北京
文/上海進深 嚴明會
沉寂四年之久的浦發上城，終于要入市了。
而且，價格也給足了誠意。
項目首開將推出3#、5#樓，共114套房源，建面約100-134㎡三房，均價約6萬元/㎡，總價500萬元起，預計端午節后啟動認購。
要知道，目前浦東外環內新盤均價普遍8W 起步，三林濱江這類板塊甚至沖到12W 。
即便是外環外的唐鎮，新房價格也基本維持在7-8萬元/㎡；曹路板塊的新房均價同樣達到6萬 。
而浦發上城直接把外環內的門檻拉到了6W，100平三房總價才500W起。
百萬方TOD大盤
浦發上城并不是一個單純的住宅項目，整個項目總體開發體量約100萬平方米，總投資約200億元，涵蓋住宅、商業、辦公研發、公寓、酒店等多種業態，是一個大型TOD綜合開發項目。
外界最早關注到這個項目，大約是在2022年6月，“金橋 地鐵上蓋 超級綜合體”三大標簽加持，讓這個項目收獲了不少關注度。
整個TOD大致分為三個區：
北區（J9B-14地塊）：商品住宅 大體量商業 酒店 辦公 9/12兩條地鐵，是整個項目最精華的部分；·
中區（J9A-04、J9A-07地塊）：主要是辦公 大面積主題公園綠化；·
南區（J9A-05地塊）：14號線地鐵上蓋商業（體量較小） 商業公寓。
整個百萬方TOD只有一塊住宅用地，就是浦發上城。
項目的建設單位是上海浦發上城商業建設發展有限公司，法定代表人徐佳煒，該公司由上海盛世申金投資發展有限公司100%持有，股權穿透后發現，由浦發集團100%持有。
對于浦發集團而言，浦發上城不僅是一宗住宅開發項目，更承擔著區域整體開發和城市更新的重要任務。
調規升級
2023年12月底，項目首次公示規劃方案，擬建7棟17-29F住宅，一共約693套住宅可售。
但項目遲遲未能入市，直到2025年7月，項目完成了一輪調規。調整內容包括：
1、地庫調整，新增住宅地庫坡道
2、公共通道上增加住宅出入口
3、1-A3變電站開閉所位置調整
4、地下室新增地下會所及下沉庭院
5、住宅相關戶型增加陽臺
6、公租房調整建筑高度
7、住宅區域增加風雨連廊
主要看點是新增地下會所、下沉式庭院，部分區域增加風雨連廊。
雖然趕不上當下的新規產品，但相比最初版本，居住體驗已經有明顯提升。
產品層面，浦發上城主力戶型為約80㎡、100㎡、103㎡、135㎡、152㎡，覆蓋2-4房，全部為兩梯四戶。
其中100-103㎡戶型是主力，一共405套，其次是134㎡戶型，一共168套。
對比當下大量新規住宅（陽臺半計、飄窗全贈送、一步陽臺等），浦發上城的產品設計已不算領先。
三個硬傷
市場不會無緣無故留下價格洼地。
浦發上城最大的爭議，同樣十分明顯。
首先是南側一街之隔，就是金橋安息堂及老陳王廟。
對于部分購房者而言，這并不會影響實際居住功能，但在心理接受度和未來轉手流通層面會形成一定影響。
其次是北側靠近金海路高架。
高架帶來的噪音、粉塵以及車流影響，需要通過具體樓棟位置進行判斷。
此外，周邊高壓線設施也會影響部分房源的景觀觀感。
這些客觀因素的存在，也成為項目價格低于市場預期的重要原因。
拋開硬傷，浦發上城在通勤和配套層面的配置，放在整個外環內都屬于第一梯隊。
項目直接坐落于地鐵9號線和12號線金海路站上蓋，距離僅約372米，步行5分鐘即達。
同時，北側還有在建的14號線桂橋路站，未來能實現三軌交匯。
配套設施方面，該單元內J9A-04地塊規劃教育科研、衛生服務站、社區食堂，最南面的綠色塊的是J9B-09為綠化/體育活動場地，規劃運動場地不少于7000㎡。
最令人期待的莫過于其商業配套。項目已引入K11 Select品牌，將打造9萬平方米的商業空間，成為上海第二個K11品牌商業中心。
除了自帶商業體，周邊1.5公里內還有曹路寶龍廣場，1.9公里有曹路招商花園城，地鐵4站可直達森蘭印象城、華潤萬象天地等大型商圈，完全滿足日常購物、娛樂需求。
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