獨(dú)家｜2026杭州上半年土地拍賣收官，房企拿地排行榜出爐！

6月30日，杭州上半年土地市場(chǎng)的收官戰(zhàn)如期打響。蕭山區(qū)湘北、余杭區(qū)云城與勾莊、臨平區(qū)喬司與崇賢——五宗宅地同日登場(chǎng)，最終合力貢獻(xiàn)51.25億元的土地出讓金。

云城板塊率先拉開熱度序幕。毗鄰320米高“金手指”新地標(biāo)的西站新城單元YH080901-13地塊，吸引7家房企競(jìng)逐，經(jīng)過16輪出價(jià)，保利發(fā)展成功補(bǔ)倉(cāng)，溢價(jià)率12.22%。

熱度隨即傳導(dǎo)至勾莊。良渚東單元YH030704-06地塊，緊鄰玉湖公園北側(cè)、玉湖之星東側(cè)，容積率2.1，同樣吸引7家房企參拍。盡管地塊附帶合計(jì)超1萬平方米的商業(yè)商務(wù)體量，在一定程度上拉長(zhǎng)了去化周期、壓制了出價(jià)預(yù)期，但綠城仍以約15.3億元的總價(jià)、15875元/㎡的樓面價(jià)、40.38%的溢價(jià)率將其收入囊中。

全場(chǎng)最高潮出現(xiàn)在湘北。斷供三年的湘北單元此番推出濱水低密宅地，亦是板塊取消限價(jià)后的首次供地。14家房企齊聚競(jìng)拍，最終由國(guó)豐以69.34%的溢價(jià)率斬獲，成交樓面價(jià)33868元/㎡，毫無懸念地刷新了湘北板塊地價(jià)紀(jì)錄。

與上述三塊宅地的火熱形成對(duì)照，臨平區(qū)喬司、崇賢兩宗地塊均以底價(jià)平淡成交。不過，平淡之中也頗有幾分特別，喬司單元LP020102-09-01地塊雖僅一家參拍，僅一輪出價(jià)，拿地結(jié)果板上釘釘，但成功拍地的卻是隔壁的嘉溢制衣廠，系H&M等服裝品牌代工企業(yè)。服裝廠跨界拿宅地，確實(shí)讓人意外?！墩闵獭冯s志記者也特別致電該司，但兩位員工均表示不知詳情，公司負(fù)責(zé)人未回復(fù)采訪事宜。

縱觀，“搶破頭”與“零溢價(jià)”同臺(tái)，冷熱兩極的敘事貫穿了整個(gè)上半年的杭州土拍市場(chǎng)。

《浙商》記者也特別對(duì)話杭州土拍市場(chǎng)上半年“拿地王”濱江集團(tuán)的副總裁郭清，以及《維維說房》總編輯裘維維等行業(yè)相關(guān)人士，共話2026上半年土拍拿地排行榜背后，是什么樣的政策邏輯與資本邏輯？下半年，土拍市場(chǎng)又將向何處行？

以量換質(zhì)？溢價(jià)率關(guān)乎人心

隨著收官戰(zhàn)的落幕，半年度土地市場(chǎng)的完整圖景也終于定格。

回望，這半年的土拍，呈現(xiàn)出一組看似矛盾卻意味深長(zhǎng)的數(shù)據(jù)：供應(yīng)端大幅收縮，成交端熱度卻持續(xù)攀升。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月至6月，杭州成交34宗宅地，合計(jì)收入土地出讓金481.45億元，平均溢價(jià)率約35.04%。與2025年同期相比，宅地供應(yīng)量“腰斬”，溢價(jià)率則從32%提升至35%。

對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)也有就此形成“以量換質(zhì)”之聲音出現(xiàn)?！墩闵獭冯s志記者在此前也特別求證過拿地寶研究院院長(zhǎng)錢賢強(qiáng)，他分析，所謂“腰斬”數(shù)據(jù)，主要源于2025年特殊情況——受現(xiàn)房銷售政策傳聞?dòng)绊?，杭?025年上半年集中出讓了全年80%的宅地，屬于非常規(guī)供應(yīng)節(jié)奏。而今年上半年出讓34宗宅地與2024年上半年數(shù)據(jù)完全持平。

