告別“大拆大建” 老牌存量景區破局“解藥”在何方

　　南都推出調研報道，希望推動老牌文旅空間從“被看見”走向“被盤活”。

　　東部華僑城。

　　文谷莊園。

　　滿京華·藝象。

　　面對東部華僑城、文谷莊園、滿京華·藝象等老牌景區的局部停擺與低效利用，公眾的惋惜聲反映了城市對優質公共空間的渴求。另一方面也展現了景區的時代枷鎖:重資產模式的轉型壓力、歷史遺留的產權規劃羈絆，以及遠郊文旅面臨的配套與運營考驗。

　　當舊有模式不再完全適配新時代的發展，破局的關鍵絕不僅僅是翻新幾棟建筑，而是機制松綁與運營模式的重構。為了讓這股自我迭代的力量更加精準，本期邀請了多位城市經濟、規劃與治理領域的智庫專家，共同為深圳存量景區的盤活開出建設性的“靶向解藥”。

　　算清“公共賬”:

　　在商業變現與公共利益中尋找平衡　　

　　在探討解決路徑前，專家們指出，需要正視文旅空間背后復雜的利益考量。

　　在文旅項目進入常態化運營期后，早期的政策“托底”效應往往會逐漸減弱。港中深人文社科院發展與治理研究院副研究員于茗卉在受訪時剖析，當“輸血”減少，如何平衡文化孵化的公共屬性與企業自身的盈虧賬本，成為了所有老牌文旅空間面臨的共性難題。滿京華·藝象等帶有公共利益色彩的活化項目在面臨商業變現壓力時產生的陣痛，正是這一難題的典型切面。

　　事實上，《深圳市文化產業園區管理辦法》等政策明確期許此類空間具備“企業孵化”等實質性公共服務功能，強調應堅持把社會效益放在首位。面對這種既要兼顧社會效益、又要維持企業生存的挑戰，專家們提出了一種更為宏大包容的城市治理思路——轉換考核指標，算好城市的“公共賬”。　

　　于茗卉建議，對于那些多年無法恢復正常經營、且公共生態價值已遠高于商業運營價值的老景區，繼續苛求其作為“必須盈利的文旅項目”來實現巨額利潤并不現實。與其讓稀缺空間長期封閉，不如通過制度化的干預機制進行板塊劃分，將項目的核心生態區進行公益性轉化，重新定義為城市的公共基礎設施；同時保留部分商業經營權，通過資產重組平衡各方利益?！　　?/p>

　　走向“彈性治理”:

　　重塑政企邊界，探索存量空間的過渡機制　　

　　在具體的盤活過程中，許多優質資產往往卡在土地性質兼容、產權復雜等歷史遺留問題上。面對土地和空間用途的“剛性單一化”問題，如何為政企合作松綁?　

　　于茗卉認為，政府應當從單純的項目審批者和前臺開發主導者，轉向存量空間的秩序重構者和復雜問題的協調者(后臺治理)。她強調，繼續采用傳統的“管委會+開發公司”模式去強行輸血，很多運營問題會重新變成建設問題，難以持久。但政府也不能完全退場將項目交給市場，因為市場化機構短期逐利容易導致過度商業化。　

　　基于此，于茗卉建議，深圳必須從“單一用途、靜態審批”的管理邏輯，逐步轉向一種底線清晰、用途彈性、動態評估、可過渡轉換的空間治理機制。在守住生態和安全紅線的基礎之上，做更有彈性的政策松綁和結果導向的管理創新。

　　香港中文大學(深圳)人文社科學院校外導師曾明也呼吁政府為存量資產的轉型提供配套政策支撐。他指出，對于旅游功能向復合功能轉變的需求，政府需要明確功能轉變時的費用繳納機制，讓新業態的產生具備合法合規的政策土壤?！　　?/p>

　　引入“第三方力量”:

　　讓渡操盤權益，擁抱軟性內容共創　　

　　當政策壁壘拆除后，誰來填補空間的內容空白?在過去的高速增長年代，開發商的模式十分奏效，但在面對今天需要精細化互動的文旅新賽道時，可能需要更多元的運營力量補充。　

　　曾明指出，要打破部分項目因投入放緩和協調成本過高帶來的“協同難題”，需要引入“第三方力量”——社會青年、民間主理人及專業第三方運營機構等跨界共創者?！?/p>

　　曾參與策劃多個知名商業地標的深圳樂領生活發展有限公司董事長羅雷給出的建議十分務實:業主方必須學會“讓渡權益”。面對閑置的物理空間，業主方應以較低的門檻出讓空間，把門打開，讓民間高手參與進來?！?/p>

　　曾明以廣州九龍湖與阿那亞的成功合作為例指出，政府和業主必須搭建包容跨界的共創平臺，讓專業第三方運營機構前置介入，進行“軟性盤活”。同時他客觀警示，盤活絕不能流于“概念降級”，如意圖向“康養文旅”轉型，就必須要有實實在在的專業機構與精細化服務落地。在客群瞄準上，羅雷建議瞄準“新經濟弄潮兒”，未來的文旅應作為“內容生產與情緒價值的供應商”，為高壓人群提供緩解焦慮的“松弛感”?！　?/p>

　　觀察

　　盤活老項目 解決舊問題

　　不讓優質空間資源在等待中沉寂

　　《深圳文旅大調研》系列報道至此暫告一段落。從走訪初期的復雜切面，到剝開表象后發現的模式羈絆，再到智庫專家們合力開出的“體制松綁與權益讓渡”藥方，可以看到了一條清晰的行業脈絡?！?/p>

　　面對這些體量龐大的城市存量資產，發現問題只是第一步，推動盤活才是終極目的。因此也還有一系列的問題有待回答:針對全市范圍內類似的老牌文旅空間，相關部門是否已經開展系統性的摸底調研?對于不同成因的閑置或低效利用空間，能否建立分類盤活、一地一策的應對機制?在涉及文旅、規自、住建、消防、屬地街道及企業的復雜治理網絡中，怎樣構建起打破壁壘、高效聯動的跨部門協調機制?

　　具體到此次走訪的三個樣本，仍有不少問題有待進一步公開回應。文谷莊園的土地屬性、規劃用途、產權辦理卡點和后續交易風險，主管部門是否已有明確判斷?東部華僑城升級改造已被納入年度重點工作，更加具體的計劃何時公開也是市民所期待的；滿京華·藝象作為曾經的市級文化產業園區，在空間功能變化、商戶減少之后，其文化產業集聚和公共開放功能如何延續?

　　這些追問，并不是為了停留在問題本身，而是希望推動老牌文旅空間從“被看見”走向“被盤活”。城市里沒有絕對應該被遺忘的風景。盤活老項目、解決舊問題，不讓優質空間資源在等待中沉寂，正是考驗城市管理者正確政績觀與持續負責精神的一塊試金石。這不僅是對幾處老牌景區的喚醒，更是深圳邁向超大城市精細化治理必須跨越的現實考題。

　　B03-05版

　　監制:陳文定 王佳

　　策劃:任笑一

　　統籌:陳璐璐 劉晨

　　采寫/攝影:南都記者 謝宇野 喬銳