資規模存量增速，并且社融增速已經去到7.4%。

說明，市場資金供給過剩，而實體需求不足。

因為企業端的借錢意愿并不大，寧愿向市場伸手，也不愿向銀行伸手。

數據上可以看到，6月對實體經濟發放的人民幣貸款增加是近6年同期最低，但企業債券增量為同期最高。

說明信貸需求的疲弱是系統性的，不僅僅體現在房子這一個領域。

另外，值得注意的是，大家不買房、不借錢，但錢沒白白趴在銀行的賬戶上。

有意思的是，大家存錢的意愿也下降了。

數據上可以看到，大家存錢的意愿，比2020年6月同期高一些，但明顯低于近5年的同期水平。今年6月單月住戶存款增加約1.95萬億元，2021年—2025年同期分別為2.23萬億元、2.47萬億元、2.67萬億元、2.14萬億元、2.48萬億元。

說明，銀行存款利率低了那么多，大家即使沒有把錢放到房子上了，也放到了其他地方。

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作者觀點，不代表格隆匯立場