最高溢價360%！深圳豪宅法拍市場火熱，上半年全國法拍房掛拍總量同比增超20%，機構：分化行情會進一步加劇

每經記者：陳榮浩 每經編輯：楊軍

“約6.7萬元/平方米起拍，30.9萬元/平方米成交，經過18位競買人輪番加價，最終以360%的溢價率成交。”這是今年7月深圳南山區蛇口半山海景一套獨棟別墅的成交案例。

《每日經濟新聞》記者注意到，在國內樓市整體處于結構性分化的大背景下，一批核心城市的優質房產開始受到追捧，法拍市場的頂級豪宅也開始成為受資金重點追捧的對象。

以深圳為例，今年上半年，從科技園、香蜜湖到華僑城、蛇口，深圳各大老牌豪宅片區均有多套頂豪、改善房源登上法拍平臺，經過數十輪甚至上百輪加價后高價成交。而市場并非單邊走強，部分存在產權、法務瑕疵的高端房源多次流拍，只能以底價成交；剛需住宅法拍價格也出現小幅回暖跡象。

據中指研究院數據，2026年上半年全國法拍房源掛拍總量46.3萬套，較2025年同期37.6萬套同比增加23.1%；成交約10.3萬套，較2025年上半年7.9萬套同比增加29.8%；總成交金額約1515億元，同比增長17.6%。全國法拍住宅成交均價約8165元/平方米，較2025年同期有所回落。

今年7月深圳高溢價成交的別墅房源 圖片來源：阿里拍賣

多個項目高溢價成交

近期，深圳法拍市場熱度一路走高，打破市場長期以來“法拍房可低價撿漏”的固有認知。

7月10日落槌的蛇口半山海景42棟101獨棟別墅，是今年深圳法拍市場最具代表性的標的。

據阿里拍賣，房源坐落于沿山路，背靠大南山、直面深圳灣。房屋建面281.61平方米，用地面積775.35平方米，自帶獨立花園與多車位車庫。業主曾分兩期、耗時4年完成全屋改造，水電重構、結構加固、全屋防水全部翻新，僅可核查的裝修材料支出就超過464萬元，房源到手即可入住。

來源：阿里拍賣

記者注意到，本次拍賣起拍價1893萬元，折算單價約6.7萬元/平方米。整場競拍持續超24小時，18位買家輪番出價，累計167輪競價、120次延時，最終以8708萬元成交，單價突破30.9萬元/平方米，溢價率360%。

阿里拍賣上的資料顯示，這套別墅2003年購入總價僅451萬元，二十余年資產增值超18倍。

值得一提的是，雖然這套房源的成交價較起拍價溢價率360%，但其成交價格仍低于市場正常的二手掛牌價。

據鏈家網數據，南山蛇口半山海景別墅小區有一套掛牌時長約一年的獨棟別墅可作為參考，房源建筑面積約361平方米，業主掛牌總價1.5億元，折合單價約41.6萬元/平方米。

圖片來源：鏈家網

事實上，今年上半年深圳多片區豪宅盤同步上演激烈競拍。

1月底，科技園新世界豪園一棟獨棟別墅拉開全年豪宅法拍熱潮，房源配套私家泳池，緊鄰大沙河長廊與高爾夫球場，起拍單價僅4.7萬元/平方米。14名買家參與角逐，225輪出價后以8810.26萬元成交，單價升至17萬元/平方米。

4月，香蜜湖香域中央一套203平方米住宅上架，法院起拍價僅相當于二手市場價四折，片區成熟配套與名校資源加持下，18人報名、35輪加價，最終溢價123%成交，成交單價16.48萬元/平方米，該成交價也成為同小區二手房報價的重要參考。同月，華僑城純水岸十四期房源同樣溢價132.52%成交，改善型優質房源的競爭力持續釋放。

市場分化同樣明顯。

6月，半島城邦三期一套356平方米一線海景頂層復式房源形成鮮明反差，房源二手參考價接近1.2億元，按評估價六折起拍后先后兩輪流拍，第三次上架僅有一人報名，最終底價成交。

“當下南山豪宅法拍買家群體已完成迭代，傳統產業買家逐步退場，芯片、算力、機器人賽道的科技新貴成為主力，這類買家交易普遍偏好全款，主動規避高杠桿。”7月20日，深圳資深法拍顧問朱志強向每經記者表示，當前法拍豪宅買家核心訴求以改善自住為主，同時兼顧資產保值，不再將房產用作高端商務應酬場所。優質標的即便競價后溢價走高，橫向對比小區二手掛牌價，依舊具有價格性價比。

一線城市核心資產價格支撐依然較強

深圳豪宅法拍集中高溢價，不是單一城市的短期行情，而是全國法拍市場分層發展的縮影。

中指研究院2026年上半年統計數據顯示，全國法拍房源掛拍總量46.3萬套，較2025年同期上漲23.1%；成交10.3萬套，同比增長29.8%。掛拍規模持續走高，主要是經濟結構調整階段，市場不良資產處置需求持續釋放。

整體市場維持“量升價降、結構分化”格局，全國法拍住宅成交均價8165元/平方米，價格持續走低，市場整體以價格讓利換取成交規模，不同城市、不同房源之間價差持續拉大。

圖片來源：中指研究院

中指研究院數據顯示，今年上半年北上廣深一線城市市場韌性突出，區域內法拍住宅成交均價33369元/平方米，整體房源清倉率60.9%，遠高于全國22.2%的平均水平。其中上海清倉率76%位居全國首位，深圳70.5%緊隨其后。

二線城市中杭州、成都、重慶交易活躍度靠前，杭州清倉率突破69.6%；三四線城市法拍房源多依靠低價走量，整體清倉率不足三成，房價下行壓力仍未緩解。分省份來看，廣東省上半年法拍房源成交總額278億元，規模領跑全國。

機構對下半年市場走勢做出預判，認為分化行情還會進一步加劇。“下半年，法拍市場預計將呈現‘總量基本穩定、價格分化加深’的格局。一線城市的核心資產價格支撐依然較強，而三四線城市的法拍住宅價格仍將面臨下行壓力。”7月21日，中指研究院方面向記者分析稱。

中指研究院表示，一線及部分核心二線城市核心區域住宅等優質資產，市場需求相對穩定，價格韌性較強、流動性較好；而部分市場活躍度相對不足地區的住宅，以及商業、辦公、工業等物業，為提升成交效率，通常需要以更大的價格優惠吸引競買人。