廣東
文｜鄧浩志
廣州南沙、花都推出增量房地產政策
除了此前的“穗八條”支持樓市政策外，廣州南沙區發布“南十條”，開建集團首批收舊資金30億元，收儲范圍面向全市，除住宅外寫字樓、商辦、廠房均可收儲，置換方式可一套換多套或多套換一套。花都區此前已落地“花八條”，財政安排3000萬元專項資金，對2026年5月5日至12月31日期間購買新建商品住宅并完成網簽的居民，按新房貸款總額的1%給予補貼，單套最高2萬元，可與市級補貼疊加最高省7萬元。我感覺，未來增城、從化兩個遠郊也有可能跟進類似政策。而白云北部四鎮、番禺南部等較為偏遠的區域，不排除也有支持政策出臺。
另一方面我想請大家注意，廣州南沙發布地產新政 “南十條”，還包含全區商品房以舊換新方案，區屬國企安排 30 億元資金收儲樓齡 30 年內存量住宅。這次收購后續規模有望達100億至300億元。收儲范圍面向全市，除住宅外，寫字樓、商辦、廠房均可收儲，目前已有超400組客戶報名咨詢。
重點一：“30 年以內”的房齡。
雖然安居集團主導的廣州市收購二手房方案沒有說房齡限制，但在實際操作層面上，太老的房子也會影響估值。由此可見，不建議持有30年以上房齡的物業，老破小很可能越來越被嫌棄。
重點二：商辦性質的公寓并不進入廣州市收購范圍，但在南沙被列入收購范圍。
過去幾年以來，商辦物業作為抵押物，在很多銀行間也都不被接受。這等于再次向市場發出信號，商辦產權物業，包括商辦產權的公寓，在市場上接受程度并不普遍。所以，也不建議作為投資品持有。
“無地產”復蘇，新經濟已超越舊經濟
近日，某投行發布研究報告，稱：新經濟已超越舊經濟，實現了“無地產”復蘇。舊經濟包括地產、基建、上游9個原材料制造業；新經濟包括信息傳輸軟件和信息技術服務業、租賃和商務服務業，以及8個高端裝備制造業。2025年新舊經濟完成“黃金交叉”，新經濟占比首次超過舊經濟。
新舊轉換下市場或有以下變化：
1、企業主動融資需求更高，銀行信貸的宏觀重要性顯著下降，未來完全可能出現“無信貸脈沖”的經濟向好和A股牛市。
2、財富分配K型分化。在舊經濟范式下，居民財富主要來源于地產，一次分配主要依靠勞動力。新經濟范式下，居民存量財富正從地產向資本市場轉移，一次分配則更多向資本和技術傾斜。重點：財富分配的普惠性下降，且一次分配結構向高學歷群體傾斜：
談談看法：
這個分析很有意思，雖然我沒法判斷統計數據的真實性和有效性，但就傳統行業從業人員的視角看，目前我身邊的多數傳統行業，幾乎沒有一個可以說自己已經“復蘇”的。但另一方面，房地產市場在大城市復蘇，尤其是高端物業的火爆確實令我們感到費解。很多人的疑問是，到底哪里來這么多“有錢人”。這份報告似乎給出了答案，新經濟群體收入極高。雖然這個群體人數不多，但對于一座城市而言，足夠消化新房，尤其是高端物業。（以廣州為例，1900萬人口，房子一年才賣出6萬套左右，千萬級以上交易規模也就5000套左右。1900萬：5000這個比例，似乎是足以支撐的）。
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