高地價背后暗藏玄機，關(guān)于廣渠路70億地王的幾點猜想

文/地產(chǎn)金融視界

再過2周，廣渠路地王項目最終花落誰家的答案即將揭曉。

7月6日，北京市規(guī)自委發(fā)布消息，今年北京新晉地王——朝陽區(qū)廣渠路城中村改造地塊掛牌入市。地塊起始地價達到70.5億元，折合起始樓面地價約68332元/平米。

該名稱為朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)廣渠路城中村改造項目0409-10地塊，屬于北京2026年第六輪擬供地名單里的3宗地塊之一。不出意外，這宗地塊有望成為北京今年的總價新晉地王。

區(qū)域“斷供十年”、雙線地鐵、緊鄰CBD、與超級流量綜合體合生匯一街之隔……這些標(biāo)簽疊加在一起，這個地王項目倍加矚目。

北京土地市場近年來似乎已經(jīng)很少有關(guān)注度這么高的明星項目。特別是在朝陽區(qū)域，上一次站在聚光燈下的，還要追溯到2020年5月合生斥資近180億包攬東南三環(huán)分鐘寺三宗不限價宅地，三塊高價地后續(xù)分別聯(lián)合金茂、世茂（華潤）開發(fā)，業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱“分鐘寺三兄弟”豪宅地王組團。

地王項目是柄雙刃劍，一不小心就會變成“燙手山芋”。“分鐘寺三兄弟”高開低走，也見證了北京豪宅市場從狂熱回歸理性的全過程。

我們繼續(xù)把目光聚焦到這宗即將入市的預(yù)計成為新晉總價地王的廣渠路地塊項目，地產(chǎn)金融君實地走訪。

7月份的北京，太陽炙烤著大地。

即將出讓的廣渠路項目，毗鄰合生匯購物中心，與傳統(tǒng)豪宅項目廣渠金茂府隔路相望。

地產(chǎn)金融君在現(xiàn)場看到，部分區(qū)域還在施工，結(jié)合官方的規(guī)劃圖來看，施工部分應(yīng)該主要是未來的公園綠地和地鐵部分。

根據(jù)規(guī)劃，這塊地占地3.47公頃，容積率2.8，限高80米。

結(jié)合規(guī)劃圖不難發(fā)現(xiàn)，地形規(guī)整，東西狹長，未來估計可以做出好面寬的產(chǎn)品。

從現(xiàn)場感受來看，地產(chǎn)金融君總結(jié)出了新地塊可能面臨的幾大優(yōu)勢與挑戰(zhàn)：

PART

01

優(yōu)勢

01

位置優(yōu)越

位置得天獨厚，所有優(yōu)勢里，這個可以排第一。地塊緊鄰東四環(huán)，同時又離大郊亭地鐵站非常近，去往地鐵站可步行前往。

此外，大郊亭站將擁有雙線地鐵，除了現(xiàn)有的7號線，還有28號線在建，通勤方便程度增加。

02

商業(yè)配套好

廣渠路區(qū)域是北京朝陽的成熟片區(qū)，這宗土地除了一街之隔的合生匯，更近的是緊鄰地塊的芳園里ID MALL，相當(dāng)于1公里生活半徑內(nèi)同時擁有雙購物中心的加持。

西側(cè)則是商業(yè)辦公用地、社會停車場和公交站。

03

豪宅片區(qū)基因

地塊周邊用有廣渠金茂府、珠江帝景等老牌豪宅，豪宅基因和圈層也有一定沉淀。

PART

02

挑戰(zhàn)

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噪音焦慮

如同一個硬幣的兩面，核心地段最容易被詬病的就是過于熱鬧，可謂“繁華背后盡是喧囂”。

這塊地北側(cè)貼著廣渠路，東側(cè)緊鄰東四環(huán)，位置極佳，缺點就是離東四環(huán)太太太近了，很難“鬧中取靜”。

北京規(guī)自委同期披露的文件明確提到，“建設(shè)項目周邊道路交通噪聲，是造成項目敏感建筑環(huán)境噪聲預(yù)測值超標(biāo)的主要原因”，同時建議，“土地二級開發(fā)商應(yīng)采取被動防護措施，保證室內(nèi)聲環(huán)境質(zhì)量”。

