廣州“賣舊買新”試點滿兩周：市場反響踴躍，小戶型申報領跑

打通“賣舊買新”置換鏈條，緩解中心城區“老破小”住宅流通性不足問題。

呂穎雅 中房報記者 曾冬梅 廣州報道

廣州“賣舊買新”試點啟動已滿兩周，首輪反饋顯現：咨詢者、申報者眾多，有的已進入價格評估環節。

“從目前通過初審的房源情況來看，廣州越秀區和海珠區申報數量最多，面積主要集中在60~70平方米間。”廣州安居集團方面表示。

位于廣州越秀區環市東的業主劉先生是首批通過初審的申報者之一。據南方日報報道，劉先生名下有一套建于上世紀90年代的58平方米小兩房，掛牌近1年、調價6次，始終無人問津。“中介說同戶型最近成交價不到110萬元，我買的時候是196萬元，虧本賣不甘心，不賣又沒法換房”。

劉先生的困境，是廣州中心城區數十萬“老破小”業主的縮影。

5月底，廣州安居集團啟動了支持居民“賣舊買新”試點工作，針對總價300萬元以內、建筑面積70平方米以下、位于環城高速以內的二手住宅進行市場化收購，試行期至2026年年底。

廣州這次試點目標明確，通過打通“賣舊買新”置換鏈條，緩解中心城區“老破小”流通性不足問題，推動樓市穩健發展。

老舊住宅普遍流動性偏弱

過去20多年，廣州中心城區積累了大量老舊住宅，這些房源曾憑借地段、學位和低總價形成競爭優勢。但隨著住房消費邏輯變化，其資產價值正在發生明顯轉變。

普睿廣佛區域數據顯示，截至今年4月底，廣州環城高速以內、總價300萬元以內、面積70平方米以下的二手住宅約2萬套，占全市掛牌量的14.8%。其中約76%為樓齡25年以上的老舊住宅，主要集中在廣州市越秀區、海珠區和荔灣區。從交易表現看，這部分房源普遍流動性偏弱，平均掛牌周期約兩年。

“過去市區‘老破小’最大的支撐是學位，但隨著出生人口下降，這一邏輯正在松動。以前很多客戶買小面積學位房作為‘學位殼’用于出租，孩子畢業后再轉手出售，甚至還有一定升值空間，一舉兩得。但這個邏輯現在已經不再成立。”廣州越秀區一位房產中介經紀人表示。

普睿廣佛區域首席分析師肖文曉表示，廣州安居集團本次收購行為，直指當前一二手置換中“賣房難”核心痛點，精準發力，一方面為符合條件的置換家庭提供高效解決方案，釋放住房需求動能，促進“賣舊買新”；另一方面也釋放出國企入場托底樓市、穩定市場預期的信號。

價格顧慮

“賣舊買新”被老百姓認為是老舊住宅的一條退出新路徑。

據廣州市海珠區一位計劃報名的業主林先生介紹，他家房屋為8層步梯樓，面積約65平方米，無物業管理，也難以加裝電梯，他一直有意置換新房用于養老，但掛出房源多時，卻少人問津，“房子樓齡超過30年，以后估計越來越難賣。”廣州越秀區陳女士與林先生的需求類似。

陳女士為了換房也是頗為焦慮，她已經看過廣州市荔灣區多個新盤，也有心儀房源，但名下一套約40平方米的老房掛牌一年多，3次降價后仍未成交。“現在，很多人不愿意接手小面積房產。”

林先生、陳女士都計劃通過廣州安居集團推出的“賣舊買新”這一政策實現安居需求。不過，由于尚無首批成交案例，不少業主對于手上舊房的估值仍有疑慮。

林先生表示，目前最大的不確定性在于收購二手房價格缺乏參照，他曾致電“賣舊買新”客服咨詢定價問題，客服建議參考周邊同類二手房成交價及自身預期報價，但他認為實際參考標的差異較大，且市場成交活躍度偏低，難以形成清晰價格錨點，因此仍在觀望。

“中心區老房子雖然區位較好，但樓齡、居住體驗等都會影響實際價格；同時，國企還需兼顧運營收益與資金平衡，價格方面會有一定差異。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

對于收購價格，廣州安居集團表示，會采用“兩次評估＋協商確認”機制，開展第三方專業機構初次詢價評估及復核評估，最終與換房人協商確定收購價格。

與此同時，換房人出售舊房后需在180天內于廣州范圍內購買新建商品住房，資金進入專用監管賬戶閉環管理，不直接發放現金。

目前，從進程看，首批換房人已進入舊房初審、意向新房登記及評估詢價等環節，但初審階段已出現一定比例退回情況。據廣州安居集團介紹，目前未通過初審房源的的問題主要集中三方面：一是填報信息有誤或上傳資料不齊全；二是房源本身不符合收購條件，如不在環城高速范圍以內；三是業主沒有看清期望售價填報單位導致報價量級錯誤，被系統認定報價異常。