TMT及消費品辦公需求雙輪驅動 以價換量提升深莞惠物流需求動能

2026年7月14日，深圳—CBRE世邦魏理仕發布《2026年上半年深圳房地產市場回顧及展望》，解析深圳商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2026年上半年，深圳優質辦公樓市場，新增供應步入放緩階段，TMT及科技消費品辦公需求雙雙發力推升需求量新高，以價換量依然是市場的主基調，但降幅同比有所收窄。優質零售物業市場餐飲業態需求活力煥發，連續三個季度超過零售穩居需求榜首，主打性價比的簡餐為需求中堅力量，次級核心區高競爭圈若干項目租金下調。優質物流倉儲市場雖有新增供應入市，但顯著的以價換量策略刺激需求面回暖。投資市場核心區優質辦公樓物業依然受投資者青睞，極具性價比的法拍型不良資產也成為投資者入局的重要渠道。區域戰略發展市場，深圳總部建設階段已經進入3.0時代，以“以地換產”綁定硬科技巨頭，將總部從辦公資產升級為扎根城市的“價值通行證”。

優質辦公樓市場：新增供應有所放緩，TMT及消費品需求共同發力

2026年上半年新增供應量有所放緩但總量依然可觀，共錄得29.8萬平方米新增供應，同環比均有所下降，亦為深圳自進入供應高峰2015年來的同期最低值。

供應雖有減緩，但市場需求面不斷向好。雖然受頭部企業密集節點式回遷總部影響，導致市場空置面積點狀式驟增，上半年共甲乙級寫字樓僅錄得5.9萬平方米的凈吸納量；但剔除該因素影響后，全市凈吸納量高達37.5萬平方米，同比小幅增長，為近五年來的高值。一季度高漲的尋租活躍度帶動需求在二季度的落地成交，推動上半年成交量表現搶眼。

受新增供應增加及頭部租戶大規模搬出雙重影響，全市甲乙級辦公樓空置率半年度上行1.9個百分點至24.2%，其中甲級辦公樓市場空置率環比上升0.2個百分點至26.7%。

聚焦需求，科技板塊消費品和TMT需求并駕齊驅，共同引領市場需求，其中科技消費品板塊需求占比19.8%，略勝一籌，主要來自頭部高科技消費品制造業企業大規模租賃的拉動，3C電子產品亦有所貢獻。TMT總體需求占比為19.7%，系統解決方案占比逾三成，主要受益于企業的數字化轉型帶來的定制化開發和系統集成業務。電商與人工智能各占約兩成，電商方面涵蓋跨境電商及其相關的品牌孵化和數字營銷，而人工智能需求則呈現頭部企業規模效應，從算法公司下沉至AI與實體企業的深度應用融合場景，逐步向解決業務痛點的應用端傾斜。

此外，金融和專業服務板塊分別以15.4%和10.2%的需求占比位列三四，金融需求由頭部企業大面積租賃驅動的金融科技，以及量化對沖、私募崛起帶動的基金板塊共同支撐；專業服務中，大型綜合律所整合調整使法律板塊占比超三成，上市融資顧問、財稅及技術服務類咨詢貢獻約三成。

圖一：2026年上半年深圳辦公樓租賃需求強度分析

2026年上半年租賃來源方面，本地企業仍占據主導地位，占比約六成，與往期基本持平；內資企業需求則小幅抬升，主要由消費品及金融科技頭部企業的大面積租賃所驅動。租賃類型層面，搬遷需求依舊為新租市場主力，占比64.0%，雖與歷史同期相近，但同比有所回落；其中升級型搬遷占比超五成，其背后動因在于2025年租金價格的顯著回調釋放了換租動能。租賃規模方面，中小企業仍是市場需求的中流砥柱，2,000平方米以下成交貢獻超五成需求；與此同時，萬平方米級以上超大宗交易同比有所增長，顯示頭部企業擴租意愿邊際增強。

成交區域分布上，近五成需求落子非核心區，集中于西麗（頭部科技消費品企業選址）、坂田（跨境電商集聚）、梅林（毗鄰核心商務區且樓宇性價比突出）及水貝（珠寶產業集聚）等板塊。前海則依托政策紅利、新項目集中入市及高性價比優勢，持續領跑各子市場，錄得13.3萬平方米凈吸納量，同比上升。

