很多地產百強，還是不拿地

今年以來，廣州、深圳、上海等一線城市，地王密集出籠。

前不久，深圳就連續拍出兩宗高價地，引發行業熱議。

其中南山粵海街道地塊，樓面價10.87萬元/㎡，溢價率150.74%，深圳住宅用地樓面價首次突破10萬元大關。

有地產人私信問，地王頻出，是不是意味著市場真的回暖了？

當前，市場確實出現了不少積極信號。此前明源君就判斷，一線城市基本到底，二線城市也接近見底。

土拍高熱，確實有市場預期修復的原因，但它不是單一因素推動的結果，而是多個因素共同作用的結果。

下面，明源君來詳細分析一下。

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樓市回穩信號明顯

但很多房企，還是不敢下場

6月16日，國家統計局最新數據出爐。

數據顯示，2026年5月，一線城市二手住宅價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同，且已連續3個月保持增長。

其中上海和深圳二手房價格，5月環比上漲0.6%，北京和廣州則漲了0.1%。

這說明，一線城市二手房價格已經出現連續修復跡象。

相比新房，二手房價格受限價、供應節奏和產品結構的擾動更小，相對更能反映市場真實預期和價格出清情況。

新房端也在改善，但信號更偏結構性。

70個城市中，5月新房價格環比上漲城市達到16個。其中，上海、杭州、合肥的新房價格同比已經轉正，上海新房價格更是同比上漲3.2%。

這說明，一線城市和部分強二線城市，價格已經出現修復跡象。

這也是為什么，頭部國央企敢于在核心城市出高價拿地。

從資產價格和市場預期來看，當前確實是核心城市優質地塊的補倉窗口。

但從數據來看，真正敢于下場拿地的，仍然只是少數房企。

據中指研究院數據，2026年1-5月，TOP100企業權益拿地金額合計2411.6億元，其中TOP10房企合計拿地約1227億元，占比達到50.9%。

也就是說，前10家房企拿走了百強房企一半以上的土地投資額。

更值得關注的是，2026年1-5月銷售百強房企中，約八成沒有進入拿地金額百強榜。

原因也很好理解。

首先，當然還是資金問題。

過去幾年，大量規模房企出險，很多企業仍然忙著化債、保交付、壓降負債，根本沒有余力重新擴表拿地。

即便是一些仍在正常經營的房企，也面臨兩重壓力。

一方面，舊庫存還沒有完全消化。

不少房企手上仍有貨值，但這些庫存大多位于弱城市、弱板塊，或者產品競爭力不足，去化難度較大。舊項目賣不動，回款跟不上，就很難形成新的投資現金流。

另一方面，核心地塊的競爭門檻越來越高。

普通地塊風險高，拿了之后很可能變成新的庫存包袱。

核心城市核心板塊的地塊，確定性更強，但競爭也更激烈。尤其是進入競價階段后，一般房企很難拼得過央國企的資金實力和融資成本。

除此以外，拿了高價地，有沒有能力消化，也是房企要考慮的問題。

以前拿地王，拼的是膽量、融資能力和周期判斷，只要房價上漲，地王就可以靠行情消化。

但現在拿地王，不只是看誰出得起錢，還要看產品力和服務力，如果能力不足，即便花高價搶了下來，也可能面臨著去化壓力。

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地王頻出

還受兩個重要因素影響

這一輪地王頻出，除了行業預期有所修復之外，還有兩個重要推手：一是供地規則發生變化，二是房企自身戰略出現調整。

第一，地王是供地規則變化的結果

早在前兩年，政府就開始調整供地思路了，“縮量提質”成為一個重要趨勢。

在這個思路指導下，“小而美”地塊成為各城市的供應主流。

一是多位于黃金地段。

現在核心城市推出的高熱地塊，往往集中在成熟片區、核心板塊，配套基礎更好，客群承接能力更強。

對房企來說，這類地塊雖然貴，但確定性也更高。

二是容積率持續走低，產品空間更大。

為響應“好房子”建設導向，很多城市供應的都是適宜打造高品質項目的低密地塊。

中指數據監測顯示，2025年300城推出的宅地中，容積率2.0以下的占比達42.3%，較2024年提升7.7個百分點，為近十年最高。

低容積率意味著產品打造空間更大，房企有條件做差異化、高溢價的產品，利潤天花板更高，自然更敢出價。

三是體量小，總價門檻低，更多房企更參與。

過去的地王，往往是大體量、高總價、長周期項目，一旦拿下，對資金、開發和去化都是巨大考驗。

但從今年地王來看，大部分地塊規模較小，出讓規劃建面通常介于1萬至5萬平方米之間，部分宅地規模甚至不足1萬平方米。

今年以來拍出的高價地，除了廣州馬場地塊計容建面約56.7萬㎡，其他地塊體量都不大。

深圳粵海地塊5.31萬㎡，前海桂灣地塊3.68萬㎡，南京紫金山南麓G16地塊僅1.19萬㎡，上海虹口地塊1.78萬㎡——典型的袖珍地塊。

這類地塊樓面價可能很高，但總價壓力遠低于過去的大盤地王。

有地產人就指出，小地塊就算賣得不好，虧損也有限，大項目賣不動，可能會拖累整個公司的現金流。

四是限制放開，利潤可期，敢出價。

更重要的是，現在市場上供應的地塊，對開發商來說是空前的友好和讓利。

過去優質地塊往往綁著各種“枷鎖”，現在這些限制明顯減少。

深圳近期拍出的南山粵海地塊和前海桂灣地塊，出讓條件非常友好：低密度、不限價、不限戶型、不要求自持、不配建保障房。

限制減少后，核心商品住宅用地被重新定價，房企有了更大的產品騰挪空間和售價想象空間，算得過來賬，才敢出價。

這其實也正是明源君此前提到的——住宅市場雙軌制正在加速成型。

保障房承擔民生兜底，商品房則更多回到市場邏輯，由地段、產品、客群和支付能力來定價。

簡單說就是，市場歸市場，民生歸民生。

第二，地王是房企拿地戰略趨同的結果。

供地端在變，房企端也在變。

過去行情好的時候，房企可以全國布局，一二三四線都有機會。

現在，三四線城市庫存高企、去化緩慢，多數房企已經主動撤出，把投資集中在北上深杭、南京、蘇州、成都等核心城市。

頭部房企的拿地策略高度趨同，個個認準核心城市核心板塊。

大家都在同一片海域里搶魚，競爭自然更激烈了。

某頭部房企高管就表示，現在拿地都是精準補倉，現在供地減少，好地都是拿一塊少一塊，大家又普遍缺貨，一旦核心地塊推出，就很難不參與競爭。

方正證券在《房地產2026年中期投資策略：三大問題審視地產修復》中就指出，當前拿地本質上是底部資產重構。國央企此時拿地，不是盲目擴張，而是戰略動作。

因為行業見底后，不會簡單回到過去高杠桿、高周轉的舊模式，而是進入供給出清后的新均衡。

在這個階段，央企憑借更穩的資產負債表和更低的融資成本，提前獲取核心城市優質資產，本質上是在承接下一輪修復中的優質供給。

小結

不管怎么說，在當下這個市場環境里，拍出地王，總歸是一件好事。

它能提振市場情緒，也能修復一部分市場預期。

但對房企來說，拿到地王只是拿到了入場券，更大的考驗還在后面。

過去的地王靠行情解套，現在的地王只能靠好產品解套。

能不能做出高品質產品，才是真正決定地王成敗的關鍵。

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