百億押注東小口，城建發(fā)展拉上了自家兄弟做“搭子”

一路之隔的龍樾海序開盤熱銷，城建發(fā)展趁熱打鐵，瞄準了昌平東小口二期地塊。但45億元起始價、100億元總投資上限，對當前“錢袋子并不寬?！钡某墙òl(fā)展而言并非小數(shù)目。于是，其擬與關(guān)聯(lián)方住總開發(fā)以50%:50%對等聯(lián)合、限定自身借款不超過50億元。

這家國企為什么瞄準東小口區(qū)域，并且選擇以這樣的姿勢入場？

趁熱打鐵，聯(lián)合競買背后的資金賬

7月11日，城建發(fā)展公告披露，擬與關(guān)聯(lián)方住總開發(fā)以50%：50%的股權(quán)比例組成聯(lián)合體，參與北京市昌平區(qū)東小口二期地塊的競買，項目整體地價款及后續(xù)開發(fā)建設(shè)資金總額度不超過100億元。目前這一關(guān)聯(lián)交易已獲董事會審議通過，但尚需提交公司股東會審批。

北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)顯示，東小口二期地塊將于7月16日正式進入線下競價環(huán)節(jié)。該地塊用地面積約5.64萬平方米，建筑規(guī)模約13.81萬平方米，容積率2.45，土地競買起始價45億元。

圖/北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)截圖

東小口二期地塊緊鄰城建發(fā)展正在開發(fā)的龍樾海序項目（即東小口一期），周邊路網(wǎng)便捷、配套完善。龍樾海序于今年5月開盤即實現(xiàn)熱銷，這也成為城建發(fā)展在此積極拿地的最大理由。

龍樾海序地塊于2025年10月由城建發(fā)展與北京銘嘉聯(lián)合體以28.09億元底價摘得。龍樾海序共規(guī)劃12棟住宅樓，超800套房源。5月16日，開盤認購589套。這樣的銷售速度在當下市場是難得的熱盤。

昌平東小口板塊位于北五環(huán)外三區(qū)交界處，這決定了它能同時吃到海淀和朝陽的外溢紅利。周邊近五年沒有新房供應(yīng)，改善需求積累充分，競品壓力小。更關(guān)鍵的是，二期緊鄰一期，施工組織、營銷團隊、客戶資源均可復(fù)用，開發(fā)效率具備先天優(yōu)勢。有了一期打底，二期拿地的確定性顯然更高了。

對于二期地塊，城建發(fā)展表示，考慮東小口二期投資較大，本次公司與住總開發(fā)聯(lián)合參與競買，符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，不會對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生不利影響。

根據(jù)合作方案，城建發(fā)展與住總開發(fā)以現(xiàn)金形式支付競買保證金和后續(xù)地價款。競得土地后，雙方共同申請設(shè)立具有獨立法人資格的項目公司，負責具體開發(fā)運作。

在資金安排方面，項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)所需資金首先由項目公司通過向金融機構(gòu)申請開發(fā)貸款融資方式解決，不能解決的，由各方股東按照股權(quán)比例對應(yīng)金額同時、同條件向項目公司提供資金支持。其中，城建發(fā)展對項目公司總借款額度不超過50億元。

此舉也透露出城建發(fā)展當前的錢袋子并不寬裕。從其2025年年報來看，銷售端“造血”能力減弱。2025年公司銷售金額140.39億元，同比下降三成，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額驟降至6.23億元；歸母凈利潤虧損4.13億元，疊加計提資產(chǎn)減值損失，進一步侵蝕了家底。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，城建發(fā)展要獨自吞下東小口二期這塊體量不小的土地，確實有些吃力，聯(lián)手拿地是為分攤風險。

從競爭到聯(lián)合，一盤棋下的關(guān)聯(lián)交易

此次聯(lián)合拿地構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。住總開發(fā)系住總集團全資子公司，住總集團為城建發(fā)展控股股東城建集團全資子公司。

早在2019年，北京城建集團與北京住總集團實施合并重組。但下屬涉房業(yè)務(wù)公司存在的同業(yè)競爭問題一直存在。2025年11月，北京城建集團黨委常委、副總經(jīng)理張鎖全兼任住總集團黨委書記、董事長，被視為進一步強化地產(chǎn)板塊統(tǒng)籌、推動深度融合的一次安排。

值得注意的是，根據(jù)公告，城建發(fā)展已與城建集團、住總集團簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，委托城建發(fā)展對住總開發(fā)的經(jīng)營權(quán)進行管理。據(jù)悉，這也是為了解決同業(yè)競爭問題，2023年9月，住總集團將包括住總開發(fā)在內(nèi)的8家涉房子公司經(jīng)營權(quán)，統(tǒng)一委托給城建發(fā)展管理。

公告顯示，過去12個月內(nèi)，城建發(fā)展與住總開發(fā)未發(fā)生關(guān)聯(lián)交易。但與另一關(guān)聯(lián)人北京金第及北京建邦憬瑞曾按48%:10%:42%的投資比例合作，以29億元競得北京豐臺區(qū)岳各莊村地塊。

關(guān)于東小口二期地塊的競爭熱度，市場判斷存在分歧。從有利因素看，地塊緊鄰熱銷盤龍樾海序，市場接受度已獲驗證，且東小口板塊近五年無新增供應(yīng)，改善需求積累充分，具備較強的去化確定性，這無疑會吸引頭部房企的關(guān)注。但是，45億元的起始價和最高100億元的總投資體量在當前市場環(huán)境下門檻偏高，對房企的資金實力和周轉(zhuǎn)能力構(gòu)成考驗。

在市場分析人士看來，上半年北京土地市場分化明顯，昌平區(qū)域成交地塊均以底價出讓。綜合來看，東小口二期地塊大概率不會出現(xiàn)上半年豐臺、通州核心地塊那樣上百輪競價的激烈爭奪。城建發(fā)展憑借一期項目的協(xié)同優(yōu)勢和成本控制能力，在競爭中占據(jù)主動，其他房企若要參與，需在資金成本和利潤空間之間作出權(quán)衡。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 楊利