圖二：2026年上半年深圳辦公樓租賃成交熱點區域

2026年上半年在新增供應持續放量疊加頭部租戶集中回遷總部的雙重壓力下，市場“以價換量”策略延續。受租戶流失沖擊顯著的存量項目及供應高壓商圈進一步下調租金以提振去化，全市甲乙級辦公樓平均租金半年度環比下跌6.0%，降幅較去年同期收窄1.8個百分點。

世邦魏理仕深圳辦公樓租賃交易負責人蔡志豪表示：“未來六個月，預計有超20萬平方米的新增供應入市，供應節奏放緩，但總量依然可觀。需求端，伴隨頭部企業集中搬遷潮收尾，市場有望回歸常態：

企業數字化轉型持續推升軟件開發類業務需求，政策與資本雙輪驅動下AI企業規模擴張與主體擴容，疊加AI選品、多語種營銷全鏈路滲透帶動跨境電商及上下游生態延展，科技板塊需求有望延續景氣；國補政策與企業出海預期亦將支撐消費品企業租賃需求穩步增長，兩大主力板塊共同構筑需求基本盤。

存量市場空置率維持高位，預計“以價換量”邏輯仍將延續，但租金跌幅同比收窄，空置率隨供應節奏放緩或小幅改善。分片區看，租金表現將呈結構性分化，科技需求集聚板塊市場預期相對占優。”

優質零售物業市場：餐飲業態活躍度超零售，簡餐為絕對需求主力

2026年無新增供應入市，部分存量項目入駐率持續提升帶動全市空置率半年度環比下降0.3個百分點至4.4%，低位持續，上半年全市共錄得3.1萬平方米的凈吸納量。

2026年上半年需求結構方面，餐飲業態延續高景氣度，2026年第二季度以43.0%的占比連續第三個季度超越零售，穩居需求首位；上半年累計占比達48.0%，創歷史新高。細分品類呈現“一超多強”格局：簡餐以30%的貢獻率成為絕對主力，涵蓋中西式快餐、特色小吃及日韓簡餐，品牌分散度高，代表活躍品牌包括KPRO肯律輕食、阿元來了及必勝漢堡等；

茶飲緊隨其后，頭部品牌集中度顯著，擴張主力為爺爺不泡茶、東方墨蘭，新晉品牌泰柯茶園及茶顏悅色亦表現活躍；中餐板塊受消費降級驅動，高性價比品牌擴張提速，代表品牌有吳莊、小江溪江西菜及綠茶，其中江西菜在一季度尤為活躍。

零售業態中，服飾仍以12%的份額居首，以國內女裝品牌為主導，品牌分散度高，頭部品牌UR表現最為突出，上半年新開6店，萱子、WeekendMaxMara、卓詩尼及蘭思圖次之。受年初新一輪“以舊換新”國補政策催化，電子產品需求熱度攀升，躍居零售細分第二，主要由華為、VIVO、大疆及OPPO等頭部連鎖品牌貢獻。

體驗業態方面，“悅己經濟”支撐美容保健類需求穩定在7%以上，以美發、美容、美甲及健身為主，絲域養發與詩碧曼拓店活躍；娛樂類需求快速升溫，貢獻5%的市場份額，集中于KTV/派對空間及攀巖/運動體驗等新興品類。此外，首店經濟仍是存量項目差異化競爭的核心抓手，上半年餐飲首店集中度顯著，全國及華南首店占比突出，代表性品牌包括江西菜啄春泥、貴州菜野杜鵑、OUO泰茶及山下奶市華南首店。

圖三：2026年上半年深圳優質零售市場租賃需求強度分析

2026年上半年租金方面，以價換量持續，核心區空置率較高的項目以及次級核心區處于競爭激烈商圈且空置率較高的項目繼續下調租金，令全市平均租金半年度環比下降1.0%至每天每平方米17.6元。

世邦魏理仕中國區戰略顧問部商業咨詢負責人鐘廉軍表示：“未來六個月，新增供應仍較充裕，預計入市規模超50萬平方米，大體量項目主要分布于坪山與蛇口：坪山新項目有望補齊片區商業配套短板，蛇口則因集中供應加劇存量項目競爭。盡管供應放量，得益于招商前置策略，全市空置率有望維持相對低位；但核心商圈及次核心商圈內競爭壓力較大的項目，租金料延續下行，整體市場租金表現繼續承壓。”