《維維說房》總編輯裘維維在接受《浙商》雜志記者采訪時(shí)也提出，解讀土地供應(yīng)數(shù)據(jù)需要同時(shí)做縱向和橫向?qū)Ρ龋骸皬目陀^來講，杭州總的出地量還是比較大的。與往年縱向比是一個(gè)維度，但這其實(shí)更多說明杭州市政府的土地出讓部門節(jié)奏掌握得比較好?！痹谒挠^察中，杭州是很有智慧的，“供應(yīng)量足的時(shí)候，土地就稍微控一下，不要一股腦全出來；供應(yīng)量沒那么充足的時(shí)候，土地就得趕緊跟上。這其實(shí)是微觀調(diào)控市場(chǎng)的一個(gè)很好的手段?！?/p>

不過，地塊質(zhì)量的確在呈現(xiàn)向優(yōu)趨勢(shì)。保利城東、華潤(rùn)襄七房、濱江云谷、招商良渚東、濱綠市北&未科地王和招商永久河等局部高熱地塊，溢價(jià)率都在45%以上。

“溢價(jià)率其實(shí)關(guān)系到的是人心——房地產(chǎn)商的信心、市場(chǎng)的信心、購(gòu)房者的信心?！濒镁S維說。

與此同時(shí)，湘湖、市北以及未來科技城等板塊出場(chǎng)率極高，或有相關(guān)板塊購(gòu)買力相對(duì)更強(qiáng)，且有人口、產(chǎn)業(yè)或是真實(shí)居住需求的支撐。這所對(duì)應(yīng)的，是精準(zhǔn)供給。

此外，“低密高頻”也成為近期土拍市場(chǎng)的顯著特征。容積率在2.0以內(nèi)的涉宅地共21宗，占比超六成；容積率1.5以內(nèi)的14宗，占比超四成。可建面積超10萬㎡的大型地塊上半年僅永久河單元一宗。低密地塊占比的提升，意味著杭州正在主動(dòng)引導(dǎo)土地市場(chǎng)從“高周轉(zhuǎn)剛需”向“低密改善”轉(zhuǎn)型。

“兵家必爭(zhēng)之地”

拿地企業(yè)的座次表，透露出杭州市場(chǎng)的獨(dú)特生態(tài)。

圖為在2026年上半年土拍市場(chǎng)中拿地金額排名前10的房企

中指研究院數(shù)據(jù)與《浙商》雜志記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，濱江以拿地8宗，權(quán)益金額87.12億元穩(wěn)居榜首；緊隨其后，綠城拿地7宗位列拿地宗數(shù)第二，招商蛇口則以71.19億元位列拿地金額第二。

濱江集團(tuán)副總裁郭清告訴《浙商》雜志記者：“事實(shí)上，含入股合作項(xiàng)目在內(nèi)，我們上半年已經(jīng)拿了11宗地，且其中未來數(shù)港2塊地計(jì)為1宗，拿地總金額達(dá)到155.71億，占杭州市場(chǎng)份額的32%。”此外，濱江集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)合計(jì)拿地12宗，拿地總金額160.74億。

“橫向來看，杭州這兩年已經(jīng)是房企的‘兵家必爭(zhēng)之地’了?！濒镁S維談到，保利、招商、華潤(rùn)、中海這類央國(guó)企，擅長(zhǎng)橫向?qū)Ρ热珖?guó)所有城市風(fēng)險(xiǎn)，“杭州一定是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較低的地方，跟北京、上海一樣重要，屬于第一梯隊(duì)?！?/p>

圖為招商蛇口以60.94億元拿下的濱江區(qū)永久河單元地塊

縱觀上半年土拍市場(chǎng)，央國(guó)企雖拿地?cái)?shù)量不及本地房企，但宗宗高額，招商蛇口僅2宗地便投入71.19億元，單宗均值超35億元，而濱江的均值為11億元左右。其所折射的也是兩種截然不同的拿地邏輯：本土民企以“廣撒網(wǎng)、多補(bǔ)倉(cāng)”的策略深耕杭州，通過高頻次、小體量的拿地分散風(fēng)險(xiǎn)、滾動(dòng)開發(fā)；而央國(guó)企則采取“精準(zhǔn)狙擊”策略，集中火力爭(zhēng)奪核心區(qū)大宗優(yōu)質(zhì)地塊，以高單價(jià)、高總價(jià)鎖定稀缺資源。