針對噪聲防治，官方也提出了要求，比如建筑結(jié)構(gòu)隔聲建造設(shè)計要滿足規(guī)范、按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)敏感建筑、配置隔聲窗；同時要求開發(fā)商未來在售房時，要如實告知購房者建筑隔聲情況等，并在選房時張貼告示。

地鐵也是“噪音源”之一，官方也對居民樓未來可能面臨的振動作出要求，比如在在建的28號地鐵線兩側(cè)10m范圍內(nèi)，不宜設(shè)計住宅，同時需要按規(guī)定把減振措施納入設(shè)計。

客觀來說，靠近四環(huán)一側(cè)的房源，由于四環(huán)路上車流量巨大且車速較快，即使有綠地，低頻噪音依然很難完全隔絕。

東側(cè)房源為了隔音和避免尾氣粉塵進入，未來可能長期需要關(guān)窗隔音，因此對通風(fēng)采光有一定影響。

02

光污染

實際看下來，地金君另一個擔(dān)心是，地塊離芳園里ID MALL太近了。與合生匯這種巨無霸的超級城市商業(yè)不同，芳園里ID MALL的人氣稍顯冷淡，規(guī)模介于區(qū)域商業(yè)與社區(qū)商業(yè)之間。

如果住宅過于貼近購物中心，周邊車流、人流大；會在一定程度上影響居住體驗，且芳園里ID MALL夜間營業(yè)至22點，高層在夜晚易受到光污染的干擾。

03

自駕交通擁堵

地塊雖占據(jù)四環(huán)路與地鐵優(yōu)勢，但由于周邊商業(yè)發(fā)達，除公共交通外，特別是早晚高峰的地段擁堵，也是需要考慮的一個重要因素。

04

開發(fā)成本居高不下

根據(jù)規(guī)劃，地塊涉及地鐵28號線的一體化開發(fā)，需要配建約2000平米的地下商業(yè)及連通通道。

一體化設(shè)計，也就是未來的TOD項目。聽起來很美，但實際操作過程挑戰(zhàn)不小。一體化設(shè)計要來回磨合，修地鐵是市政工程，蓋房子是開發(fā)商的工作，還有未披露的商業(yè)設(shè)計，如何攜手達到最佳效果，需要不斷論證方案，非常考驗綜合協(xié)同能力。

去年9月30日，中建智地以43.145億元拿下太陽宮地塊，溢價率超39%，樓面價高達9.42萬元/㎡，刷新朝陽區(qū)宅地單價最高紀(jì)錄。然而拿地至今，項目雖已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，卻遲遲未能開盤。

地金君分析，其中一個原因就是，這個地塊緊鄰地鐵10號線與17號線換乘站，它要求地下空間與地鐵站廳連通。

如今，在建的地鐵28線，也讓廣渠路地塊的開發(fā)面臨著一些挑戰(zhàn)。這些額外的工程和維護成本，最終可能會體現(xiàn)在房價或物業(yè)費上。

此外作為核心地塊，官方對項目設(shè)計期待值也比較高，比如要求設(shè)計上需要體現(xiàn)中國特色、古都風(fēng)韻、時代風(fēng)貌等。

05

同類競品項目分流

近期以來，朝陽區(qū)出現(xiàn)了不少核心地塊，朝陽大悅城附近的璞樾、紫京宸園，以及北工大附近的懋源騴橒臺，都是同類型改善項目，且都占據(jù)了朝陽板塊的重要區(qū)位，各有優(yōu)勢，已經(jīng)分流了部分潛在客戶。

同批次推出的酒仙橋、北菜園雙井地塊，也有一定的競爭力。

其中，酒仙橋地塊容積率更低，約2.5，河對岸就是頤堤港購物中心，鄰近地鐵14號線將臺站、東風(fēng)北橋站。地塊起始價37.2億元，將于7月28日正式拍出。

北菜園地塊則更靠近CBD，位于東三環(huán)旁，國貿(mào)橋和雙井橋之間。旁邊就是雙井地鐵站，緊鄰富力廣場，唯一遺憾的是體量不算大，目前尚未開啟拍地流程。