深莞惠倉儲物流市場：以價換量效果顯著，三地需求不斷向好

深圳：2026年上半年，深圳倉儲物流市場迎來一宗新增供應，交付面積約23.4萬平方米。需求端呈現結構性分化：受貿易波動沖擊，導致部分保稅區出口需求承壓，令保稅倉空置率階段性抬升；新增需求則主要來自半導體、新能源、機器人等制造業企業的新設租賃，且多集中于新近入市的非保稅高標倉，上半年全市凈吸納量錄得4.7萬平方米。受新增供應放量及需求結構性波動雙重影響，整體市場空置率半年度上升3.3個百分點至25.1%。

2026年上半年租金方面，貿易波動導致部分保稅項目空置率升高，在上半年下調租金；疊加新增供應壓力，以價換量依然為市場的主調，全市平均租金半年度環比下降4.9%至每月每平方米44.7元，多個項目租金在半年內均有調整。

圖四：深圳物流倉儲平均租金與空置率表現

2026年上半年東莞：2026年上半年東莞優質物流市場迎來了歷史供應高峰，5個項目共計87.5萬平方米新增供應入市，新入市項目雖然均錄得了一定的入駐率，但因為總體供應量大且部分存量項目因需求搬遷至惠州或規模縮減導致空置面積有所增加，全市空置率半年度上升7個百分點至16.6%。

需求方面，需求端，租金顯著回調激活租賃需求，上半年新增需求多元化，主要來自機器人和3D打印頭部科技企業、零食零售商、跨境電商和第三方物流，凈吸納量高達32萬平方米。

租金方面，新增供應壓力下，“以價換量”延續，全市平均租金半年度環比下跌4.8%至每月每平方米41.1元，跌幅同比明顯走擴，各子市場普遍監測到租金下調，新增供應集中的虎門港片區調整幅度尤為顯著。

圖五：東莞物流倉儲平均租金與空置率表現

2026年上半年惠州：2026年上半年，惠州市場錄得一個新項目入市，倉儲面積為17.5萬平方米，新項目去化表現良好。

整體來看，一二季度市場需求表現分化，一季度受頭部電商和制造業企業退租影響，凈吸納量為負，二季度在“以價換量”策略驅動下，需求顯著回暖，單季凈吸納量達24.1萬平方米。受新增供應及大面積退租雙重影響，全市空置率半年度上升11個百分點至26.3%，惠城和惠陽片區漲幅尤為明顯。

租金方面，在高空置壓力下，多個項目業主主動大幅下調租金，新項目亦以極具競爭力的價格入市，全市平均租金半年度環比下降10.1%至每月每平方米28.9元。“以價換量”效果顯著，上半年新增需求主要由價格調整驅動，主要來自服務于家電板塊的第三方物流企業，制造業存儲需求亦有少量貢獻。

圖六：惠州物流倉儲平均租金與空置率表現

世邦魏理仕深圳產業地產租賃交易負責人陳劍鋒表示：“未來六個月，深莞惠高標倉市場均面臨一定規模新增供應，在供應壓力延續背景下，業主“以價換量”策略料將持續，租金跌幅同比或進一步走擴。顯著的價格下修將打開階段性低價窗口，有望吸引升級搬遷及整合類需求入市，帶動三地物流市場需求端表現向好，并對空置率形成邊際改善；但鑒于新增供應節奏快于需求增速，整體空置水平預計仍將維持高位。運營層面，建議業主強化招商策略彈性，并加強對時間節點的精細化管理。而租戶方面，建議精準把握租金下行窗口期提前鎖定租約，從而有效降低預期租賃成本。”

投資市場：辦公樓交易繼續領跑市場，法拍型不良資產投資熱度大增

2026年上半年，深圳大宗交易市場活躍度較高，與歷史同期相比呈現“交易筆數多、單宗規模小”的特征。上半年共錄得13筆交易，同比增長86.0%；總成交金額66.5億元，同比有所回落。物業類型多元，覆蓋辦公樓、工業、商業、公寓、住宅及酒店。

