廣東
今年3月份以來，房地產市場走出持續的回暖行情，尤其是大城市的樓市。對于當下及未來的房地產市場，就有人會問：
房地產市場最難的時候真的過去了嗎？市場會不會還是像過去那樣的脈沖式行情？
對于這樣的問題，不能憑感覺來回答，也不能靠著固有思維來回答，還是要結合數據的變化以及市場的發展規律來判斷。
首先是看銷售數據，我們把時間軸拉到2021年開始。
2021年，全國新建商品房銷售面積創下歷史性高點，當年成交了17.94億平方米。
2022年，房地產市場進入下行調整的態勢，當年新建商品房銷售面積出現了斷崖式的下降為13.58億平方米，一年少了4.36億平方米，降幅高達24.3%。
2023年，全國新建商品房銷售面積為11.17億平方米，較上一年又少了2.41億平方米，降幅17.75%。這個下跌幅度也算是不小了，但比2022年的跌幅收窄了6個多百分點。
2024年新建商品房銷售面積的降幅進一步收窄到12.8%；2025年新建商品房銷售面積降幅繼續收窄至9.55%。
新建商品房銷售面積降幅一路收窄，基本上可以說房地產市場已經過了快速下跌調整的階段了。
而實際上，新建商品房每年銷售10億平方米或許也是一個可能會穩住的數字。之前hqf有一個預估，全國每年因折舊、自然老化的存量房大約是10億平方米。也就是說，就算不考慮新增的住房需求，僅是“以舊換新”的替換，一年就需要10億平方米的新房替換。
當然，這是一個預估，不是一個精確的預測，房地產市場的發展的影響因素太多了。但10億平方米的成交量仍然可以作為一個參照系，可以基本上判斷銷售端在逐漸見底了，即便未來還會縮量，但下降幅度會減小。
繼續再看房價的數據變化。去年和今年，房價的走勢已經不再是單邊下跌了，普遍的情況逐漸過去了，房價逐漸走出了分化的態勢。
從《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的數據來看，今年3月-5月份，4個一線城市的二手房房價實現連續3個月的上漲，另有一些二線城市的房價也開始出現止跌回漲的跡象了。
站在當下時點來看，基本上可以判斷房價普跌的階段已經過去，房價走勢因城市而分化的態勢來了。
最后，再看看樓市庫存數據。
2026年3月，全國商品房待售面積在連續正增長51個月之后，首次轉為同比下降。而這個數據的減少不是曇花一現的，目前已經連降了3個月。到了5月份，全國商品房待售面積同比下降0.4%，其中待售3年以下的短期庫存降幅更是達到2.8%。
可以把全國商品房待售面積這個數據理解為樓市的庫存數據，這個數據連續降了3個月，說明最近幾個月樓市去化的速度超過新增供應的速度，樓市供需的天平正在由供大于求逐漸向供需再平衡轉變。
總之，多項數據已經顯示樓市已經有觸底回升的跡象了，房地產最難的時候或許真的已經過去了！
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