樓市風(fēng)向變了，國(guó)家罕見(jiàn)重新定調(diào)，靠賣(mài)地吃飯的時(shí)代要翻篇了！

近日國(guó)務(wù)院批復(fù)印發(fā)的《擴(kuò)大消費(fèi)十五五規(guī)劃》，首次將住房消費(fèi)納入大宗耐用商品消費(fèi)范疇，并置于首位。這意味著，房地產(chǎn)干了二十多年的底層邏輯，徹底改了。

先來(lái)說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)的變化：以前房企就是個(gè)土地加工商，拿地蓋樓、賣(mài)房收錢(qián)，賺的是一次性的建設(shè)和銷(xiāo)售差價(jià)。

現(xiàn)在不一樣了，重點(diǎn)落在存量運(yùn)營(yíng)上，九個(gè)字就能概括：重存量、提品質(zhì)、擴(kuò)服務(wù)。

小區(qū)住滿了還要長(zhǎng)期管理，升級(jí)房屋周邊的配套和環(huán)境，補(bǔ)上物業(yè)、養(yǎng)老托育、社區(qū)商業(yè)這些軟服務(wù)，從賣(mài)磚頭變成賣(mài)生活。

說(shuō)白了，過(guò)去的賺快錢(qián)路子走不通了，以后要靠管理和服務(wù)賺長(zhǎng)期錢(qián)。

咱們看看房地產(chǎn)的變化背后。

2021 年全國(guó)土地出讓收入摸到 8.7 萬(wàn)億的歷史天花板，到 2025 年只剩 4.15 萬(wàn)億，四年間少了 4.6 萬(wàn)億，相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)一般公共預(yù)算收入的五分之一。

更嚇人的是下滑速度：2022 年下降 23.2%，2023 年下降 13.2%，2024 年下降 16%，2025 年下降 14.7%，連續(xù)四年兩位數(shù)跌幅。

2021 年賣(mài)地收入占地方財(cái)政收入的 78.4%，也就是說(shuō)地方每花 100 塊，78 塊都來(lái)自賣(mài)地。

到 2025 年，這個(gè)比例跌到 34%。地方財(cái)政靠四本賬運(yùn)轉(zhuǎn)，賣(mài)地收入躺在政府性基金預(yù)算這本賬里，占了九成以上。

這本賬塌了，能調(diào)入一般公共預(yù)算的盈余就少了，工資發(fā)放、民生支出、城市運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)受影響。

還有城投債的問(wèn)題：過(guò)去靠地價(jià)上漲、賣(mài)地收入遞增，城投拿地抵押融資，搞基建拉高地價(jià)，形成閉環(huán)。

現(xiàn)在地賣(mài)不動(dòng)了，城投手里的土地貶值，銀行放貸更謹(jǐn)慎，城投融資難、償債壓力陡增。

去年有 12 個(gè)省份的土地出讓金連城投利息都覆蓋不了，有些地方已經(jīng)到了借錢(qián)還利息的地步。地產(chǎn)和地方債是綁在一起的，這就形成了惡性循環(huán)。

4.6 萬(wàn)億的窟窿不是平均分布的。

江蘇、浙江、山東這些經(jīng)濟(jì)大省，2025 年賣(mài)地收入分別為 5589 億、4346 億、3258 億，雖然也在跌，但底子厚，降幅也在收窄，比如廣東降了 11%，浙江降了 7.9%，四川降了 1.1%。

但中部省份比如湖南、安徽、河南就沒(méi)這么幸運(yùn)，商品房銷(xiāo)售大幅萎縮，土地出讓收入排名跌出前十，河南 2025 年同比下降 27.7%。

去年 27 個(gè)披露賣(mài)地收入的省份里，22 個(gè)在跌，只有 5 個(gè)省份靠盤(pán)活存量土地勉強(qiáng)維系。土地收入越來(lái)越向東部發(fā)達(dá)省份集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者更弱，成了眼下最真實(shí)的寫(xiě)照。

錢(qián)不夠花，地方財(cái)政只能轉(zhuǎn)型，從靠賣(mài)地的一次性收入，轉(zhuǎn)向培育穩(wěn)定稅源。

過(guò)去地方稅收靠契稅、土地增值稅這些交易環(huán)節(jié)的稅，現(xiàn)在這兩個(gè)稅種都跌了四成以上，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅這些持有環(huán)節(jié)的稅在慢慢漲，雖然體量還填不上窟窿，但方向明確了。

中央財(cái)政也在托底，2025 年轉(zhuǎn)移支付規(guī)模超過(guò)了中央本級(jí)收入，用中央的資產(chǎn)負(fù)債表支撐地方支出。

但從賣(mài)地轉(zhuǎn)向持有資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，不是一天就能成的。國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算收入只漲了兩千億，而賣(mài)地收入少了萬(wàn)億級(jí)的規(guī)模，差距懸殊。

說(shuō)到底，房地產(chǎn)的定調(diào)，本質(zhì)是地方政府從開(kāi)發(fā)者變服務(wù)者，告別純粹賣(mài)地的時(shí)代。

過(guò)去二十年靠土地撬動(dòng)信貸、大拆大建的城市擴(kuò)張模式已經(jīng)走不通了，這個(gè)過(guò)程注定痛苦，但長(zhǎng)期來(lái)看，這是更可持續(xù)的路。

有人問(wèn)新增長(zhǎng)點(diǎn)在哪，現(xiàn)在還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，但有一點(diǎn)確定：靠賣(mài)地吃飯的時(shí)代已經(jīng)翻篇了。接下來(lái)要做的不是懷念過(guò)去的好日子，而是認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，找到新的生存方式。