辦公樓仍為成交主力，貢獻約40%的交易額，核心區辦公樓物業領跑市場，其中小獨棟物業持續成為投資者價值配置的重要標的。工業物業交易額占比30%，位列第二，同時是成交頻次最高的資產類型，共錄得7筆、占交易總數半數，為市場最活躍品類，多個項目依托穩定長租約實現成交。此外，上半年亦錄得公寓及住宅類成交，集中于南山、福田核心地段。

交易方式上，法拍類不良資產投資熱度顯著上升，共8宗，其中工業物業占一半，多位于非核心區，部分附帶穩定長租約且具備較高性價比。受此帶動，資產型交易占比達52%，居主導地位。

市場主體方面，開發商延續資產出售以改善現金流的邏輯，房地產企業以81.5%的占比成為賣方主要構成，多數為深圳本地民營開發商的資產盤活行為。買方端，房地產企業亦為主要參與者，投資標的涵蓋核心區優質辦公樓、在建公寓，以及高性價比工業、商業法拍物業；買方結構以區屬國資平臺、社區股份合作公司為主，主業傾向產業地產、城市更新及商業運營等新賽道，而非傳統住宅開發導向型房企。

圖六：深圳大宗交易歷史交易額

世邦魏理仕華南區區域董事總經理楊賢釗表示：“未來六個月，為回籠資金或優化資金結構，各類資產持有方（包含原始產權業主、不良資產管理機構、銀行債權方等賣方主體）將持續釋放可售物業，價格筑底的窗口期預期將促成更多的大宗成交機會。極具性價比的優質辦公樓物業仍為自用或險資買家重點關注的資產標的。與此同時，租賃經營表現良好的社區型商業，憑借穩定的現金流回報且具備公募REITs資本化退出通道，將持續受市場化投資者的青睞。”

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部董事徐楷杰也表示：“老舊工業物業可通過整體綜合整治、業態重新規劃，實現資產活化價值再造，或者附帶長期穩定的租約也成為資本關注的物業類型。值得關注的是，十五五規劃允許非居改保/改公寓進行存量資產盤活，在持續的人口流入及養老需求增長帶動下，存量物業改造為長租公寓或康養物業有望獲得穩定的租金收入，疊加REITs退出渠道，預期將帶動非居住型存量物業的整棟資產收購行為。”

區域戰略發展市場：深圳總部經濟以“以地換產”綁定硬科技巨頭，將總部從辦公資產升級為扎根城市的“價值通行證”

近年深圳總部拿地的主角，已從互聯網平臺切換為硬科技制造企業——比亞迪、大疆、傳音、拓竹相繼落子，新能源、智能終端、低空經濟成為主導，產業底色從"流量"轉向"技術+智造"。

總部的角色也在變：以傳音深超總全球總部為例，6.86萬㎡里集研發、結算、品牌、配套酒店于一體，早已不是一棟純辦公樓，而是企業主場。拿地方式更具深圳特色——政府以6.57億元底價出讓土地，換取企業"5年內營收不低于2,700億元、工業產值不低于1,700億元"的硬承諾，總部從一項資產變成企業扎根深圳的"通行證"。這一模式已成規模：深圳灣超級總部基地規劃520萬㎡、總投資約2,100億元，截至2026年初已完成80%土地出讓、19家企業總部入駐。運營模式則從"重資產自持"走向精細化資產管理——以自用為核心，富余空間與配套業態引入專業化運營，向總部資產要效益、要回報。

圖七：深圳總部建設發展階段

深圳戰略顧問部副主管資深董事宗長浩表示：“CBRE深圳戰略顧問部研判，深圳總部經濟已邁入以產業能級為核心的價值重估周期。

這一趨勢擁有堅實的產業基本面支撐：2024年，深圳戰略性新興產業增加值突破1.5萬億元，占GDP比重約42.3%；工業總產值連續多年穩居全國首位，構筑了總部經濟發展的強勁實體底盤。

面對開發邏輯、資產屬性與運營范式的同步重構，企業亟需強化全周期專業化運作能力，在存量提質與增量升級中挖掘長期價值，實現與城市高質量發展的同頻共振。”

文章來源:樂居買房