史詩級組合拳來襲！多部委釋放頂層信號，7 月樓市全套新政落地

來源：大偉看樓市

2026 年 7 月，中國樓市迎來了近四年以來力度最大、覆蓋最完整的一次頂層調控。

住建部、央行、財政部、稅務總局、金融監管總局、自然資源部，六大中央部委同步發文，信貸、稅費、存量盤活、保障房建設、房企融資，全鏈條、全維度打通。

業內直接定義為 "2015 年后最強救市政策"，媒體用 "史詩級組合拳" 來形容這次政策的力度和廣度。

消息一出，全網沸騰。看多派高喊政策底已現，房價即將觸底反彈；看空派認為這只是短期強心針，市場底還遠得很。

今天拋開情緒化的爭論，用普通人能看懂的邏輯，完整拆解這次新政的內容、底層邏輯，以及對你買房賣房的實際影響。

一、為什么說這是 "史詩級"？六大部委聯手的分量

先搞清楚一個問題：這次新政，到底有多重要？

判斷樓市政策的力度，有一個簡單的標準：看有多少個部委參與。

單一部門發文，通常是局部調整；兩三個部門聯合，算是中等力度；六個部委同步出手，那就是頂層定調、全面動員的級別。

上一次出現這種級別的政策協同，還是 2015 年的 "330 新政"。那一輪政策之后，全國樓市迎來了長達兩年的普漲行情。

這次同樣是六大部委聯手，覆蓋了樓市的所有關鍵環節：

央行 + 金融監管總局：管信貸，管首付比例和利率

財政部 + 稅務總局：管稅費，管個稅退稅和補貼

住建部 + 自然資源部：管市場，管保障房和土地供應

六個部門同步發聲，說明這不是某個部門的單兵突進，而是經過頂層統籌設計的一整套組合拳。

更重要的是信號意義。

六大部委集體發聲，等于明確告訴市場：頂層對樓市的態度已經轉向，穩市場、促消費是當前的核心目標。

這就像股市里的 "政策底"。政策底不一定是市場底，但它是一個明確的信號 —— 再往下跌，政策會繼續托底。

二、三大核心政策拆解：每一條都直接影響你的錢包

說了這么多，這次新政到底有哪些干貨？

總結下來，核心是三大塊：信貸放寬、稅費補貼、存量盤活。每一條都直接關系到買房人的錢包。

1. 信貸全面放寬，首付和利率雙雙降至歷史低位

這是本次新政最重磅的內容，也是對市場影響最大的一條。

全國統一下調首付門檻：首套房最低 15%，二套房 25%。

什么概念？過去首套房首付普遍是 20% 到 30%，二套房 30% 到 40%。現在直接砍掉了近一半。

舉個直觀的例子：一套 100 萬的房子，過去首套首付要 30 萬，現在只需要 15 萬。對于剛工作沒幾年的年輕人來說，上車門檻直接降低了一半。

利率方面同樣給力。

5 年期 LPR 維持在 3.5% 的歷史低位，首套商貸優惠利率可以做到 3.05% 到 3.45%，公積金首套利率更是低至 2.6%。

還是拿 100 萬的房子來算，貸款 85 萬，30 年等額本息，按 3.2% 的利率算，月供只有 3675 元。

這個月供水平，放在五年前，可能連 50 萬的貸款都扛不住。現在，年輕人靠工資就能供得起一套房。

更貼心的是，政策還專門針對置換家庭開通了 "賣舊買新" 貸款綠色通道。

過去置換，必須先把舊房賣掉、拿到全款，才能去買新房，中間至少要兩三個月的空檔期，很多人還要臨時租房過渡。

現在不一樣了，新舊房貸可以無縫銜接，不用等賣房全款到賬，直接用新房貸去買新房，大大降低了置換的資金壓力和時間成本。

2. 稅費 + 補貼雙重加碼，以舊換新全民普惠

如果說信貸是降低門檻，那稅費和補貼就是直接發錢。

財政部明確：出售自有住房后，一年內在同一城市重新購置新房的，全額退還賣房時繳納的個人所得稅。

別小看這筆錢。二手房交易的個稅，一般是房價的 1% 或者差額的 20%。一套 200 萬的房子，個稅就是 2 萬。如果是增值比較多的房子，差額個稅可能十幾萬甚至幾十萬。

