樓市半年報：三個沒想到！

2026年上半年，全國超260個省市（縣）落地穩樓市政策超560條，僅公積金領域調整便超過300條，覆蓋激活需求、放開限制、發放補貼、支持“以舊換新”等多個方面。

從中央到地方，政策力度只增不減——《求是》雜志罕見四度刊文提及穩定房地產，2026年3月《政府工作報告》時隔十年再提“去庫存”，《“十五五”規劃綱要》首次將房地產獨立成章，2026年5月首部國家級《城市更新“十五五”規劃》出臺，安排2570億元中央資金支持。政策不可謂不密，決心不可謂不大！

但市場交出的答卷，卻有些“反直覺”——新房成交仍在磨底，房價漲跌互現，乍看之下似乎波瀾不驚。

然而，如果只盯著整體數據，會錯過三個值得關注的結構性信號：二手房成交量回暖，庫存連續回落，核心城市土地市場競價熱度顯著走高。

這三個信號，或許才是讀懂2026年上半年樓市的關鍵。

PART.01

第一個沒想到：沒想到二手房成交量率先回暖！

第一個信號，來自二手房市場。

過去兩年，“二手房掛牌量激增”是樓市最刺眼的風險信號——業主降價拋售、掛牌量屢創新高，市場一度陷入“越跌越賣、越賣越跌”的負循環。

但2026年上半年，這個循環正在被打破。

成交端率先回暖。 據中指研究院2026年7月3日發布的半年數據來看，上半年重點20城二手住宅成交76.1萬套，同比增長5.6%，需求保持穩定釋放。進入二季度后，單月同比增幅均超10%，其中6月成交13.3萬套，同比增長12.6%，呈現逐月走強的態勢。

表：2026年上半年（截至6.28）重點城市二手房成交情況（單位：套） 圖源自：中指院

城市層面的數據更為直觀。據北京市住建委官網網簽數據顯示，北京上半年二手房網簽量93583套，創近5年新高，6月網簽16618套，同比增長9.77%。

據上海市房地產交易中心網簽數據，上海上半年二手房累計成交147287套，月均約24547套，創近五年新高，6月同比增長23.1%。

據中指研究院監測，成都上半年二手房成交119530套，環比增長8%，6月單月成交約20785套，高新區成交面積87萬㎡、均價19075元/㎡均為全市第一，高新區、龍泉驛、金牛華僑城等板塊均價較2025年下半年上漲4%-7.5%，市場筑底態勢明確。

掛牌端出現收縮。 據中指研究院監測，北京、上海等地掛牌量較前期高位已回落兩成左右，“掛牌收縮、成交放量”的組合意味著市場預期已經從“集中拋售”逐步回歸理性。

“掛牌降、成交增”的組合，說明二手房市場正在告別“量價齊跌”的負循環，進入“拋售出清→掛牌收縮→成交放量”的正常化通道。虛高掛牌逐步出清，業主定價趨于務實，購房者開始接受當前價格入市——這正是市場從流動性危機走向正常化的第一個信號。

PART.02

第二個沒想到：沒想到新房庫存連續回落！

第二個信號，來自新房庫存。

2021年7月以來，全國商品房待售面積持續增加，成為壓在市場上的一塊巨石。但2026年3月起，這根持續了近4年的上升曲線，終于掉頭向下。

據國家統計局2026年6月16日發布的《2026年1-5月份全國房地產市場基本情況》，截至2026年5月末，商品房待售面積為7.71億平方米，同比下降0.4%，已連續3個月同比回落。其中，待售3年以下面積5.7億平方米，下降2.8%，降幅較4月末擴大0.2個百分點，短期庫存下降速度更快。

據中指研究院監測，截至5月末，50個代表城市新建商品住宅可售面積為2.95億平方米，環比下降1.8%，同比下降4.3%。

庫存“拐點”的出現，與上半年土地供應大幅收縮直接相關。據克而瑞研究中心2026年7月發布的《2026上半年土地市場研究報告》，上半年重點50城土地成交建面同比下降34.6%，供給端主動“踩剎車”的效力已傳導至庫存端。

待售面積從“持續增加”到“連續下降”，標志著樓市供給側最沉重的壓力正在減輕。

PART.03

第三個沒想到：核心城市土地競價熱度顯著走高！

如果說前兩個信號是“溫和改善”，那么第三個信號則更顯突出——全國土地市場整體仍在下行，但深圳、杭州、上海的核心地塊，正被多家房企以較高溢價競逐。

深圳：連續三宗區域高溢價涉宅地塊成交

6月的深圳土地市場，高溢價地塊成交密集。

據深圳公共資源交易中心出讓公示，2026年6月5日，南山區粵海街道地塊經過近300輪競價，保利置業以57.72億元競得，溢價率150.74%，成交樓面價約10.86萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面價歷史紀錄。6月12日，前海桂灣地塊經過300輪報價，建發房產以35.25億元競得，溢價率114.29%，樓面價9.6萬元/平方米，創前海宅地樓面價新高。6月25日，寶安中心區地塊歷經355輪競價，保利發展以105.1億元總價競得，溢價率99.05%，成為2026年深圳首宗百億宅地。

