壓力測試下的迪拜樓市，從暴漲轉向“價值回歸”？

在中東局勢爆發后，迪拜房地產市場經歷了顯著降溫，但機構認為，這或許是一次“擠泡沫”的時機。

根據迪拜土地局（DLD）的數據，2026年第二季度住宅成交量超過3.8萬筆，比一年前的歷史最高點下降了近三分之一。同一時期，銷售總額下降了近40%，降至1104億阿聯酋迪拉姆（AED）。

然而，成交量的急劇收縮并未引發價格破位。DLD數據顯示，同一時期住宅每平方英尺平均價格仍保持了6.5%的同比增長。

伴隨著這種“成交縮量、價格堅挺”的現象，買方情緒在短暫震蕩后有所企穩。全球房地產科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯合創始人兼集團首席執行官安薩里（Kashif Ansari）接受第一財經記者采訪時稱：“一開始，我們接到許多買家驚慌失措的電話，擔心會損失自己的資金。”

但他觀察到，盡管面臨地緣局勢，絕大多數項目仍在繼續交付，施工照常按時推進，買家也依然按照原計劃收房。他表示：“最終，在我們客戶中，沒有了解到的任何一位客戶最終落實了退房申請。一旦買家意識到自身的投資安全并未受到地緣波動的實質影響，恐慌情緒便迅速消退。”

市場快速探底

根據DLD的官方數據，逐月來看，地緣政治局勢對交易心理的沖擊呈“先抑后復”的形態。今年1月和2月，迪拜房產交易量分別為17372宗和17015宗。2月底沖突爆發后，3月交易量急劇下滑至13471宗，4月微升至14035宗，5月探底至10280宗，而在6月回升至13715宗。

以局勢爆發為分界線，前兩個月迪拜月均成交約17194宗，后四個月月均成交降至約12875宗，環比降幅約為25%。

研究機構ValuStrat的數據顯示，已交付的現房市場受沖擊最為直接，4月現房成交量環比下降4%，5月降幅擴大至19%。“自疫情以來，現房市場還從未出現過如此大幅度的同比降幅，”該機構房地產研究主管圖艾瑪（Haider Tuaima）表示。

總部位于迪拜的研究機構Reidin也統計發現，5月全迪拜的成交額約225億迪拉姆，僅為局勢爆發前一個月的約一半。穆迪評級的一份報告也提出，3、4月現房交易量較1、2月的平均水平下滑了約51%。

不過，盡管遭遇季度性劇烈調整，整體交易大盤仍處于歷史高位。行業機構WCapital的報告顯示，受前兩個月的強勁拉動，2026年上半年的半年度業績僅次于2025年上半年，創下歷史同期第二高水平。

與此同時，交易量驟降卻未爆發拋售潮。據安薩里觀察，隨著開發商持續施工、托管賬戶隔離資金風險，買方的心理恐慌已迅速消退，其平臺客戶中無一落實退房。但另一方面，對于確實意圖退出的買家，市場雖保留了合規解約通道，但也伴隨著明確的程序與財務門檻。

安薩里解釋稱，買家需與開發商達成雙邊解約協議，通過DubaiREST應用程序提交申請。開發商配合的情況下，退款通常在4至8周內從項目第三方托管賬戶（Escrow Account）劃出。但根據項目實際的施工進度，開發商依法有權扣留房價25%至40%作為違約金。

項目履約的防線

安薩里稱，盡管新建項目管線受到地緣政治不確定性和供應鏈中斷的沖擊，交付進度依然保持穩定。

穆迪在7月1日發布的報告中評估認為，絕大多數原定于2026年和2027年交付的阿聯酋住宅項目目前均在按計劃推進。穆迪高級分析師耶格爾（Lisa Jaeger）表示，霍爾木茲海峽的航運中斷確實對建筑業韌性構成了考驗，但評級覆蓋內的頭部開發商應對得當，市場擁有充足的建材庫存，且“尚未出現大規模重新談判工程合同的跡象”。

安薩里分析稱，成本與供應鏈的壓力已通過本地化和物流改道部分化解。從核心建材來看，混凝土、鋼材、鋁材和陶瓷等原材料絕大部分在阿聯酋本地生產，成本受外部局勢波及較小。“而對于依賴進口的物資，其成本大約上漲了20%至25%。這主要包括電梯、機電組件及室內軟裝等依賴進口的物資。”安薩里表示，當前建筑承包商消化了進口建材上漲的大部分成本壓力。

在航運保險和物流應對方面，他解釋稱，石油和天然氣需要高度專業化的大型油輪，且必須在擁有特定管道設施的港口裝卸，但建材的運輸極其靈活，可以通過貨輪、卡車或鐵路無縫轉換港口。當前，“建材的供應鏈目前已紛紛改道，通過阿曼、沙特阿拉伯以及阿聯酋東海岸的港口進行陸運和轉運。這樣既完全繞過了霍爾木茲海峽，也避開了該海域的高昂戰爭保險費。”

咨詢機構Cavendish Maxwell的數據顯示，在原計劃于2026年第二季度交付的約2.96萬套房源中，約61%的房源施工進度已達到或超過80%。從實際的交付數據來看，僅達馬克地產（Damac）一家，今年上半年就在迪拜交付了8800套住宅，并在同期內授出了價值高達100億迪拉姆的新建筑合同。

理性回歸與“擠泡沫”

DLD的數據顯示，2020年至2025年間，迪拜的銷售總額增長了866%。同一時期，每平方英尺價格幾乎翻了一番。根據多家機構的報告，當前迪拜房地產市場的量價調整并非全面走弱，而是從過去五年的狂熱暴漲轉向“去泡沫化”和價值回歸。

房地產服務公司第一太平戴維斯在季度報告中稱：“目前的證據表明，市場正在回歸常態，而非經歷全面回調。第二季度新項目推介的減少，也可能會使第三季度的成交量有所放緩。”該機構稱，開發商已急劇縮減了新項目的推介，第一季度至第二季度期間的期房開工量下降了約90%。預計市場將“過渡到一個以交易活動趨于溫和、交付量居高不下以及買家行為日益審慎為特征的時期”，同時價格“總體上可能保持穩健”。

安薩里也證實，開發商在“新項目啟動”和“拿地”方面確實有所放緩。但他補充說，雖然今年3月迪拜土地交易量環比暴跌56.5%，但同期實際在建項目的施工和交付未受到實質影響。

從交易結構來看，期房市場仍占據二季度銷售量的75%和銷售額的73%，但經紀機構Betterhomes的期房及資本市場主管馬丁（Harry Martin）預計，期房與二手房市場即將迎來重新平衡。他認為，隨著此前高強度開發的項目進入集中交付期，成熟社區增多，二手房交易將開始追趕期房。馬丁表示，這種開發商推盤放緩的趨勢是健康的，“它能讓市場沉淀下來并尋找真實價值，未來的競爭將更集中于供應鏈完整、品牌強的頭部開發商。”

全球豪華房地產服務公司安閣置業（Engel&V?lkers）也在最新報告中稱，迪拜住宅市場正從爆發式增長轉入更為平衡的成熟階段，市場既不會出現大幅回調，也難以重現全面快速上漲，而是進入“穩步推進、機會分化”期。

安閣置業的數據顯示，截至2026年7月，迪拜住宅平均毛租金收益率仍保持在6.58%的高位。報告總結道，受人口與經濟增長支撐，迪拜的租金回報率與稅收優勢在國際上依然具備吸引力，但未來的資本回報將比過去幾年更加溫和，“市場表現將越來越取決于具體的地段、物業品質本身，而非大盤的熱度。”