現在這筆錢全額退，等于國家幫你承擔了置換的稅費成本。

除了退稅，地方層面的購房補貼也在密集落地。

全國超過 20 個城市出臺了購房補貼政策，最高補貼 30 萬，分面積、分階段發放，多孩家庭還可以疊加領取。

云南、廣州、晉江、中山等地，三季度集中發放住房消費券，買新房直接抵扣房款，相當于直接打折。

簡單算一筆賬：置換一套 200 萬的房子，個稅退稅 2 萬，地方補貼 5 萬，再加上利率降低省的利息，前后能省幾十萬。

這絕對是近幾年置換成本最低的窗口期。

3. 國家隊進場收房，存量房迎來新出路

這是本次新政最容易被忽略、但影響最深遠的一條。

各地安居集團、城投公司開始批量收購存量二手房，用作保障性租賃住房。

注意，不是象征性地收幾套做做樣子，而是大規模、成批量地收。

很多城市已經明確了收儲標準：主城區、地鐵沿線、成熟配套的中小戶型，7 個工作日內全款到賬。

這對于二手房市場來說，相當于多了一個超級大買家。

過去二手房掛牌，只能等個人買家，運氣好幾個月成交，運氣不好掛一年都沒人問。現在有了國家隊托底，符合條件的房子，直接賣給國企，省心又快速。

但這里也藏著一個關鍵分化：不是所有房子都收。

遠郊大盤、無配套老破小、樓梯頂樓、超大戶型，基本不在收儲范圍內。等于政策只托優質資產，劣質房源徹底失去了兜底通道。

三、政策底層邏輯：不是拉動普漲，是疏通流通

很多人看完新政第一反應是：房價要漲了？

還真不一定。

如果你仔細分析這次政策的設計邏輯，就會發現：頂層的目標不是拉動房價普漲，而是疏通樓市的流通環節。

什么意思？

過去幾年，樓市最大的問題不是房價跌了多少，而是流通卡住了。

想置換的人，舊房賣不掉，就沒法買新房；想買房的人，首付不夠、利率太高，不敢上車；開發商手里的新房賣不出去，就沒錢拿地，地方政府的土地財政就受影響。

整個鏈條都卡住了。

這次新政，就是要把這個鏈條打通：

降低首付和利率，讓剛需能上車，消化新房庫存；

退稅 + 補貼 + 綠色通道，鼓勵置換家庭賣舊買新，同時消化二手房和新房；

國家隊收儲，直接消化一部分存量二手房，增加保障房供給；

新房庫存下去了，開發商就能繼續拿地，土地財政就能活過來。

你看，整個邏輯鏈條非常清晰，就是要讓市場轉起來。

但轉起來不等于漲起來。

《擴大消費 "十五五" 規劃》里明確提出，要實施房屋品質提升工程，打造綠色智慧好房子。政策的重心，已經從 "人人有房住" 轉向了 "人人住好房"。

這意味著，未來的樓市不是普漲，而是結構性分化。

好房子、品質房、核心地段的房子，會越來越值錢；差房子、老房子、遠郊房子，會越來越不值錢。

政策托的是市場，不是房價；穩的是預期，不是漲幅。

四、三類人群實操建議：對號入座，別踩坑

說了這么多，具體到每個人，該怎么操作？

分三類人群，給你最直接的建議。

剛需自住：今年下半年是穩妥窗口期

如果你是剛需，首套房，自住需求，那今年下半年確實是一個不錯的上車時機。

為什么？

第一，首付和利率都在歷史低位，購房成本是近幾年最低的；

第二，政策底已經明確，市場大跌的風險基本被封住了；

第三，現在是買方市場，房源多、選擇多，還能跟房東砍價。

但要注意，上車不等于隨便買。

優先選主城區、地鐵口、小三居，避開遠郊無配套的樓盤。盡量選現房或者準現房，優先央企、國企開發的項目，規避延期交付的風險。

剛需買房，最重要的是安全，不是抄底。

改善置換：立刻啟動，別等

如果你有置換改善的計劃，那我建議你立刻行動。

現在是置換的黃金窗口期，原因有三個：

第一，個稅退稅 + 地方補貼，雙重省錢，置換成本最低；

第二，"賣舊買新" 綠色通道，貸款無縫銜接，不用兩頭還貸；

第三，國家隊收儲，舊房如果符合條件，出手速度快、價格有保障。

置換的順序也很重要：先掛牌舊房，同步看新房，利用政策銜接好貸款，不要等舊房賣完了再去看房，那樣可能看好的房子已經被別人買走了。

如果你手里的舊房屬于前面說的 "被淘汰" 的那一類，那更要抓緊。趁現在政策利好、還有人接盤，趕緊出手置換。越往后，這類房子越難賣。

投資客：謹慎入場，別賭普漲

如果你是純投資，那我勸你謹慎。

這次政策確實給市場托了底，但不代表房價會大漲。普漲的時代已經過去了，現在是分化時代。

投資買房，對選籌的要求極高。買對了，可能保值增值；買錯了，可能砸在手里。

如果你沒有足夠的專業能力和信息渠道，不建議輕易入場。房住不炒，不是一句空話。

五、市場走勢預判：政策底已現，市場底還需觀察

最后，說說大家最關心的問題：房價會漲嗎？

我的判斷是：政策底已經明確，但市場底還需要觀察。

什么是政策底？就是政策不再收緊、開始放松的那個點。現在顯然已經到了，六大部委聯手，就是最明確的信號。

但政策底不等于市場底。從政策出臺到市場真正回暖，中間通常有 3 到 6 個月的傳導期。

政策的效果，需要時間來顯現。首付降了，不是所有人立刻就去買房；利率降了，也不是所有人都能馬上感受到。

而且，現在市場的信心還比較脆弱。過去幾年跌怕了，很多人還在觀望，不敢輕易出手。

所以，接下來幾個月，大概率是一個 "量先價穩" 的走勢。

成交量會先起來，畢竟政策利好實實在在，剛需和置換的需求會逐步釋放。但價格不會馬上漲，因為庫存還在，掛牌量還很高，買方市場的格局短期不會變。

真正的價格企穩，可能要等到今年年底或者明年年初。

當然，這是全國的平均情況。具體到不同城市、不同板塊，差異會非常大。

一線城市、核心城市，回暖會快一些，核心板塊甚至可能出現小幅上漲；三四線城市、遠郊板塊，回暖會慢很多，有些地方可能還會繼續陰跌。