法拍房接力一二手房熱度，深圳樓市回暖信號增強

深圳的豪宅不僅在新房市場上表現(xiàn)亮眼，在法拍房市場上也成為搶手標的。近日，深圳市南山區(qū)蛇口半山海景一棟獨棟別墅溢價超360%成交，折合單價突破30萬元/平方米。

這場法拍豪宅市場的“搶籌大戰(zhàn)”自今年初就已初現(xiàn)端倪，從南山區(qū)科技園新世界豪園別墅到華僑城純水岸大平層、香蜜湖香域中央花園等高端住宅小區(qū)，相繼有高溢價法拍房出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)認為，上述法拍資產(chǎn)具備稀缺性，起拍價的折價又放大了吸引力，為買家預留了空間。同時，今年以來，深圳一手頂豪熱銷、核心區(qū)土拍地王頻出，強化著豪宅行情，同時，深圳樓市筑底企穩(wěn)的預期也推動越來越多客戶流向法拍市場。

頻現(xiàn)高溢價成交

近日，深圳市南山區(qū)蛇口的一棟半山海景別墅在阿里法拍平臺落槌：18位買家競價167輪、溢價超360%成交、單價突破30萬元/平方米，總價達8700萬。

該棟別墅套內(nèi)面積約281.61平方米，位于深圳南山區(qū)蛇口沿山路1號半山海景別墅小區(qū)，背靠南山、面朝深圳灣，配有獨立花園，并且是獨棟別墅物業(yè)，容積率僅1.1。此類物業(yè)在深圳核心片區(qū)早已停止新增審批，二手房也鮮少流通。中介平臺貝殼顯示，當前該小區(qū)正在掛牌的房源僅一套建面約360平方米的別墅，掛牌總價約1.5億元，折合單價約41.6萬元/平方米。

與此相比，阿里法拍平臺顯示，該套別墅的起拍總價為1893萬元，即便最終高達8708萬元的成交價，也比貝殼上同類型房源的掛牌價這讓不少。業(yè)內(nèi)認為，這是法拍房源重新走熱的重要原因。

事實上，深圳法拍豪宅從今年初就開始升溫。1月底，南山科技園新世界豪園一棟獨棟別墅就以超高的溢價表現(xiàn)引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。這套獨棟別墅起拍價2450萬元，建面超500平方米，折合單價僅約4.7萬元/平方米。經(jīng)過225輪競價，最終以超8800萬元的總價成交，單價同步飆升至約17萬元/平方米，溢價率高達260%。

再到4月初，華僑城純水岸十四期一套301平方米的大平層上架，起拍價僅1505萬元，最終溢價132.52%、以3500萬元成交，單價約11.6萬元/平方米，接近同期小區(qū)內(nèi)二手房約13萬元/平方米的成交均價。

同期，福田區(qū)傳統(tǒng)豪宅項目香蜜湖香域中央花園也有一套法拍房開拍，建面超203平方米，起拍價約1504萬元，最終該房源溢價超120%、約3356萬元成交，成交單價16.48萬元/平方米，接近二手市場的成交均價。

還有5月份拍出的一批寶能太古城法拍房源中，一套成交價達2747萬元，溢價率超50%，成交單價約合17萬元，甚至超過了該小區(qū)近半年13萬至15萬元的二手房成交均價。

被強化的豪宅行情

今年以來深圳的法拍豪宅備受追捧，其背景是整個豪宅市場的水漲船高。

明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強看來，被市場熱捧的法拍低密別墅、海景復式，不僅本身十分稀缺，而且已經(jīng)經(jīng)過時間和市場的驗證，擁有成熟的頂豪圈層，確定性非常強，同時過去法拍面臨的騰退、多重抵押、稅費糾紛等痛點已被政策化解，法拍風險大幅降低，因此足以吸引資金入場。

除了上述客觀優(yōu)勢，艾振強認為，法拍豪宅火爆和新房豪宅火熱的底層需求同源，是同一高端購買力市場的兩個平行交易渠道，二者價格互相錨定，推動豪宅行情的強化。

自2025年底深圳多個頂豪項目入市熱銷之后，深圳市場就開始活躍起來，從新房市場頂豪大賣開始，核心區(qū)域土地市場地王頻出，二手房豪宅區(qū)域成交活躍價格回暖，再到如今法拍房頂豪的搶手。深圳的頂豪市場走出了量價齊升的領(lǐng)跑行情。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，核心原因是深圳頂豪的稀缺性，保值增值能力強，讓市場對此類產(chǎn)品認可度高，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的優(yōu)質(zhì)選擇。

58安居客研究院院長張波也認為，當前市場處于復蘇階段，核心區(qū)位資產(chǎn)的優(yōu)勢更明顯，蛇口半山、香蜜湖、華僑城的這些標的，占據(jù)了深圳優(yōu)質(zhì)稀缺的土地資源，平時流入市場的量就少，法拍相當于打開了一個供給的新渠道。

（2026年上半年一線城市法拍市場表現(xiàn) 來源：中指研究院）

不僅僅是豪宅，深圳今年前6個月的法拍市場整體都呈現(xiàn)回暖趨勢。數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳法拍住宅的清倉率達70.5%，僅次于上海的76%，較一季度的65%也大幅提升；同時，一季度深圳法拍住宅的折價率就已經(jīng)達到91.5%，截至6月底，折價率更進一步達到93.7%，成交價向評估價進一步靠攏。

艾振強認為，深圳法拍住宅市場當前的表現(xiàn)，一方面說明頂豪的資產(chǎn)配置屬性越發(fā)凸顯，另一方面也說明當前的樓市底部正在加速確認，資金在提前布局核心資產(chǎn)，“法拍是樓市先行指標，回暖節(jié)奏通常領(lǐng)先二手房3-6個月”。

鄒少偉也認為，目前房地產(chǎn)市場整體回暖也是推動法拍市場火熱的一大重要因素。

今年以來，深圳樓市企穩(wěn)的跡象越發(fā)明晰。在“金三鉆四”以及“4·29”新政驅(qū)動下，樓市整體活躍度明顯提升。

第三方研究機構(gòu)樂有家研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，深圳一二手住宅合計網(wǎng)簽47378套，環(huán)比上漲10%。其中一手住宅網(wǎng)簽18416套，環(huán)比上漲15%；二手住宅網(wǎng)簽28962套，環(huán)比上漲7%，與上年同期基本持平，較2024年同期大幅增長35%，近三年呈現(xiàn)從“低位修復”到“穩(wěn)健運行”的趨勢。

深圳樂有家門店簽約數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，一手住宅簽約量同比上漲43%，二手住宅簽約量同比上漲20%，兩項指標均創(chuàng)下近6年同期最高值。樓市呈現(xiàn)淡季不淡的特點。該機構(gòu)預計，在政策效應激勵下，剛需改善需求將持續(xù)釋放，7-8月的市場將大概率延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，交易量維持在歷史同期高位水平。