短短20天內，深圳三大核心片區接連誕生區域樓面價新高地塊。

杭州：243輪競價，高溢價成交！

據杭州公共資源交易中心出讓公示，2026年6月26日，杭州濱江區永久河單元宅地出讓，吸引了濱江、綠城、保利、建發、招商、越秀、中海、華潤等12家品牌房企到場參拍。經過243輪競價，招商蛇口以60.9億元競得，成交樓面價約5.15萬元/平方米，溢價率79.03%，刷新2026年上半年杭州土拍單宗地塊成交總價、成交單價、溢價率三項紀錄。

上海：168輪競價成交

據上海公共資源交易中心出讓公示，2026年6月30日，上海第五批次土拍收官。靜安區大寧核心地塊吸引了保利、中海、招商蛇口、華潤聯合越秀、建發五組實力房企角逐。經過168輪競價，建發以72.89億元競得，成交樓面價約8.17萬元/平方米，溢價率29.63%。

為什么會出現這種現象？

據克而瑞研究中心《2026上半年土地市場研究報告》分析，土地市場的“結構性高熱”背后，是房企投資邏輯的轉變：上半年溢價率呈“倒V型”走勢，二季度受核心城市優質地塊集中出讓帶動顯著攀升，全市場平均溢價率約12.0%，熱度高度集中于一二線核心地塊；一線城市6月溢價率高達52.9%，斷層領先，而杭州、蘇州等熱點二線城市溢價突破30%，與普通二線城市底價成交形成顯著背離。TOP5城市（上海、杭州、北京、廣州、深圳）貢獻了重點50城近半數的土地出讓金（49.7%）。

業內普遍判斷，這是結構性行情，并非全面回暖。克而瑞研究中心報告指出，本輪高溢價反映出房企優先布局一二線核心優質地塊、看重資產長期確定性的投資策略，而非全國普漲的前兆。

三個信號，指向同一個結論：2026年上半年的樓市，正在發生結構性修復。

二手房成交量回暖，說明市場流動性在恢復；庫存掉頭向下，說明供給端調控開始生效；核心城市土拍競價熱度走高，說明房企仍在積極布局確定性資產。三個信號互為印證，共同指向一個判斷——樓市正在從“全面下行”走向“分化筑底”。

但這并不意味著全面回暖。克而瑞研究中心在《2026上半年土地市場研究報告》中明確指出：部分核心城市出現的行情回暖，本質是政策精準托底驅動的結構性底部修復，并非市場全面趨勢性反轉，不具備全國普漲的基礎與條件。

下半年，核心城市與三四線城市的差距只會進一步拉大。對于購房者而言，看清“二八分化”的格局，比判斷“整體漲跌”更有意義。

2026年，或許正是樓市的“筑底之年”。筑底之后是反彈還是漫長的磨底，取決于政策的執行力，也取決于經濟基本面和居民信心的修復進程。但至少，上半年出現的這三個結構性信號，表明市場已出現積極變化。

數據來源說明：

政策總量及公積金政策數據：中指研究院《2026年6月全國房地產市場月報》（2026年7月3日發布）

重點20城二手住宅成交數據：中指研究院《2026年6月全國房地產市場月報》（2026年7月3日發布）

北京二手房網簽數據：北京市住建委官網

上海二手房網簽數據：上海市房地產交易中心官網

成都二手房成交數據：中指研究院監測

全國商品房待售面積數據：國家統計局《2026年1-5月份全國房地產市場基本情況》（2026年6月16日發布）

50城新建商品住宅可售面積數據：中指研究院監測

重點50城土地市場數據：克而瑞研究中心《2026上半年土地市場研究報告》（2026年7月發布）

深圳、杭州、上海土地出讓成交數據：各地公共資源交易中心出讓公示

【免責聲明】 ：

本文所引用數據均來自公開渠道及行業機構已發布的研究報告，具體來源已在文中逐項標注。數據僅供讀者參考，不構成任何投資建議或購房決策依據。

房地產市場受宏觀經濟、政策調整、區域供求等多重因素影響，過往數據不代表未來走勢。讀者在做出相關決策前，應咨詢專業人士并結合自身實際情況審慎判斷。

本文為作者獨立觀察分析，不代表任何機構立場。未經授權，不得轉載或摘編。

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