海外
圖源：AI生成
德意志銀行研究院近日發布最新版《Mapping the World’s Prices 2026》全球城市價格報告，對六大洲69座城市的工資、租金、購房成本、交通、餐飲和生活質量等指標進行了比較。
其中，雅典的住房數據格外引人注目。
報告顯示，2016年至2026年，雅典三居室住宅平均月租金累計上漲超過144%，在此次調查覆蓋的全球主要城市中漲幅排名第一；同期住宅購買價格漲幅位列全球第四。
不過這里的”全球第一”，指的是德意志銀行調查樣本中三居室住宅十年累計租金漲幅排名第一，并不意味著雅典已經成為全球房租最貴的城市，也不代表所有區域、所有房型都上漲了144%。
房租漲了144%，工資卻只漲了61%
根據報告數據，雅典一套三居室住宅目前平均月租約1330美元。按累計漲幅計算，2016年約為545美元。
與此同時，雅典居民平均稅后月工資由2016年的約819美元增長至2026年的約1321美元，十年累計漲幅約61%。
也就是說，過去十年里，工資上漲約六成，而房租上漲了一倍多，住房成本明顯跑贏收入增長。
工資排名靠后，住房負擔卻位居全球前列
德意志銀行不僅比較了各城市的房價和租金，也統計了居民收入水平。
按照報告采用的當地貨幣口徑，雅典居民平均稅后月工資約為1153歐元，在調查覆蓋的69座全球主要城市中排名第56位，明顯低于巴黎、柏林、馬德里等多數歐洲主要城市。
真正值得關注的是住房負擔。
報告顯示，雅典居民支付房租及住宅基本水、電、供暖等公共支出后，可支配收入在調查城市中排名靠后，反映出住房成本已經成為當地家庭最沉重的日常支出之一。
與此同時，德銀還比較了各城市的房租收入比（Rent-to-Income Ratio）。
數據顯示，雅典市中心一套普通一居室住宅的月租金，大約占當地居民平均稅后工資的54%至57%。
換句話說，一名普通上班族每掙100歐元，平均就有超過一半需要支付房租。
如果再加上每月約175歐元左右的住宅水、電、供暖、垃圾處理等基本公共支出，以及交通、食品、通訊等日常開銷，可自由支配收入將進一步減少。
雅典真正的問題，并不是房租絕對價格全球最高，而是本地收入水平相對較低，而住房成本上漲速度卻遠遠快于工資增長。
為什么雅典房租漲得這么快？
雅典租金持續上漲，并不是單一因素造成的。
首先，希臘債務危機期間，新建住宅數量大幅下降，大量老舊住房長期空置或缺乏翻修。經濟恢復后，新增住房供應沒有及時跟上市場需求。
其次，旅游業快速發展，帶動大量市中心和海濱住房轉為短期出租。對部分房東來說，旅游旺季短租收益明顯高于普通長租，也使一部分原本適合家庭和學生居住的房源退出長期租賃市場。
第三，黃金簽證及外國購房需求，也推動了雅典部分區域房價上漲。外國投資并不是租金上漲的唯一原因，但在雅典市中心、南郊和交通便利區域，投資購房、舊樓改造和旅游出租，確實增加了市場需求。
此外，近年來建筑材料、能源改造、裝修和人工成本持續上漲，也逐漸反映在新租約和掛牌價格中。
市場仍在上漲，但漲勢已經開始放緩
雖然過去十年漲幅驚人，但雅典房地產市場也出現了一些新的變化。
希臘央行數據顯示，2026年第一季度雅典公寓價格同比上漲約5.2%。房價仍保持增長，但漲幅已經低于前幾年。
這意味著，雅典房地產市場目前仍處于上行階段，但過去十年的快速上漲，并不意味著未來仍會保持同樣的增長速度。
對租客和投資者意味著什么？
對于準備租房或續租的人來說，這份報告反映的是整體市場趨勢，并不意味著房東可以按照”十年上漲144%“隨意提高租金。
雅典不同區域、房齡、面積、交通條件及能源等級之間，租金差異仍然很大。簽訂或續簽租約前，建議比較同區域同類房源價格，并確認房東已在AADE系統完成電子租賃合同登記，妥善保存電子租約和銀行轉賬記錄。
對于房東而言，租金上漲并不等于凈收益同步增加。物業管理費、維修、保險、ENFIA房產稅及租金所得稅等成本，都會影響實際回報。
對于黃金簽證申請人及房產投資者來說，這份報告說明雅典房地產過去十年經歷了顯著反彈，但并不能簡單理解為未來房價和租金仍會持續高速上漲。投資決策仍應綜合考慮房屋合法性、區域位置、租賃需求、黃金簽證政策及市場變化等因素。
這組數據應該怎樣理解？
德意志銀行此次報告覆蓋全球69座城市，價格統一換算為美元進行橫向比較，部分數據來自Numbeo數據庫，并經過清理和交叉核查。
因此，這份報告更適合觀察全球城市之間的長期趨勢，而不應直接視為雅典官方成交均價。
對于已經擁有房產的人來說，這輪上漲意味著資產價值和租金收益有所提升；而對于依賴本地工資生活的租客、年輕家庭、留學生以及剛進入希臘就業市場的人而言，住房成本持續攀升，仍然是當前最大的生活壓力之一。（吳琴）
數據來源： Deutsche Bank Research Institute、Bank of Greece、Reuters、Eurostat、AADE、ELSTAT（綜合整理）
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
