大廠搬離，哪些新動能在接棒深圳寫字樓市場？

2026年上半年，深圳寫字樓市場正經歷一場深刻的底層邏輯重構。

表面上看，這是一個正處于“換擋陣痛期”的市場。世邦魏理仕（CBRE）近日發布的《2026年上半年深圳房地產市場回顧及展望》報告顯示，今年上半年，深圳全市甲乙級寫字樓凈吸納量僅錄得5.9萬平方米。

然而，南都灣財社記者在深入行業觀察與采訪中發現，看似平淡的表觀數據背后，隱藏著巨大的“預期差”。盡管因頭部互聯網企業密集退租、搬入自建總部導致部分存量樓宇短期承壓，但如果剝離這一影響，深圳寫字樓市場的真實需求依然展現出強大的韌性。以AI、科技消費品為代表的新興產業，正在悄然完成對傳統行業的“接棒”。

真實凈吸納量超預期

“今年上半年整體錄得的新增供應量是29.8萬平方米左右，這是自2015年深圳進入寫字樓供應高峰期以來，我們錄得的最低數值。”世邦魏理仕深圳辦公樓租賃交易負責人蔡志豪在接受南都灣財社記者采訪時指出。

供應明顯放緩，為何全市凈吸納量表觀數據依然較低？蔡志豪道出了其中的關鍵原因：“過去幾年一直是供應高峰，存量市場依然龐大。更重要的是，像騰訊、vivo等大面積租賃租戶，近期密集搬遷到自建的總部大樓，他們退出了此前租賃的樓層。這種大面積退出，使得短期內部分樓宇面臨較大的重新招租壓力。”

南都灣財社記者注意到，如果剔除頭部企業集中回遷總部這一階段性因素，深圳上半年的租賃活躍度實際上遠超預期。數據顯示，剔除該因素后，全市凈吸納量高達37.5萬平方米，同比小幅增長，甚至達到了近五年來的高值。

“如果沒有大企業搬遷的扣減因素，上半年的需求恢復是持續上升的。”蔡志豪表示，當前市場主旋律依然是“以價換量”，業主去化壓力較大，租金仍在下滑，但降幅已經有所放緩。“租金還在做一個筑底階段，隨著經濟大環境和產業升級的需求帶動，預計未來會逐漸走出底部。”

數據顯示，受租戶流失沖擊顯著的存量項目及供應高壓商圈進一步下調租金以提振去化，上半年全市甲乙級辦公樓平均租金半年度環比下跌6.0%，降幅較去年同期收窄1.8個百分點。

AI與科技消費品成新引擎

在租金筑底的窗口期，誰在填補大廠留下的市場空間？答案是正在高速擴張的硬科技與新興產業。

報告數據顯示，2026年上半年，科技企業消費品板塊和TMT板塊（科技、通訊）并駕齊驅，分別以19.8%和19.7%的占比共同引領市場需求。

“最近火熱的AI、半導體芯片及應用端企業，他們在市場上的活躍度非常高。”蔡志豪向南都灣財社記者透露了一組極具代表性的數據，“2025年AI剛起步時，對TMT板塊的租賃需求貢獻率大概是10%；但是到了2026年上半年，光AI相關企業對TMT板塊的貢獻率就已經接近20個點了。”

除了AI，以掃地機器人、家庭投影儀等3C電子和智能家居為代表的“科技消費品”企業，也成為甲級寫字樓的生力軍。蔡志豪觀察到，這批企業目前正處于高速發展期，人員急劇擴張，為了更好地招募和留住人才，他們對辦公品質有著更高要求。

“這部分企業抓住了這一波市場的機會。現在甲級和乙級寫字樓之間的租金差價在變小，甚至個別出現倒掛，所以很多頭部企業會借機進行升級搬遷，從乙級搬到甲級，或者搬到品質更好的樓宇中去。”蔡志豪說。

西部科技擴租，福田降本

隨著主力產業的更迭，深圳寫字樓市場在區域分布上也呈現出明顯的結構性分化。南都灣財社記者發現，當前深圳商辦市場的“雙引擎”正在發生微調。

一方面，以南山、前海為代表的西部市場表現活躍。新增的科技消費品和AI企業多聚集于高新園、后海以及前海片區。據統計，前海依托新項目集中入市及高性價比優勢，上半年錄得13.3萬平方米凈吸納量，持續領跑各子市場。不過，蔡志豪也提示，前海內部的樓宇去化表現正呈現兩極分化，早期落成的優質辦公樓出租率表現優異，但新投入或品質一般的樓宇去化壓力依然較大。

另一方面，傳統以金融和專業服務業為主導的核心區則面臨調整。“福田區的產業主要是金融和專業服務業，目前這兩個行業都處在一個降本的周期里，很少會做寫字樓的升級或直接擴張。”蔡志豪表示，反觀西部市場的科技企業則頻頻擴租，這導致了區域間去化速度的差異。

“未來六個月，預計有超20萬平方米的新增供應入市，供應節奏放緩，但總量依然可觀。需求端，伴隨頭部企業集中搬遷潮收尾，市場有望回歸常態：企業數字化轉型持續推升軟件開發類業務需求，政策與資本雙輪驅動下AI企業規模擴張與主體擴容，疊加AI選品、多語種營銷全鏈路滲透帶動跨境電商及上下游生態延展，科技板塊需求有望延續景氣；國補政策與企業出海預期亦將支撐消費品企業租賃需求穩步增長，兩大主力板塊共同構筑需求基本盤。”對于下半年的走勢，蔡志豪指出，預計“以價換量”邏輯仍將延續，但租金跌幅同比收窄，空置率隨供應節奏放緩或小幅改善。分片區看，租金表現將呈結構性分化，科技需求集聚板塊市場預期相對占優。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