關(guān)于廣渠路項目未來的幾點猜想

01

參與土拍的企業(yè)

大概率以央國企為主，比如金茂、能建、中海、華潤，民企里包括懋源，都是熱門買家；由于起拍價高，也很能最終采取聯(lián)合開發(fā)操盤的模式。

不過，聯(lián)合開發(fā)屬于典型收益與風(fēng)險共存模式：雖然聯(lián)合拿地前期能減少資金壓力，優(yōu)勢互補，但多方股權(quán)結(jié)構(gòu)下，容易出現(xiàn)成本、標(biāo)準(zhǔn)、團隊分歧（朝陽某高端項目此前已有先例），進而會導(dǎo)致存在精裝減配、外立面降標(biāo)、延期交付的潛在風(fēng)險，房企品牌與品質(zhì)保障不對等的情況時有發(fā)生。希望新項目不會出現(xiàn)這樣的結(jié)果，畢竟總房款不少，否則購房人要欲哭無淚了。

02

產(chǎn)品類型

高端豪宅項目毋庸置疑，大概率做大平層主力戶型，180㎡起步。

03

定價

綜上分析，該地塊項目可謂備受矚目，多方的期待值拉滿。但較高的設(shè)計要求，這也一定程度上拉高了對開發(fā)成本與建設(shè)周期，比如減振降噪的投入、地鐵同步施工、地下商業(yè)配建等。

疊加前期拿地成本以及稅費及融資財務(wù)成本等多項硬性支出，未來入市單價大概率達到13萬+，甚至更高，若以180㎡戶型計算，上車總價或直接突破2300萬。

據(jù)樂居財經(jīng)北京進深團隊統(tǒng)計，2026 年上半年朝陽區(qū)新建商品住宅中，總價 4000 萬元以上頂豪產(chǎn)品僅完成 11 套網(wǎng)簽成交。高總價改善客群容量有限，項目整體去化周期或?qū)⒗L至五年以上。

若壓縮戶型面積，推出140平方米中小戶型以控制入門總價，則將直面片區(qū)廣渠金茂府、珠江帝景等成熟二手次新房競爭；上述小區(qū)二手成交均價穩(wěn)定在9.5萬-10.3萬元/平方米，新房存在明顯成本倒掛壓力，在售價、產(chǎn)品競爭力、二手流通層面均不具備比較優(yōu)勢。高土地成本帶來的先天成本壓力，也將拉長未來房源二手換手周期，交易議價彈性更大，不動產(chǎn)流通性存在不確定性。

綜合各項成本測算不難看出，地塊疊加土地價款、配套改造工程、建安投入、融資稅費等多重支出，整體綜合開發(fā)成本處于片區(qū)較高水平，也為項目后續(xù)定價形成硬性約束。

也就是說，針對這宗土地，將不僅一場綜合財力的比拼，更是房企產(chǎn)品打磨、成本管控、長期運營能力的全方位大考，

一直以來，地王項目機遇與風(fēng)險同存。

一線城市核心地塊土地供給逐年縮減，高價拍下地王，相當(dāng)于壟斷片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)，通過打造地標(biāo)綜合體、高端豪宅，產(chǎn)品自帶話題度，首店、高端業(yè)態(tài)更容易招商，二手房保值率遠超周邊普通樓盤，能一舉打響行業(yè)知名度，但也容易陷入“面粉貴過面包”的窘境。

再回看廣渠路這宗地塊，一面是東四環(huán)核心地段、雙地鐵 TOD、雙商圈加持的稀缺城市資源，手握片區(qū)改善豪宅的天然流量底盤。一旦行情回暖、產(chǎn)品突圍則能坐享地段紅利；另一面則是道路噪音、地鐵減振、高額配建成本與區(qū)域競品分流的多重挑戰(zhàn)，一旦市場節(jié)奏失配，高額沉淀資金與漫長去化周期，或?qū)⒀葑優(yōu)殡y以脫身的資產(chǎn)重負(fù)。

究竟誰能突出重圍，待 8 月土拍塵埃落定，我們拭目以待。

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