“比如綠城、濱江、興耀等本地房企，以杭州為大本營(yíng)，尤其是興耀和濱江，幾乎只布局杭州市場(chǎng)。所以該出手時(shí)就要出手。但央國(guó)企這兩年變化確實(shí)頗多?！濒镁S維表示，從前央國(guó)企拿地克制，是因?yàn)楫a(chǎn)品力沒跟上，但近年間，他們的資源整合能力和建造水平都在持續(xù)進(jìn)步，“可以說，他們的產(chǎn)品力已經(jīng)可以和綠城濱江齊頭并進(jìn)，自然出手會(huì)更果決?！?/p>

“杭州是全中國(guó)產(chǎn)品力比較領(lǐng)先的城市，只要你在杭州的話語權(quán)掌握了，就等于在全國(guó)市場(chǎng)立住了。同時(shí)，遇強(qiáng)則強(qiáng)，有更強(qiáng)的對(duì)手也會(huì)促進(jìn)他們的產(chǎn)品力進(jìn)一步提升?！濒镁S維說。

“央國(guó)企和民企，其實(shí)也不全然是競(jìng)爭(zhēng)的?！笔聦?shí)上，合作拿地已成為杭州土拍市場(chǎng)的主流形態(tài)，“近年間，也在呈現(xiàn)愈來愈多的趨勢(shì)，比如招商和濱江，就已經(jīng)是‘黃金搭檔’了。”

“像是我們?nèi)?2宗土地中，10宗以合作方式拿地，整體權(quán)益比例在50%左右?！惫逭f。

下半年放量，拉開序幕

對(duì)于下半年的土拍走勢(shì)，裘維維的判斷頗為清晰：“下半年宅地出讓節(jié)奏會(huì)比上半年更密集，出讓總量也會(huì)大于上半年，6月份已經(jīng)出現(xiàn)了這個(gè)苗頭。”

“上半年因春節(jié)時(shí)間偏晚，有效出讓時(shí)間僅三四個(gè)月，這是客觀事實(shí)。其二，一季度市場(chǎng)形勢(shì)不夠明朗，但二季度以來市場(chǎng)信心已逐步筑底回升?！濒镁S維分析，市場(chǎng)已經(jīng)充分檢驗(yàn)，產(chǎn)品是能夠帶動(dòng)購(gòu)買力的，“資金沒那么缺，無非就是缺對(duì)未來的一個(gè)預(yù)期?，F(xiàn)在預(yù)期穩(wěn)定向好，房企拿地的積極性自然會(huì)提升?！?/p>

對(duì)此，郭清持相似觀點(diǎn)，下半年，土地市場(chǎng)從政策托底、信心修復(fù)繼續(xù)走向結(jié)構(gòu)分化，核心邏輯是 “強(qiáng)核心、弱外圍，強(qiáng)住宅、弱商辦，強(qiáng)改善、弱剛需，強(qiáng)優(yōu)質(zhì)地塊、弱遠(yuǎn)郊地”，整體溫和回暖，區(qū)域能級(jí)差異進(jìn)一步放大，杭州及長(zhǎng)三角核心城市率先企穩(wěn)回升，浙江非杭城市以存量?jī)?yōu)化、去庫(kù)存為主。

“放開限價(jià)之后，尤其是2025年杭州土地市場(chǎng)高溢價(jià)率地塊頻頻成交，不是單純的炒地價(jià)，主要體現(xiàn)的是松綁后的市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格修復(fù)，以及城市核心板塊和資產(chǎn)的價(jià)格重塑?；趯?duì)杭州這座城市和市場(chǎng)的信心，以及對(duì)公司產(chǎn)品的信心，對(duì)于高溢價(jià)率，我們抱著客觀評(píng)價(jià)的態(tài)度?！惫逭f。

就在今天上午，杭州再次發(fā)布兩宗宅地掛牌出讓公告。截至目前，7月杭州十區(qū)待出讓涉宅地已達(dá)9宗。

下半年的放量，已然拉開序幕。

來源：《浙商》雜志 記者 李艷霄